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Schuldübertragung bei Haus/Grundstücksteilung

| 24.06.2009 20:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


21:48
Hallo

folgender Sachverhalt:

Beteiligte:
Mutter und Vater
Tochter mit Mann
Sohn mit Frau

Mutter und Vater gehört ein Haus mit Grundstück, die Tochter möchte jetzt mit Ihrem Mann dort auch einziehen, haben eine Baufinanzierung aufgenommen. Sie sind nur Kreditnehmer, die Grundschuld wird auf die Eltern geschrieben. Die Eltern behalten somit Haus und Grundstück (die Schwester wird nicht eingetragen).

In 2 - 3 Jahren will der Bruder dann auch in diesem Haus ausbauen und einziehen, dazu soll dann das Grundstück mit Haus vermessen werden und es wird eine Grundstücksteilung vorgenommen, jeder erhält somit sein "eigenes Grundbuch".

Ist es möglich, dass die Grundschuld oder besser gesagt, die Kreditbelastung, welche bis dahin auf dem ganzen Haus und Grundstück lag, dann nur auf eine Hälfte zu übertragen, explizit auf die Hälfte der Schwester, damit der Bruder, völlig unbelastet das hälftige Haus mit Grundstück übernehmen kann?

Oder wird die "Schuld" mit der Teilung auf beide Hälften übertragen und der Bruder ist somit "vorbelastet"?
24.06.2009 | 21:12

Antwort

von


(44)
Heideweg 29f
22952 Lütjensee b. Hamburg
Tel: 041549888853
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich Ihnen gerne beantworte.
Nach Ihrer Schilderung kann keine Grundstücksteilung erfolgen, da nur das bestehende Haus ausgebaut wird („im Haus ausbauen“). Eine Teilung wäre nur möglich, wenn baulich klar getrennte Nutzungen gemäß dem Bebauungsplan der Gemeinde darstellbar wären.

Eine Aufteilung der bestehenden Eigentumsrechte der Eltern am Haus auf diese selbst, die Schwester und den Bruder ist dann nur durch Begründung von Wohnungseigentum möglich.
Dazu müssen die Räume im Haus in Wohnungen und Gemeinschaftsbereiche (Keller, Garage) aufteilbar sein. An der jeweiligen Wohnung/Garage hat ein Eigentümer Sondernutzungsrechte. Das ist „sein“ Eigentum oder „Grundbuch“, wie Sie es nennen.

Dann wird das alte Grundbuch geschlossen und ein neues Grundbuch mit Teileigentums- und Sondernutzungsrechten begründet.

Es wird dann eine Eigentümergemeinschaft gebildet. Jede Wohnung gehört jedem Eigentümer alleine. Er kann prinzipiell über seine Wohnung auch durch Verkauf verfügen. In der Eigentümersatzung kann bestimmt werden, dass die anderen Eigentümer bzw. der Verwalter zustimmen müssen (§ 12 WEG).

Durch die Teilung eines Grundstücks ohne vorherige Gesamttilgung der gesicherten Kredite entsteht eine sog. Gesamtgrundschuld (§§ 1132, 1192 BGB). Dies bedeutet, dass die Bank aus der Verwertung jeder einzelnen Wohnung den gesamten Sicherungsbetrag fordern kann.
Wenn z.B. insgesamt 100.000,- Euro auf das bestehende Grundstück eingetragen sind, werden nach der Teilung auf jedem Teileigentum/Wohneigentum 100.000,- Euro eingetragen sind. Dabei können die neu entstandenen Grundstücke auch verschiedenen Eigentümern gehören.

Eine Beschränkung der Sicherungsrechte auf einen Wohnungsanteil und die vollständige Freigabe eines anderen könnte daher nur in Verhandlungen mit der Bank erreicht werden. Denn die Bank würde auf Rechte freiwillig verzichten.
Die Bank wird zu einer Lastenfreistellung des abgetrennten Grundstücks nur bereit sein, wenn ein entsprechender Wert getilgt wird oder ein entsprechender Teil des gesicherten Kredits schon getilgt ist.
Üblicher Weise würde bei der Teilung vereinbart, dass mit einem Kauf / Übernahme der Wohnung der Kaufpreis oder ein Tilgungsbetrag für die Lastenfreistellung der Wohnung an die Bank getilgt wird. Die Bank erklärt vorher dem Erwerber die Zusicherung, dass eine Freistellung mit der Übertragung (unter bestimmten Bedingungen) erfolgt.
Das ist insofern sinnvoll, als sonst die neuen Eigentümer für einen „fremden“ Kredit haften und unklare Verhältnisse entstehen.

Ich kann den Beteiligten daher nur empfehlen, gemeinsam mit dem Bankberater zu sprechen, um eine Lösung zu erarbeiten. Dazu sollte die Bank bereit sein.

Normaler Weise wird die Bank einsehen, dass eine Generationslösung gefunden werden muss, d.h. dass die Kreditbelastungen und damit auch die Sicherheiten (auch im Interesse der Bank) geregelt auf die Kinder verteilt werden, bevor ein Erbfall mit komplexeren Problemen eintritt.


Rechtsanwalt Stefan Musiol
Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz

Nachfrage vom Fragesteller 24.06.2009 | 21:33

Sehr geehrter Herr Musiol,

ganz herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort, ich hätte dennoch eine Frage.

Das Haus teilt sich momentan in Obergeschoss und Untergeschoss, daneben befindet sich ein direkter Anbau, welcher eine große Garage/Werkstatt mit Dachboden darstellt. Dieser "Anbau" ist bisher nicht als Wohnraum deklariert. Diesen Anbau möchte der Bruder ausbauen. Er dachte, er kann einen Architekten beauftragen und eine Baugenehmigung für den "Ausbau" beantragen.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, kann man solch ein Haus gar nicht durch Neuvermessung teilen, sozugen wie eine Doppelhaushälfte. Sondern es kann nur eine Eigentümergemeinschaft gebildet werden?

**** Eine Teilung wäre nur möglich, wenn baulich klar getrennte Nutzungen gemäß dem Bebauungsplan der Gemeinde darstellbar wären. ***** wie kann man in Erfahrung bringen, ob dies evtl. gegeben wäre?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.06.2009 | 21:48

Sehr geehrter Fragesteller,

besten Dank für Ihre Nachfrage.

Eine Abteilung des Anbaus wäre dann nicht möglich sein, wenn zwischen den Bebauungen verschiedener Grundstücke Abstandsflächen bestehen müssen. Das ist außer bei lückenloser Innenstadtbebauung oder Reihenhäusern, Doppelhaushälften bei der üblichen Bebauung normaler Weise der Fall. Auch aneinander gebaute Gebäude können ein aufgeteiltes Gesamtgebäude mit Wohnungseigentum bilden.

Sie erfahren die Gegebenheiten bei der zuständigen Bauordnungsbehörde (Kreisverwaltung, Stadtverwaltung), ob eine Bebauung ohne Abstandsflächen und Grundstücksaufteilung möglich ist.


Bewertung des Fragestellers 06.09.2009 | 06:39

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