Schuldübertragung bei Haus/Grundstücksteilung

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich Ihnen gerne beantworte.
Nach Ihrer Schilderung kann keine Grundstücksteilung erfolgen, da nur das bestehende Haus ausgebaut wird („im Haus ausbauen“). Eine Teilung wäre nur möglich, wenn baulich klar getrennte Nutzungen gemäß dem Bebauungsplan der Gemeinde darstellbar wären.

Eine Aufteilung der bestehenden Eigentumsrechte der Eltern am Haus auf diese selbst, die Schwester und den Bruder ist dann nur durch Begründung von Wohnungseigentum möglich.
Dazu müssen die Räume im Haus in Wohnungen und Gemeinschaftsbereiche (Keller, Garage) aufteilbar sein. An der jeweiligen Wohnung/Garage hat ein Eigentümer Sondernutzungsrechte. Das ist „sein“ Eigentum oder „Grundbuch“, wie Sie es nennen.

Dann wird das alte Grundbuch geschlossen und ein neues Grundbuch mit Teileigentums- und Sondernutzungsrechten begründet.

Es wird dann eine Eigentümergemeinschaft gebildet. Jede Wohnung gehört jedem Eigentümer alleine. Er kann prinzipiell über seine Wohnung auch durch Verkauf verfügen. In der Eigentümersatzung kann bestimmt werden, dass die anderen Eigentümer bzw. der Verwalter zustimmen müssen (§ 12 WEG ).

Durch die Teilung eines Grundstücks ohne vorherige Gesamttilgung der gesicherten Kredite entsteht eine sog. Gesamtgrundschuld (§§ 1132 , 1192 BGB ). Dies bedeutet, dass die Bank aus der Verwertung jeder einzelnen Wohnung den gesamten Sicherungsbetrag fordern kann.
Wenn z.B. insgesamt 100.000,- Euro auf das bestehende Grundstück eingetragen sind, werden nach der Teilung auf jedem Teileigentum/Wohneigentum 100.000,- Euro eingetragen sind. Dabei können die neu entstandenen Grundstücke auch verschiedenen Eigentümern gehören.

Eine Beschränkung der Sicherungsrechte auf einen Wohnungsanteil und die vollständige Freigabe eines anderen könnte daher nur in Verhandlungen mit der Bank erreicht werden. Denn die Bank würde auf Rechte freiwillig verzichten.
Die Bank wird zu einer Lastenfreistellung des abgetrennten Grundstücks nur bereit sein, wenn ein entsprechender Wert getilgt wird oder ein entsprechender Teil des gesicherten Kredits schon getilgt ist.
Üblicher Weise würde bei der Teilung vereinbart, dass mit einem Kauf / Übernahme der Wohnung der Kaufpreis oder ein Tilgungsbetrag für die Lastenfreistellung der Wohnung an die Bank getilgt wird. Die Bank erklärt vorher dem Erwerber die Zusicherung, dass eine Freistellung mit der Übertragung (unter bestimmten Bedingungen) erfolgt.
Das ist insofern sinnvoll, als sonst die neuen Eigentümer für einen „fremden“ Kredit haften und unklare Verhältnisse entstehen.

Ich kann den Beteiligten daher nur empfehlen, gemeinsam mit dem Bankberater zu sprechen, um eine Lösung zu erarbeiten. Dazu sollte die Bank bereit sein.

Normaler Weise wird die Bank einsehen, dass eine Generationslösung gefunden werden muss, d.h. dass die Kreditbelastungen und damit auch die Sicherheiten (auch im Interesse der Bank) geregelt auf die Kinder verteilt werden, bevor ein Erbfall mit komplexeren Problemen eintritt.