Eingrenzung vom Fragesteller
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
ich werde Ihre Frage in Anbetracht Ihres Einsatzes und des geschilderten Sachverhalts kurz wie folgt beantworten.
Zunächst etwas grundsätzliches:
Das Hausrecht in der Wohnung liegt bei den Mieter/innen. Es richtet sich grundsätzlich gegen jeden, auch gegen den Eigentümer und es kann strafrechtlich durchgesetzt werden.
Somit hat der Vermieter nur in begrenzten Ausnahmefällen ein Betretungsrecht, z.B. im Rahmen von zuvor angemeldeten Wartungsarbeiten oder bei Gefahr im Verzug.
Gemäß BGB kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter ihm das Betreten und die Besichtigung der Mieträume gestattet - wenn er einen Anspruch auf das Betreten der Mieträume hat.
Da der Mieter an der Wohnung über ein Hausrecht verfügt, steht dem Vermieter dieses Besichtigungsrecht jedoch nur in engen Grenzen zu, nämlich dann, wenn er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsmäßigen Gebrauchs nachkommen will.
In der Praxis bedeutet das er kann die Wohnung betreten, wenn er z B Reparaturen oder Wartungsarbeiten durchführen lassen muss, die Heizung oder andere Messeinrichtungen ablesen lassen möchte, Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen lässt, oder die Wohnung prüfen möchte.
Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter nicht unangemeldet erscheinen darf, er muss mit dem Mieter einen Termin vereinbaren, wobei er auf wichtige Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen hat.
Die Rechtsprechung geht hier von einem angemessenen Zeitraum (mind. 24 Stunden vorher) aus, wobei es sicherlich ratsam und in den meisten Fällen auch durchaus möglich ist, den Termin frühzeitiger abzusprechen.
Verweigert der Mieter grundlos das Betreten der Wohnung, sollten Sie auf jeden Fall vermeiden, sich eigenmächtig Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Sie setzen sich in diesem Fall zumindest dem Straftatbestand des Hausfriedensbruches aus. Sie sind darauf angewiesen, sich auf dem Klagewege Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Allerdings wird der Mieter aufgrund der unberechtigten Verweigerung zum Betreten der Mietsache Schadenersatzpflichtig.
Aus jedem Vertrag, insbesondere aus Dauerschuldverhältnissen, folgt die Nebenpflicht für beide Vertragsparteien, in gebührender Weise auf die berechtigten Interessen der Gegenseite (Mieter) Rücksicht nehmen. Gerade in Ihrem Fall, ist auf Ihr Interesse eine nahtlosen Übergang zwischen ehemaligen Mieter und neune Mieter zu erreichen, Rücksicht zu nehmen. Sollte Ihr jetziger Mieter sich also quer stellen, allein um Ihnen "das Leben schwer zu machen", macht er sich schadensersatzpflichtig.
Sie sollten Ihren Mieter daher anschreiben und ihn bitten Ihnen Termine für eine mögliche Besichtigung zu nennen. Sie können Ihm auch mehrere Termine zur Auswahl stellen anhand derer er sich einen aussuchen kann.
Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Sascha Kugler
Zum Abschluss möchte ich Sie noch auf Folgendes ausdrücklich hinweisen:
Diese Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich diese Auskunft lediglich auf die Informationen, die mir Rahmen der Sachverhaltsschilderung zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine umfassende verbindliche Beratung unerlässlich. Deshalb weise ich Sie ausdrücklich daraufhin, dass diese Leistung nicht im Rahmen der Online-Beratung erbracht werden kann.