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Schuldrecht

16.07.2012 09:42 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich habe eine Reihenhausanlage veräußert. Im Notarsvertrag heißt es wie folgt: Der Verkäufer sichert dem Käufer eine ordnungsgemäße Abrechnung, der sich aus dem Wärmelieferungsvertrag ergebenden Kosten zum Tag der Übergabe zu, was die Kostenübernahme entsprechender Einbauten für gekaufte Zähler beinhaltet.
Aus dieser Verpflichtung habe ich die Wärmemengenzähler und die Warmwasserzähler je Hauseinheit eingebaut.
Nach Auskunft von 2 Abrechnungsfirmen ist für die ordnungsgemäße Abrechnung es nicht erforderlich, dass der Strom für den Betrieb der Heizung nicht extra abgezählt wird. Es genügt auch hierfür eine Schätzung. Im Internet habe ich dazu 2 BGH-Urteil gefunden, AZ: V II ZR 2707 vom 20.02.08. Die Eigentümer der Reihenhäuser haben Klage erhoben auf Kostenersatz für die Zwischenzähler für den Heizungsstrom. Dagegen möchte ich mich wehren.
Wie sehen Sie die Rechtslage?

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn im Vertrag nicht konkret geregelt ist, welche Zähler von der Vereinbarung umfasst sein sollen, müsste das Gericht im Streitfall ggf. durch Auslegung (§§ 133,157 BGB) ermitteln, ob die Verpflichtung auch den Einbau von Zwischenzählern für den Heizstrom umfassen sollte. Hier müsste dann wohl in erster Linie auf den Begriff der „ordnungsgemäßen Abrechnung" abgestellt werden. Hierbei ist vor allem die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu beachten. Danach ist es nicht zulässig ist, den Heizstrom als Teil des Hausstroms (§ 2 Nr.11 BetrKV) abzurechnen. Vielmehr wird der Betriebsstrom ausdrücklich bei der Aufstellung der Kosten des Betriebs der Heizungsanlage genannt (§ 2 Nr.4 BetrKV, § 7 HeizKV). Er muss also zwingend dort erfasst, abgerechnet und nach dem dortigen Maßstab verteilt werden.

Der BGH hat aber in dem von Ihnen bereits genannten Urteil ((Az. VIII ZR 27/07) entschieden, dass diesbezüglich eine Schätzung durch den Vermieter zulässig ist, sofern es für die Heizungsanlage keinen Zwischenzähler gibt. Da eine ordnungsgemäße Abrechnung also auch ohne Zwischenzähler für den Heizstrom grundsätzlich möglich ist, spricht dies zunächst dafür, dass die vertragliche Verpflichtung den Einbau eines solchen Zwischenzählers nicht umfasst.

Es ist aber zu beachten, dass der Vermieter die Grundlagen der Schätzung offen legen muss. Fehlt es an der Angabe der Schätzgrundlage und entsprechender Erläuterungen hierzu in der Abrechnung, kann diese schon formell unwirksam (vgl. z.B. LG Berlin, Urteil v. 11.06.2007 - 67 S 472/06). Ein fehlender Zwischenzähler erschwert somit die ordnungsgemäße Abrechnung für den Vermieter. Daher ist leider nicht völlig auszuschließen, dass das Gericht die Vereinbarung dahingehend auslegt, dass die Verpflichtung auch einen Zwischenzähler für Heizstrom umfasst; somit besteht zumindest ein gewisses Prozessrisiko.

Allerdings können Sie hiergegen wiederum argumentieren, dass die gesonderte Erfassung des Heizstroms dem Vermieter regelmäßig nicht zumutbar ist und vom Mieter nicht verlangt werden kann, weil die Kosten für die Installation und den Betrieb eines Zwischenzählers in keinem angemessenen Verhältnis zu den im Regelfall geringfügigen Betriebskosten stehen (siehe LSG Baden-Württemberg, 25.03.2011 - L 12 AS 2404/08 mit weiteren Nachweisen). Ich sehe daher die besseren Argumente auf Ihrer Seite und gute Chancen, dass das Gericht den Einbau eines Zwischenzählers für Heizstrom nicht als vertraglich geschuldet ansehen wird.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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