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Schutz vor Mieterhöhung an ortsübliche Miete

13.02.2008 21:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich werde in Kürze einen Mietvertrag unterschreiben, bei der die Mietsache von einem Rechtsanwalt vermietet wird. Da ich von dem z.T. unseriösen Geschäftsgebahren des Betreffenden bereits hörte, ist mir die für mich sichere Gestaltung des Mietvertrages
besonders wichtig. Folgendes ist vertraglich festzuhalten:
Ich miete in einem Wohn-u.Geschäftshaus eine Wohnung (gesamt ca.76 qm) von der ich einen Raum (ca. 17qm) als Büro nutze. Die geschäftliche Nutzung soll mir auch so erlaubt werden. Der Gesamtmietpreis für die gesamte Fläche (Wohnung+Büro)wird kalt 456 EUR betragen + NK 114 EUR betragen. Der Rechtsanwalt hat es mir überlassen wie wir den Vertrag gestalten und auch wieviel Miete für welchen Teil. Aus steuerlicher Sicht ist es für mich natürlich sinnvoll, soviel wie möglich von der Miete als "Büromiete" geltend machen zu können. Daher würde ich gern für das Büro eine Warmmiete von 320 EUR (inkl. 2 PKW-Stellplätze und Keller als Archivnutzung) ansetzen und für die restlichen 59 qm privat genutzte Wohnfläche die verbleibenden 250 EUR Warmmiete. Nun meine Bedenken, das der Vermieter von seinem Recht der Mietanpassung an ortsübliche Miete Gebrauch machen könnte - alle 3 Jahre 20% und das bei der großen Spanne zur ortsüblichen Miete (wäre eigentlich ca. 400 EUR) wären fatal. Kann ich in den Mietvertrag einen Passus aufnehmen lassen der das ausschließt? Kann der Ansatz einer so geringen Miete ansonsten irgendwelche negativen Konsequenzen bzw. Risiken für mich bergen?

Für eine fundierte Antwort wäre ich dankbar, da es sich wie gesagt bei meinem Vermieter um einen Anwalt (mit Schwerpunkt Mietrecht) handelt und ich aufgrund bereits aufgetretener Spannungen mit Schwierigkeiten rechne.

Vielen Dank!

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Wenn Ihnen vom Vermieter die Formulierung überlassen wurde, dann sollten Sie einen Festmietzins für einen gewissen Zeitraum vereinbaren oder eine Mieterhöhung vertraglich ausschließen, § 557 III BGB. Zudem können Sie über die Regelung eines Staffelzinses (§ 557a) oder gekoppelt an einen Index (§ 557b) aufnehmen, der Ihnen insbesondere längerfristige Planungssicherheit geben kann. In beiden Fällen ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen, §§ 557a II, 557b II.

Die Konstruktion eines teueren Mietanteils für die Gewerbefläche und eines sollten Sie dagegen insbesondere mit Ihrem Steuerberater besprechen. Dabei kommt es sehr auf die Verteilungs- und insbesondere Begründungsmöglichkeiten im konkreten Einzelfall an. Dabei sollten Sie sich an Kaltmietbeträgen orientieren und zudem die Stellplätze einzeln ausweisen.

Soweit Sie allerdings schon bereits vor Mietvertragsschluss mit mietrechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Vermieter rechnen, dann rate ich Ihnen insgesamt zu überlegen, ob Sie das Mietverhältnis eingehen wollen. Denn mietrechtliche Auseinandersetzungen können langwierig, Zeit aufreibend und teuer werden, wobei es jeweils nicht darauf ankommt, ob diese im Ergebnis erfolgreich oder nicht erfolgreich sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net



§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 557a Staffelmiete
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) 1Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. 2Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) 1Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. 2Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 557b Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) 1Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. 2Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. 3Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) 1Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. 2Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. 3Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 14.02.2008 | 08:08

Guten Morgen Herr Freisler,
vielen Dank für die Beantwortung bis hierher. Wäre eine Verhinderung einer separaten Mietanpassung für den privaten Wohnbereich nicht auch durch eine Formulierung wie dieser auszuschließen: Die Mietsache wird als Einheit vermietet, für die die Gesetzmäßigkeiten eines Wohnraummietvertrages greifen. Es wird Erlaubnis zur Gewerbeausübung erteilt. Hierfür werden die gewerblich genutzten Räumlichkeiten zu folgenden Konditionen vermietet: .... und der privat genutzte Wohnbereich zu.....Eine separate Kündigung ist ausgeschlossen.

Vielen Dank schon einmal vorab an Sie!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2008 | 09:52

Die von Ihnen angesprochene Regelung § 558 BGB (20% zur ortsüblichen Vergleichsmiete) gilt für Wohnraummietverhältnisse. Wenn Sie nun den gesamten Mietvertrag den §§ zum Wohnraum unterwerfen wollen ist dies grundsätzlich möglich. Denn die Parteien sind in der Vertragsgestaltung frei. Allerdings schließen Sie allein damit nicht die Regelung des § 558 BGB aus. Diesen Hintergrund hatte ich allerdings Ihrer Frage entnommen. Darauf bezog sich meine Antwort, auf die ich hinsichtlich einer Regelung verweise.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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