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Schünheitsreparaturen bei Auszug


13.12.2007 00:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geerte Damen und Herren,

zum 01.06.2006 habe ich ein Einfamilienhaus unbefristet vermietet, der Mieter ist unter Einhaltung der Kündigungsfrist zum Ende 09.2007 ausgezogen (also schon nach 16 Monaten).
Ich habe seinerzeit einen selbst formulierten Mietvertrag verwendet, den ich auf verschiedene Quellen aufbauend für das Anwesen angepasst habe.

Für die Schönheitsreparaturen (§11) heisst es:
11.1: Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen.
11.2: Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Mietsache, die sachgemäße Pflege der Fußböden. Das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen nur bei übermäßiger Abnutzung.
11.3: Die Schönheitsreparaturen müssen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen, ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem von dem Mieter zuletzt Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen worden sind, durchgeführt werden (übliche Abnutzung vorausgesetzt):
- alle 3 Jahre: Küche, Bäder und Duschen, Toiletten
- alle 5 Jahre: sämtliche Wohn-, Arbeits-, Ess- und Schlafräume, Flure
- alle 7 Jahre: sonstige Nebenräume, Doppelgarage
11.4: Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache in fachgerecht und in gleicher Qualität (z.B. für Wände und Decken mindestens Farben der Qualitätsstufe DIN EN 13300) renoviertem Zustand zu übergeben.
Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen, gerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, und mit der nötigen Qualität durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde. Das selbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht und in der nötigen Qualität selbst durchführt.
11.5: Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß zu verschliessen.

Zusätzliche Erläuterungen:
Es handelt sich um ein hochwertiges Vermietungsobjekt, welches frisch und vollständig in der oben erwähnten Qualität renoviert sofort bezugsfähig übergeben wurde. Der Mieter ist berufsbedingt (hohes Management-Niveau) zu häufigen Standortwechseln gezwungen, so dass schon bei Mietbeginn das Risiko kurzer Nutzungzeiten im Raum stand. Der Mietvertrag wurde daher vor Unterzeichnung noch in gegenseitigem Einvernehmen bearbeitet und ergänzt (Notebook und Drucker vor Ort). Der danach ausgedruckte Mietvertrag wurde vom Mieter auf jeder Seite von Hand gezeichnet und auf der letzten Seite unterschrieben.

Die Mietsache war bei Übergabe zum Ende der Mietzeit insgesamt in einem guten Zustand.

Folgende Beschädigungen waren dennoch festzustellen und sind einvernehmlich dokumentiert:
Treppenhaus: Überstrichene Kaffee-Flecken an den Wänden aller drei Etagen, welche jedoch jetzt als weisse Flecken imponieren, da nicht die gleiche Farbe verwendet wurde.
Wohnzimmer: Ein Türrahmen zur Terrasse wurde zum Verlegen einer zusätzlichen Antennenleitung mit einem grossen Loch (12mm) nach draussen durchbohrt
Wohnzimmer: an der Decke wurden dünne Kabelschächte für die Lampen angeklebt, welche beim Entfernen Feinputzschichten von der Decke mitgerissen haben
Kellertüre zur Garage: durch Klebeband wurden Lackanteile abgerissen

Der Mieter und ich sind nun unsicher, ob die gewählten Formulierungen bei aktueller Rechtslage wirksam sind und in welchem Umfang der Mieter letztlich zur Durchführung der genannten Arbeiten verpflichtet ist.

Ihre Beurteilung soll Grundlage für eine einvernehmliche Festlegung des Renovierungsumfanges sein.

Vielen Dank für Ihre Stellungnahme mit differenzierten Antworten. Erscheint Ihnen das Honorar für die geschilderten Sachverhalte zu niedrig, teilen Sie dies bitte mit.


Mit freundlichen Grüßen

Ratsuchender
Eingrenzung vom Fragesteller
13.12.2007 | 00:57
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zwar enthält Ziffer 11.3 des Mietvertrages keine starre Schönheitsreparaturklausel, da dem Mieter die Renovierungsarbeiten danach nur "im Allgemeinen" nach Ablauf der genannten Fristen obliegen.

Indes macht Ihnen Ziffer 11.4 des Vertrages einen Strich durch die Rechnung. Denn danach ist der Mieter zur unbedingten Endrenovierung verpflichtet, es sei denn, daß er während der vorstehenden Fristen ordnungsgemäß renoviert hat. Über diese Hintertür haben Sie also doch wieder eine starre Renovierungsklausel eingeführt, was den Anforderungen der Rechtsprechung an ein wirksames Klauselwerk nicht genügt.

Davon abgesehen sind die von Ihnen genannten Fristen nach 16 Monaten auch noch gar nicht abgelaufen, so daß der Mieter, selbst wenn die Klauselkombination wirksam wäre, nicht zur Renovierung verpflichtet ist.

Unabhängig davon ist der Mieter aber zur Beseitigung von Schäden verpflichtet, die über das normale Maß der Renovierung wegen üblicher Abnutzung hinausgehen. Löcher sind, soweit möglich, zu verschließen. Möglicherweise stellt auch der verschiedenfarbige Anstrich (überstrichene Kaffeeflecken) einen Schaden dar, der nur dadurch zu beheben ist, daß der Mieter diese Wand komplett neu streicht. Das lässt sich aber ohne konkrete Kenntnis der Beeinträchtigung nicht verbindlich feststellen.

Auch Putzschäden sind zu beheben, sofern sie nicht im Rahmen üblicher Schönheitsreparaturen (die der Mieter nicht schuldet) ohnehin zu beseitigen wären.

Die Lackschäden durch Entfernung des Klebebandes sind auszubessern, da diese auch nicht durch normale Abnutzung entstanden sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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