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Schönheitsreperaturen und Kaution nach fristloser Kündigung


20.07.2007 15:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin wegen Mietverzugs von 2 Monatsmieten fristlos gekündigt worden.

Ich habe in der Wohnung über 7 Jahre gewohnt. Bei der Wohnung handelt es sich um eine Altbauwohnung mit 4 Meter hohen Decken, echtem Parkett und echtem Stuck in allen Räumen. Ein dediziertes Badezimmer gibt es nicht: Ein Waschtisch befindet sich im Schlafzimmer und eine Duschecke wurde, vom Schlafzimmer aus zugänglich, Jahre vor meinem Einzug eingebaut.

Zu meinem Einzug war die letzte Renvovierung etwa ein Jahr "alt". Ich habe nach ca. 4 Jahren Mietzeit nur einmal Renovierungsarbeiten durchgeführt, und zwar ein Neustreichen der Wände in weiss.

Nun, nach Auspruch der Kündigung, habe ich den Verdacht, das mein Vermieter möglicherweise meine Kaution einbehalten wird, um damit "nach dem Mietvertrag erforderliche Schönheitsreperaturen" zu finanzieren. Darüber hinaus befürchte ich, daß der Kautionsbetrag nicht aussreichen könnte, um die nach Meinung meines Vermieters erforderlichen Schönheitsreperaturen durchzuführen.

Der zugrunde liegende Mietvertrag ist aus dem Einzugsjahr 2000 und damit recht alt.

Welche Ansprüche hat mein Vermieter nun wirklich, und was kommt dementsprechend auf mich zu?

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Der Vertrag enthält folgende Klauseln zur Kaution und Renovierung:


§ 5 - SICHERHEITSLEISTUNG (KAUTION)
§ 5, Ziff.1 :
Der Mieter verpflichtet sich unwiderruflich, zur Erfüllung sämtlicher Forderungen des Vermieters eine Sicherheitsleistung in Höhe von (handschriftlich: "DM 2400,- nach telefon. Vereinbahrung") an den Vermieter zu zahlen. Die Geldsumme ist in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen; die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen.

In frei finanzierten Wohnungen dient die Kaution der Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z.B. rückständige Mieten und Betriebskosten, Ansprüche aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreperaturen). Bei preisgebundenen Wohnungen dient die Sicherheitsleistung nur dazu, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreperaturen zu sichern.

§ 5, Ziff.2 :
Die Sicherheit wird vom Vermieter von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz hinterlegt.

§ 5, Ziff.3 :
Die Sicherheit ist auf ein Sparkonto zu hinterlegen. Verfügungsberechtigt ist allein und unwiderruflich der Vermieter, wozu er entsprechend ligitimiert wird. Die Sicherheitsleistung nebst Zinsen wird nach vertragsmäßiger Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung an den Mieter fällig, soweit keine Gegenansprüche des Vermieters bestehen.




§ 9 - INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG DER MIETRÄUME
§ 9, Ziff.1 :
Der Mieter über nimmt die Mieträume in dem vorhandenen Zustand. Er hat folgende Mängel festgestellt:

Handschriftliche Ergänzung des Vermieters: "Nach 5 Jahren muss die ganze Wohnung renoviert werden."


§ 10 - SCHÖNHEITSREPERATUREN
§ 10, Ziff.1 :
Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreperaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

§ 10, Ziff.2 :
Die Schönheitsreperaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizungsrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

§ 10, Ziff.3 :
Der Mieter ist verpflichtet, die Wände und Decken in Küchen, Baderäumen und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Räumen alle 7 Jahre zu streichen oder zu tapezieren. Das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper oder Heizrohre, Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen in den einzelnen Räumen wird im Allgemeinen im gleichen Turnus erforderlich sein. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnis zu laufen; dies gilt auch, soweit der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:

Küchen, Baderäume und Duschen: Liegen die letzten Schönheitsreperaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66% der erforderlichen Renovierungskosten.

Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: Liegen die letzten Schönheitsreperaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40%, länger als 3 Jahre, 60%, länger als 4 Jahre, 80% der erforderlichen Renovierungskosten.

Andere Nebenräume: Liegen die letzten Schönheitsreperaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 28%, länger als 3 Jahre, 42%, länger als 4 Jahre, 56%, länger als 5 Jahre, 70%, länger als 6 Jahre, 84% der erforderlichen Renovierungskosten.

Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen. Dem Mieter ist gestattet, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen, daß er vor Ende des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreperaturen in Eigenarbeit ausführt oder ausführen läßt.

§ 10, Ziff.4 :
Die Schönheitsreperaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, daß alte Tapeten entfernt werden.

Ist der Mieter mit der ihm obliegenden Leistung im Verzug, so kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, daß er die Durchführung der Schönheitsreperaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach dem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.


§ 22 - BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES
§ 22, Ziff.1 :
Die Mieträume sind beim Auszug vollständig gereinigt an der Vermieter zurückzugeben. Außerdem hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen; diejenigen Schlüssel, die der Mieter auf seine Kosten hat anfertigen lassen, hat er dem Vermieter kostenlos auszuliefern oder ihre Vernichtung nachzuweisen.

§ 22, Ziff.2 :
Die fälligen Schönheitsreperaturen hat der Mieter nach Maßgabe des §10 auszuführen. Unter den Vorraussetzungen des Paragraph 10 Ziff.4 kann der Vermieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf es Fristenplans, gilt die gem. §10 Ziff.3 Abs.2 getroffene Vereinbahrung.

Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreperaturen nachzuweisen.

§ 22, Ziff.5 :
Sind nach Beendigung des Mietverhältnisses Instandsetzungsarbeiten auszuführen, die der Mieter zu vertreten hat, oder führt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses solche Arbeiten noch durch, so haftet er für den Mietausfall, die Betriebskosten und alle weiter anfallenden Schäden, die hieraus dem Vermieter entstehen.

Das gleiche gilt im Falle der gem. §10 fälligen Schönheitsreperaturen entsprechend, die der Mieter trotz Inverzugsetzung gem. §10 Ziff.4 verweigert.


§ 23 - VORZEITIGE BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES
Bei einer vom Mieter zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haftet der Mieter für den Ausfall an Miete, Betriebskosten und sonstigen Leistungen sowie für allen weiteren Schaden, welchen der Vermieter durch ein Leerstehen der Mieträume während der vertragsmäßigen Dauer des Mietverhältnisses erleidet.


§28 - WIRKSAMKEIT DER VERTRAGSBESTIMMUNGEN
Durch etwaige Ungültigkeit einer Bestimmung oder mehrerer Bestimmungen dieses Vetrages wird die Gütligkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Falls eine der Bestimmungen dieses Vetrages gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung.


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Danke für Ihre Zeit!

Mit freundlichen Grüßen.
20.07.2007 | 17:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Der Mietvertrag stammt aus einer Zeit, zu der noch so genannte starre Fristen für die Renovierung vereinbart worden sind. Da ich den Mietvertrag nur auszugsweise kenne, bitte ich Sie vor und nach der Klausel nach einer Formulierung zu suchen, wonach die Arbeiten „im Allgemeinen“ oder „je nach Grad der Abnutzung“ oder einer ähnlichen Formulierung fällig werden. Sollte sich hier nichts finden, ist die Schönheitsreparaturklausel nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs, Bundesgerichtshof; Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03 unwirksam.
2.Auch eine Quotenklausel ist dann unwirksam, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist VIII ZR 178/05 5. April 2006.
3.Wenn sich also in Ihrem Vertrag keine Öffnungsklausel wie oben beschrieben befindet, müssen Sie die Wohnung nicht renovieren.
4.Das bedeutet, dass der Vermieter von Ihnen weder das Streichen der Wände noch sonstige Arbeiten verlangen kann. Vielmehr muss er die Arbeiten auf eigene Kosten erbringen.
5.Er darf Ihre Kaution nur einbehalten, sofern er noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis hat. Dazu gehört in der Regel nicht die Mietzahlung selbst. Jedoch kann ein Aufrechnungsanspruch bestehen, wenn Sie noch Mietschulden haben.
Prüfen Sie nochmals den Mietvertrag. Wenn der Fristenplan starr ist, teilen Sie dem Vermieter mit, dass keine Pflicht zur Renovierung besteht und Sie keine Zahlung oder Renovierung leisten werden.

Leider ist es in der Vergangenheit vorgekommen, dass Honorare nicht bezahlt wurden. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass wir bei Nichtzahlung unseres Honorars Strafanzeige wegen Betrugs erheben werden, da dann davon auszugehen ist, dass Sie das Honorar nie bezahlen wollten.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 20.07.2007 | 17:34

Hallo Frau Heussen,

die einzige Formulierung, die den Grad der Abnutzung erwähnt, ist die aus §10, Ziff.3, Abs.1 (Ende):

"Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnis zu laufen; dies gilt auch, soweit der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert."

Sonst habe ich nichts gefunden, wonach die Arbeiten „im Allgemeinen“ oder „je nach Grad der Abnutzung“ oder einer ähnlichen Formulierung fällig werden.

Kann ich daraus dann tatsächlich schließen, das ich keine Renovierung durchführen muss, und ich ansonsten vollen Anspruch auf die Auszahlung, resp. Verrechnung der Kaution mir meiner Mietschuld habe?

Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.07.2007 | 18:01

Die von Ihnen wiedergegebene Formulierung hat meines Erachtens nur etwas mit dem Beginn des Laufs der Fristen zu tun und ist keine Ermessensklausel. Wenn Sie sonst keine Klausel haben, ist die Klausel unwirksam. Dafür spricht auch die handschriftliche Formulierung des Vermieters "Handschriftliche Ergänzung des Vermieters: "Nach 5 Jahren muss die ganze Wohnung renoviert werden."

Das ist wiederum eine starre Frist.
Ich gehe davon aus- vorbehaltlich weiterer oder anderer Sachverhaltsmitteilungen - dass Sie nicht renovieren müssen und Ihre Kaution zurück bekommen, wenn nicht der Vermieter noch andere Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend macht.

ANTWORT VON

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