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Schutzpflicht Vermieter, Einbrüche, Mitschuld?


01.12.2011 23:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wende mich mit einer Frage zum Mietrecht an Sie und freue mich auf Ihre fachkompetente Hilfe.
Zum Sachverhalt:
Ich wohne in einer Mietswohnung in einem Haus mit 13 Parteien. Im August letzten Jahres wurde mein Kellerabteil aufgebrochen (neben mehreren anderen). Dabei sind Gegenstände im Wert von ca. 1.500 EUR entwendet worden (u.a. ein nagelneues Fahrrad und ein Snowboard). Zum Zeitpunkt des Einbruchs hatte ich noch keine Hausratsversicherung; die Unterlagen lagen zur Hälfte ausgefüllt auf dem Küchentisch...
Kurz nach dem Vorfall habe ich von Mitmietern erfahren, dass es in den Wochen vor dem betreffenden Einbruch bereits zu weiteren Einbrüchen und Diebstählen aus Kellerabteilen, dem Hof und dem Flur gekommen ist, über die die Hausverwaltung definitiv Bescheid wusste, die übrigen Mieter aber nicht informiert hat.
Der Zugang zum Haus war (und ist immer noch) für jeden Fremden sehr leicht. Zum Zeitpunkt des hier relevanten Einbruchs war durch einen für jedermann gut sichtbaren „Postknopf", eigentlich für den Briefträger gedacht, 24 Stunden am Tag „Tag der offenen Tür", und jeder ungebetene Gast kam ohne jegliche Hürde jederzeit ins Haus, ohne dass es irgendwer mitbekommen hat. Die Tür vom Hausflur zum Keller war mit einer Klinke anstatt mit einem Knauf versehen und wurde leider nicht von allen Mietern abgeschlossen, so dass sie auch nur bedingt als Barriere diente. Es handelte sich geradezu um eine Einladung an alle Diebe und war aus meiner Sicht grob fahrlässig. Erst Wochen später und nach massiven Beschwerden mehrerer Mieter (und vermutlich einiger Eigentümer) ist der Postknopf mit einer Zeitschaltuhr versehen (freier Zugang nur noch bis mittags) und die Klinke an der Kellertür gegen einen Knauf ausgetauscht worden. Die Situation wurde also geringfügig verbessert.
Trotzdem kam es in den folgenden Wochen und Monaten zu weiteren Einbrüchen in die Kellerabteile und Diebstählen aus dem Treppenhaus und Hausflur, mehrmals wurde die schwere, metallene Kellertür aufgehebelt. Mir sind insgesamt mindestens zehn verschiedene Taten bekannt geworden. Die erste Information durch die Hausverwaltung an die Mieter erfolgte meines Wissens per Brief am 20.12.2010.
In mein Kellerabteil wurde insgesamt mindestens drei Mal eingebrochen. Beim zweiten und dritten Einbruch wurde der Keller zwar durchgewühlt und verwüstet, es wurden aber keine Gegenstände von großem Wert mehr entwendet. Das Kellerabteil gehört laut Mietvertrag ganz eindeutig mit zur von mir angemieteten Wohnung, ist aber ganz offensichtlich nicht nutzbar ist.
Laut meinen Informationen gibt es eine gesetzliche „Schutzpflicht" des Vermieters bzw. in diesem Fall der durch die Eigentümergemeinschaft beauftragten Hausverwaltungs-Gesellschaft, die besagt, dass die Mieter eines Objektes über eine erhöhte Einbruchsgefahr bzw. tatsächliche Einbrüche und Diebstähle zu informieren sind, damit diese ggfs. zusätzliche Maßnahmen zur Schadensabwehr, d.h. zum Schutz ihres Eigentums treffen können. Ich jedenfalls hätte mit diesem Wissen die nun gestohlenen Gegenstände nicht im Keller gelagert bzw. zunächst die Hausrats-Versicherung abgeschlossen und hätte nun nicht den erwähnten Schaden (das Fahrrad stand unmittelbar vor dem Diebstahl seit dem Kauf auch erst zwei Wochen in der Wohnung und hätte auch gut noch eine weitere Woche dort stehen können). Ein einfacher Zettel im Flur oder im Briefkasten hätte außerdem wahrscheinlich schon ausgereicht, die Mieter zu sensibilisieren, die Tür zum Keller verschlossen zu halten.
In mehreren Schreiben und Telefonaten zwischen August 2010 und Januar 2011 habe ich der Hausverwaltung auf Grund der Verletzung dieser „Schutzpflicht" eine Mitschuld am entstandenen Schaden unterstellt und sowohl die Hausverwaltung als auch den Wohnungs-Eigentümer bzw. Vermieter zu einer Stellungnahme aufgefordert, inwiefern Sie für diesen Schaden aufkommen (mit Fristsetzung). Da ich leider nie eine Reaktion darauf erhalten habe, habe ich mich gezwungen gesehen, im Januar 2011 mit schriftlicher Information an den Vermieter die Mietzahlungen auszusetzen, um eine Reaktion bzw. Kontaktaufnahme zu erzwingen. Da auch diese Maßnahme ohne Reaktion blieb, habe ich drei Monatsmieten (Summe entspricht ungefähr dem mir entstandenen Schaden) vorerst zurückbehalten und erst im April die Mietzahlungen wieder regulär aufgenommen. Mir ist bewusst, dass diese Maßnahme alles andere als rechtlich sauber war. Sie hatte aber immerhin zur Folge, dass es Ende September (!) endlich zur erhofften Kontaktaufnahme und einem sachlichen Gespräch mit dem Vermieter gekommen ist, in dem er mir mitteilte, dass es im November eine Eigentümer-Versammlung geben würde, auf der er die Angelegenheit mit der Hausverwaltung besprechen wolle. Nach der Eigentümer-Versammlung könnten wir uns nochmal treffen, um die Angelegenheit aus der Welt zu schaffen. Ich habe daraufhin mit ihm vereinbart, ihm als „Zeichen meines guten Willens" eine der Mieten zu überweisen, was ich auch umgehend erledigt habe.
Nach der Eigentümer-Versammlung habe ich allerdings keine Rückmeldung mehr von meinem Vermieter erhalten. Stattdessen kam am 24.11.2011 ein Schreiben der Hausverwaltung mit der Aufforderung der Begleichung der ausstehenden beiden Mieten bis zum 02.12.2012 (Frist ist wirklich 2x 2012!!), ansonsten würden in Absprache mit dem Vermieter rechtliche Schritte eingeleitet. Die Hausverwaltung weist in ihrem Schreiben zusätzlich auf folgende Punkte hin:
- Grundsätzlich sei eine Mietminderung möglich, wenn Mängel an der Mietsache vorlägen und diese angezeigt würden. Meine Wohnung weise keine Mängel auf. (Anmerkung: das Kellerabteil gehört laut Mietvertrag zur angemieteten Wohnung; die Mängel wurden mehrmals angezeigt)
- Für die Einbrüche seien weder die Wohnungseigentümer noch die Hausverwaltung verantwortlich. Meine Ausführungen, wonach ein Postknopf eine grobe Fahrlässigkeit darstelle, könne man nicht nachvollziehen, da diese Handhabung üblich sei.
- Es seien mehrfach Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit im Haus eingeleitet worden wie z.B. die Anbringung eines Knaufs an der Kellerabgangstür, der Einbau einer Zeitschaltuhr für den Postschalter, Hinweise an die Bewohner (richtig, aber alles lange NACH dem betreffenden Einbruch)
- Sofern ich der Hausverwaltung die Schuld oder Mitschuld an den Einbrüchen geben bzw. für meinen „Nichtabschluss" einer Hausratsversicherung verantwortlich machen wolle, solle ich diese Forderung auch ihr gegenüber geltend machen, da dies nichts mit dem Vermieter bzw. meiner Wohnung und Mietzahlung zu tun hätte. (Anmerkung: Verdrehung der Tatsachen; Forderung wurde mehrfach an die Hausverwaltung gerichtet, leider ohne Reaktion)
Nun zu meinen Fragen:
1.) Sind meine Informationen zur angesprochenen gesetzlichen „Schutzpflicht" des Vermieters korrekt?
2.) Trägt die Hausverwaltung bzw. der Vermieter auf Grund der nicht erfolgten Information über die Einbruchsgefahr bzw. die real vorliegenden Einbrüche und evtl. auch durch die fahrlässigen Sicherheitsvorkehrungen am Objekt selbst eine Mitschuld an den Diebstählen, für die sie haftbar gemacht werden kann?
3.) Wie bewerten Sie das Schreiben der Hausverwaltung und die angekündigten rechtlichen Schritte bei nicht erfolgtem Geldeingang am 02.12.2012. Es ist offensichtlich, dass das ein Versehen ist, aber wie ist das rechtlich zu sehen?
4.) Was empfehlen Sie für als weiteres Vorgehen? Habe ich Chancen, wenigstens einen Teil des Schadens ersetzt zu bekommen? Sollte ich die beiden ausstehenden Mieten überweisen, da eine Aufrechnung mit der Miete evtl. nicht rechtens ist? Sollte ich meinerseits rechtliche Schritte einleiten?
Herzlichen Dank im Voraus!

02.12.2011 | 00:43

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

neben der mietrechtlichen Gewährungspflicht gehört unter anderem auch der Störungsschutz vor Unbefugten.

Lassen Diebstähle in einer Wohnanlage ein erhöhtes Risiko für weitere Einbrüche erkennen, muss darauf durch den Vermieter hingewiesen werden (OLG Hamburg NJW/RR 1988, 1481).

Wenn Ihr Vermieter bzw. die Hausverwaltung nunmehr diese Informationen unterlassen hat und Sie dadurch einen Diebstahlschaden erlitten haben, haben sie auch einen Schadensersatzanspruch in Höhe der entwendeten Gegenstände, (ggf. abzüglich eines Mitverschuldens wegen nicht ausreichender eigener Sicherung) gegen Ihren Vermieter.

Hinsichtlich der überlangen Frist und des vermutlichen Schreibfehlers setzt dieses keine ordnungsgemäße Frist zum Laufen. Dies geschieht nur in Fällen, in denen die Frist zu kurz bemessen ist.

Der Vermieter kann Ihnen aber eine erneute kürzere Frist jederzeit setzen und ist an die lange Frist nicht gebunden.

Hinsichtlich der Mieten, würde ich Ihnen zunächst dringend empfehlen, diese zunächst nach zu zahlen, damit Ihnen eine Kündigung und eine (teure) Räumungsklage vorerst erspart bleibt.

Ich würde dann eine Aufstellung hinsichtlich der Schäden vornehmen, die bei Ihnen eingetreten sind und davon je nach Zeitpunkt der Diebstähle und Informationspflichtverletzung einen gewissen Prozentsatz unter Fristsetzung einfordern.

Wenn Sie dafür anwaltliche Unterstützung brauchen sollten, stehe ich Ihnen gerne zur Seite.


Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2011 | 13:48

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Ich werde die zurückbehaltenen Mieten wie von Ihnen empfohlen zunächst nachzahlen.

Im nächsten Schritt würde ich aber auf jeden Fall den erwähnten Schadensersatz-Anspruch geltend machen wollen. Auf Grund der Erfahrungen mit der Hausverwaltung gehe ich davon aus, dass ich ohne anwaltliche Unterstützung nicht sehr weit kommen würde. Das Problem ist, dass ich zwar eine Rechtschutzversicherung habe (Privat, Beruf und Verkehr; HUK Coburg), Mietangelegenheiten aber nicht eingeschlossen sind. Daher bitte ich Sie um eine Einschätzung der Erfolgsaussichten und der Kosten, die auf mich zukommen würden (best und worst case) für den Fall, dass ich Sie mit dem Fall beauftrage.

Würde ich den Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter oder gegen die von ihm beauftragte Hausverwaltung geltend machen? Laut Schreiben der Hausverwaltung hat der Vermieter ja nichts mit der Sache zu tun.

Zur Einschätzung der Erfolgsaussichten bzw. des Risikos einer eventuellen Klage: Ich würde vermutlich beweisen müssen, dass die Hausverwaltung über die Einbrüche und Diebstähle im Vorfeld des hier relevanten Einbruchs Kenntnis hatte? Was würde dazu benötigt? Schriftliche Unterlagen der damals betroffenen Nachbarn sind vermutlich schwer zu bekommen, da diese (zumindest teilweise) inzwischen unbekannt verzogen sind.

Folgende Gegenstände wurden mit Sicherheit aus meinem Kellerabteil entwendet:
- Fahrrad (Crossbike, Marke: Specialized), Kaufdatum 19.06.2010; Wert: 782,82 EUR
- Snowboard und Tasche (Marke: Nitro); Wert: ca. 300 EUR
- Snowboard-Boots (Marke: Burton); Wert: ca. 150 EUR
- Trekking-Schuhe (Marke: Jack Wolfskin); Wert: 150 EUR

Welchen Prozentsatz könnte man einfordern und mit welcher Fristsetzung?

Ich bitte um Beantwortung dieser Fragen zur Abwägung der Chancen und Risiken und zur sinnvollen Beurteilung der weiteren Vorgehensweise.

Herzlichen Dank im Voraus!

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2011 | 15:34

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich richten sich die Schadensersatzansprüche an Ihren Vermieter. Das Handeln der Hausverwaltung würde diesem auch zugerechnet werden, da diese von ihm beauftragt worden ist.

Bei einer Gesamtsumme der entwendeten Gegenstände in Höhe von € 1247,00 läge das Prozessrisiko bei € 947,00 (inklusive aller Kosten), wenn alles verloren ginge.

Die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten Kosten betragen zunächst € 186,24.

die Fristsetzung sollte ca. 10 Werktage zur Zahlung in Höhe des Zeitwertes der entwendeten Gegenstände betragen.

Wegen eines Prozentsatzes kommt es auf die Beweisführung an. Je besser wir die jeweilige Kenntnis nachweisen können, desto höher ist der Prozentsatz.

Für die Erfolgsaussichten kommt es darauf an, ob eine lückenlose schriftliche Beweisführung gemacht werden kann, also mit Hilfe von eidesstattlichen Erklärungen und/oder Schreiben der Hausverwaltung.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber weiterhin Auskunft geben möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
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