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Schulden aus Mietvertrag


20.05.2006 16:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Problematik:
es bestand ein Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt für 10 Jahre (´95-´05). Der Mieter hat ab dem 5.Jahr (´99) keine Miete an den Vermieter gezahlt. Im 7. Jahr(´01) wurde von den Mietern ein selbstständiges Schuldanerkenntnis mit folgendem Text unterschrieben:
"die Mieter erkennen zur selbständigen Begründung der Verpflichtung als Gesamtschuldner gegenüber den Vermietern den Betrag + 4% Zinsen über den Basiszinszusatz zu zahlen an. Die Mieter verpflichten sich aus dem Vertrag Geld und Zinsen in spätestens 6 Monaten (´01) zu zahlen. ..."
Wie gesagt dieses Schuldanerkenntnis, welches vom Steuerberater der Vermieter kam, wurde geschrieben, allerdings erfolgte nie eine Zahlung.
Die Mieter waren weiterhin in dem Gewerbeobjekt und zahlten weiterhin keine Miete. Zum Ende des Mietvertrages (´05) sind sie dann ausgezogen.
Seit die Mieter das Schuldanerkenntnis unterschrieben haben, kam keine erneute schriftliche Zahlungsaufforderung oder ähnliches von den Vermietern.

Meine Fragen nun dazu:
- Mit welchen "Kosten" müssen die Mieter rechnen, wenn jetzt ein erneutes Schreiben über die Mietschulden von den Vermietern kommen würde?
- Ab wann sind die Mietschulden evtl. verjährt?
- Kann man darin auch eine Duldung der Mieter ohne Mietzahlung sehen?

Vielen Dank schon im voraus für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
AndreaNL
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich Ihren Angaben gemäß wie folgt beantworten möchte:

Bei einem Schuldanerkenntnis ist zwischen einem abstrakten, konstitutiven und einem deklaratorischen Anerkenntnis zu unterscheiden. Kennzeichnend für ein abstraktes Schuldanerkenntnis ist, dass dies unabhängig vom ursprünglichen Anspruch besteht. Es ist also abstrakt in seiner Entstehung vom zugrunde liegenden Rechtsverhältnis.

Ob ein abstraktes oder ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vorliegt, richtet sich nach dem Parteiwillen, dieser ist durch Auslegung zu ermitteln. Vorliegend gehe ich davon aus, dass es sich aufgrund der Formulierung „zur selbständigen Begründung“, um ein abstraktes Schuldanerkenntnis handelt.

Nach altem Schuldrecht verjährten Ansprüche aus einem abstrakten Schuldanerkenntnis in 30 Jahren. Nach § 195 BGB n.F. beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Für Ansprüche, die noch vor Geltung des neuen Schuldrechts begründet wurden, wird gemäß Art. 229 § 6 Abs.4 von dem 1. Januar 2002 an die neue kürzere Verjährungsfrist angewendet.

Dies bedeutet, dass die Ansprüche aus dem Schuldanerkenntnis am 01.01.2005 verjährt sind.

Etwas anderes würde dann gelten, wenn es sich um ein notarielles Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsklausel handelt.

Für alle Ansprüche auf Mietzinszahlung gilt folgendes:

Alle Ansprüche, die 2002 entstanden sind, sind am 1.1.2006 verjährt, die Ansprüche aus 2003 verjähren am 01.01.2007, aus 2004 am 01.01.2008 etc.

Bei den Ansprüchen auf Mietzinszahlung aus 2003, 2004 und 2005 kann also gegenwärtig nicht erfolgreich die Einrede der Verjährung erhoben werden.

Die Verjährung wird gehemmt durch gerichtliche Zustellung eines Mahnbescheids oder Klageerhebung nach § 204 BGB.

Die Kosten der Rechtsverfolgung richten sich nach dem Streitwert. Dieser bestimmt sich nach dem Gesamtbetrag, der noch zu zahlen wäre.

Eine „Duldung“ der Mieter oder Mietzinszahlung kann in dem Unterlassen der gerichtlichen Geltendmachung nicht gesehen werden.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen soweit weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Abschließend noch folgender Hinweis:

Meine Antwort umfasst nur die Informationen, die mir zur Verfügung gestellt wurden. Für eine verbindliche Bewertung ist eine umfassende Sachverhaltsermittlung vonnöten, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht möglich ist.
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