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Schutz vor Mieterhöhung

04.03.2014 17:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Nach dem Ende einer Staffelmietvereinbarung, also dem Erreichen der letzen Stufe der Staffel, ist eine Erhöhung der Miete nach allgemeinen Grundsätzen, also unter Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen einer erfolgten Modernisierungsmaßnahme, möglich.

Guten Tag !

Am 01.10.2002 haben wir einen unbefristeten Stafelmietvertrag abgeschlossen.
Die Miete betrug damals 823 Euro/Wohnung und 47 Euro/Garage.
In der vereinbarung der Staffelmiete steht folgendes :

Die Miete (ohne Heiz-und Betriebskosten) beträgt

ab 01.10.2004 855 Euro/Wohnung und 50 Euro/Garage
ab 01.10.2006 895 Euro/Wohnung und 50 Euro/Garage

Regelungen darüber hinaus wurden nicht vereinbart.

Meine Frage :

Kam ein wirksamer Staffelmietvertrag zustande und bin ich deshalb für alle Zeiten vor Mieterhöhung geschützt ?
Falls nein - kann man die letzte Erhöhung dann zurück fordern ?

Vielen Dank für Die Beantwortung !

Sehr geehrter Fragesteller,

damit die Staffelmietvereinbarung wirksam ist, muss sie zunächst schriftlich geschlossen worden sein, d.h. der Mietvertrag muss von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben worden sein. Besteht der Vertrag aus mehreren Seiten, müssen diese entweder fest verbunden sein oder diese müssen aufgrund fortlaufender Nummerierung o.ä. als zusammenhängend gekennzeichnet sein. Grundsätzlich ist auch noch der Abschluss in elektronischer Form möglich, aber diese dürfte wohl bei einem Vertrag aus 2002 ausscheiden.

Von der Formulierung her ist die Staffel in Ordnung, da der Betrag der jeweils zu zahlenden Miete und das jeweilige Datum genannt sind.

Wenn die Staffelmietvereinbarung an sich wirksam ist, bedeutet dies aber nicht, dass Sie für alle Zeiten vor Mieterhöhungen geschützt sind und jetzt also noch Jahre oder Jahrzehnte zum Mietzins von 2006 in der Wohnung bleiben können. Vielmehr ist eine Erhöhung der Miete nach § 558 BGB, also unter Verweis auf den ortsüblichen Mietzins, ab der letzten Stufe der Staffel möglich, wobei die Miete gemäß § 558 Abs. 1 15 Monate unverändert sein muss. Ebenso wäre es möglich, dass die Miete unter Verweis auf Modernisierungsmaßnahmen erhöht wird, etwa wegen einer Wärmedämmung o.ä. Eine Erhöhung der Miete ist also nach dem Ende der Staffel grundsätzlich möglich, es müssen aber dann die weiteren Voraussetzungen gegeben sein.

Ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam, etwa wegen Formverstoßes, könnten Sie für die letzten drei Jahre EUR 72,00 monatlich zurückfordern, weitere Ansprüche wären verjährt. Auch müsste ggf. eine Verwirkung der Rückforderung näher geprüft werden. Sie sollten sich aber überlegen, ob dies Sinn macht, da Sie so Ihren Vermieter zum Anwalt treiben und dieser dann ggf. über eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB aufgeklärt wird. Wenn Ihre Wohnung im Vergleich zur ortsüblichen Miete günstig ist, kann dieser Schuss im sprichwörtlichen Sinne nach hinten losgehen und letztlich nur höhere Kosten verursachen. Zudem belastet so etwas das Verhältnis zum Vermieter, was ja auch immer problematisch ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.03.2014 | 18:22

Ist bei einem Staffelmietvertrag nicht Bedingung dass ein fester Zeitraum benannt ist ? Das wäre ja bei der Formulierung
"ab 01.10...." nicht der Fall.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.03.2014 | 18:32

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Nein das Gesetz setzt nicht voraus, dass die jeweiligen Zeiträume mit dem Endtermin im Sinne eines "von ... bis..." genannt sind. § 557 a BGB erfordert nur, dass die Zeiträume für die verschiedenen Staffeln bestimmt sind, und dies ist ja auch der Fall, wenn die letzte Stufe ab dem 01.10.2006 bis zum Ende des Mietverhältnisses gilt - wann immer dieses sein mag.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

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