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Schrottimmobilie

| 14.03.2008 10:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Euler


Ich habe im Sommer 2004 über ein Maklerbüro eine ETW zum Zwecke der Vermietung gekauft (Kaufpreis ca. TEUR 90). Ich habe diese Wohnung zum größten Teil (ca. 90 %) über eine Bank finanziert. Der Kontakt zur Bank sowie das Kreditangebot wurde über das selbe Maklerbüro hergestellt. Ich selbst habe mit der Bank keinen Kontakt gehabt.
Der Kreditvertrag (von mir unterschrieben)wurde zum Zwecke des Wohnungskaufes abgeschlossen, die Widerrufsbelehung ist Bestandteil des Kreditvertrages.

Seit einem Jahr finde ich keinen Mieter, der zu dem bei Kauf der Wohnung vereinbarten Mietzins, die Wohnung mieten würde. Die vor Ort zuständige Hausverwalterin hat mir mitgeteilt, dass derzeit in dem Mehrfamilienhaus Wohnungen für weniger als 50 % meines Kaufpreises angeboten.

Meine Fragen:
1. Liegen hier die Grundlagen einer "Schrottimmobilie" vor?
2. Wie sieht derzeit die aktuelle Rechtssprechung aus?
3. Ist die Verjährung bereits eingetreten?
4. Gegen wen (Maklerbüro oder Bank) hätte ein Anspruch auf Rückabwicklung bzw. ein Rechtsstreit Aussicht auf Erfolg?
5. Wie sollte das weitere Vorgehen erfolgen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Der Begriff Schrottimmobilie hat sich als Schlagwort eingebürgert für Sachverhalte, in denen um den bankfinanzierten Erwerb von Eigentumswohnungen gestritten wird. Wesentliches Merkmal einer Schrottimmobilie ist, dass sie zu einem deutlich überteuerten Preis gekauft bzw. verkauft wurde, heute einen wesentlich niedrigeren (oder gar keinen) Wert mehr hat und dass der Kauf einem Immobilienbetrug entsprechend erfolgte.

Leider ist die häufig anzutreffende Auffassung falsch, dass Vermittler, Verkäufer oder finanzierende Banken grundsätzlich dem Käufer den durch den Immobilienerwerb entstandenen Schaden ersetzen müssen, wenn sich der Erwerb später unter wirtschaftlichen Aspekten als nicht vorteilhaft erweist.

Die vorliegende Angelegenheit ist unter rechtlichen Gesichtspunkten deshalb auch sehr differenziert zu betrachten. Es müssen insbesondere die Fragen geklärt werden, ob Sie als Anleger zum Beispiel falsch beraten worden sind und wie sich dies ggf. beweisen lässt. Es müssen zudem Widerrufsmöglichkeiten der Kreditverträge gegenüber den Banken geprüft werden. Auch ist zu erörtern, ob Anhaltspunkte für ein betrügerisches Handeln vorliegen und wer aufgrund dieses Umstands haftet. Zwar laufen all diese Fragen auf Schadensersatz- oder Rückabwicklungsansprüche hinaus, jedoch unterliegen deren Rechtsgrundlagen und insbesondere die jeweiligen Verjährungsfristen immer einer Einzelfallbetrachtung, so dass sich pauschalierte Aussagen über etwaige Ansprüche Ihrer Person nicht anhand Ihrer sehr allgemein gehaltenen Sachverhaltsschilderung treffen lassen.

Nachfolgend möchte ich Ihnen aber kurz skizzieren, welche Möglichkeiten grundsätzlich bestehen, um gegenüber den kreditfinanzierenden Banken Zahlungsansprüche geltend zu machen. Sicherlich sind diese nicht abschließend zu verstehen, da je nach Fall weitere Ansatzpunkte bestehen können, sich von bestehenden Verträgen zu lösen.

1. Eine komplette Rückabwicklung des Darlehensvertrages kommt in Betracht, wenn der Vertragsabschluss in einer sogenannten Haustürsituation angebahnt worden ist. Der Darlehensvertrag kann dann widerrufen werden, wenn dieser nicht eine ordnungsgemäße (!) Widerrufsbelehrung enthält.

2. In vielen Fällen enthalten Kreditverträge auch nicht die notwendigen Mindestangaben nach dem Vorschriften über Verbraucherdarlehensverträge (§ 491 ff. BGB). Hieraus können sich insbesondere Nichtigkeitsfolgen in Bezug auf den Darlehensvertrag ergeben.

3. Ferner ist an eine Haftung der finanzierenden Bank zu denken, wenn diese Sie über bestimmte Punkte, die Ihnen unbekannt waren, nicht aufgeklärt hat, obwohl eine Aufklärungspflicht bestanden hätte. Die Bank hätte Ihnen dann den gesamten Schaden zu ersetzen, der Ihnen aus der Immobilienkapitalanlage entstanden ist. Eine derartige Aufklärungspflicht wird in folgenden Fällen von der Rechtsprechung anerkannt:

- Die Bank hatte in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer.

- Die Bank ist im Zusammenhang mit Planung, Durchführung und Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen.

- Die Bank hat sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenskonflikte verwickelt.

- Die Bank hat einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen, der zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzugekommen ist oder sie hat das Entstehen eines solchen Gefährdungstatbestandes begünstigt.

4. Weiterhin kommt eine komplette Rückabwicklung des Darlehensvertrages dann in Betracht, wenn der Darlehensvertrag von einem Treuhänder abgeschlossen wurde. Der Darlehensvertrag ist dann eventuell nichtig, wenn nicht der Treuhänder über eine Erlaubnis zum Abschluss derartiger Verträge nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügt.

Neben der Inanspruchnahme der Banken ist ein Vorgehen gegen den Verkäufer oder Vermittler der Immobilie insbesondere dann erfolgversprechend, wenn der Kaufpreis der Immobilie deren Wert um ca. 80% oder mehr übersteigt. In diesen Fällen ist der Kaufvertrag möglicherweise sittenwidrig, so dass die gegenseitig erbrachten Leistungen zurück zu gewähren sind (so zuletzt BGH NJW 2001, 1127).
Sie schildern, dass viele Wohnungen teilweise zu 50% Ihres Kaufpreises verkauft werden. Dies ist sicherlich ein Indiz für ein Missverhältnis von Kaufpreis und Leistung, jedoch müsste dieses bereits bei dem Kauf der Wohnung im Jahre 2004 abzusehen gewesen sein. Wenn zwischenzeitlich der gesamte Wohnungsmarkt entsprechende Wertverluste hinnehmen musste, dann begründet der damals relativ hohe Kaufpreis nämlich keinerlei Ansprüche.

Zudem bestehen Aussichten auf Erfolg, wenn Sie durch Ihren Makler über die Grundlagen des Immobilienkaufs absichtlich getäuscht wurden oder wenn Beratungsfehler vorlagen. Zur Beurteilung dieser Frage müsste allerdings der Verkaufsprospekt oder die Zusagen des Vermittlers überprüft werden, zumal hier wohl –so verstehe ich Ihre Aussage- mit Mietzinsgarantien geworben wurde.

Ihre Fragen bezüglich der Verjährung lassen sich vorliegend leider auch nur allenfalls pauschal beantworten.

Ansprüche gegen Banken auf Rückzahlung bereits geleisteter Darlehensraten verjähren in der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB - also in drei Jahren. Inwieweit eine Rückforderung noch möglich ist, bedürfte deshalb eingehender Sachverhaltserörterung.

Gegenüber dem Maklerbüro oder anderen Vermittlern unterliegen bei dem Verkauf einer Schrottimmobilie zunächst die vertraglichen Schadensersatzansprüche der Verjährung. Auch diese Verjähren in der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB, jedoch beginnt diese gemäß § 199 I S. 2 BGB erst mit Kenntniserlangung über die anspruchsbegründeten Umstände, sofern Ihnen diese nicht aufgrund grober Fahrlässigkeit verborgen geblieben sind.

Zudem würden Ihnen gegen das Maklerbüro bei einem betrügerischen Verkauf Schadensersatzansprüche aus Deliktsrecht zustehen, welche gemäß § 199 III S.1 BGB frühestens in 10 Jahren verjähren würden.

Bezüglich der Erfolgsaussichten und des weiteren Vorgehens kann Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung leider nur empfohlen werden, sich an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu wenden. Schadensersatz- oder Rückabwicklungsansprüche sind aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung zumindest keinesfalls ausgeschlossen, bedürfen allerdings einer Prüfung anhand der Vertragsunterlagen und einem persönlichen Gespräch mit Ihnen.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Euler
Rechtsanwalt


_____________
Rechtsanwalt Michael Euler
Roßmarkt 21
60311 Frankfurt/Main
Tel: 069 36605388 – Fax: 069 92005959
Internet: www.RA-Euler.de

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