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Schönheitsreperatur/Abgeltungsklausel


| 04.12.2011 09:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben unsere Wohnung zum 29.02.2012 gekündigt.

In unserem Mietvertrag steht zum Thema Schönheitsreperaturen:
_________________________________________________
"§ 4 Miete, Betriebskosten und Schönheitsreparaturen

6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit.

§ 14 Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen

1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2. Hat sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreperaturen verpflichtet, und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter gem. Nr. 8 zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet."
_________________________________________________


In underer Kündungsbestätigung wird durch die Hausverwaltung ausgeführt:

_________________________________________________
"Schönheitsreperaturen:

Sie haben sich laut Mietvertrag verpflichtet, die Schönheitsreperaturen durchzuführen. Im Allgemeinen sind Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen durchzuführen:

Küche, Bäder und Duschen alle 3 Jahre,
Wohn- und Schlafräume, Flur, Toiletten alle 5 Jahre,
Sonstige Nebenräume alle 7 Jahre

Unabhängig von diesen Fristen richtet sich die Fälligkeit von Schönheitsreperaturen nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung. Sollte bei der Vertragsbeendigung in Folge nicht ausgeführter Schönheitsreperaturen eine termingemäße Weitervermietung nicht möglich sein, weisen wir schon jetzt vorsorglich darauf hin, dass wir in diesem Fall Schadensersatzansprüche wegen Mietausfall und sonstiger Folgekosten gegen Sie geltend machen müssen."
_________________________________________________

Nun meine Fragen:

1.) Muss ich gem. unserem Mietvertrag überhaupt eine Renovierung bei Auszug durchführen? Denn gem. BGH, Urteil vom 7.3.2007, Az: VIII ZR 247/05 und BGH, 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06 ist doch zumindest unsere Abgeltungsklausel nicht gültig. Oder etwa doch?

2.) Ist gem. dieser beiden Urteile oder eines anderen Urteiles auch unser § 14 nicht wirksam? Also hätten wir bisher gar keine Schönheitsreperatuen ausführen müssen?

3.) Muss ich auf das Schreiben der Hausverwaltung reagieren? Oder sogar Widerspruch einlegen, da der Text den wir bekommen haben, nicht dem Text des Mietvertrages entspricht? Es erscheint mir nämlich so, als würde man hiermit den Versuch unternehmen die nicht wirksamen (wenn es denn so wäre) Klauseln auszuhebeln...

Vielen Dank!!!
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1.) Muss ich gem. unserem Mietvertrag überhaupt eine Renovierung bei Auszug durchführen? Denn gem. BGH, Urteil vom 7.3.2007, Az: VIII ZR 247/05 und BGH, 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06 ist doch zumindest unsere Abgeltungsklausel nicht gültig. Oder etwa doch?

Die Abgeltungsklausel ist – wie Sie schon richtig erkannt haben – tatsächlich unwirksam, wobei ich davon ausgehe, dass es sich in Ihrem Fall auch um einen Formularmietvertrag handelt. Denn nach der entsprechend von Ihnen schon zitierten Rechtsprechung des BGH und den von diesem insoweit aufgestellten Grundsätzen ist eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (so wiederum auch erneut BGH, Urteil vom 05. März 2008, Az: VIII ZR 95/07). Dies ist hier nach Ihren Angaben der Fall. Es handelt sich um eine so genannte starre Abgeltungsklausel, weil Ihnen als Mieter nach § 4 des Vertrages mit der zitierten Regelung eine feste prozentuale Beteiligung ohne jegliche Abhängigkeit vom tatsächlichen Renovierungsbedarf bzw. Zustand der Wohnung bei Auszug auferlegt wird. Ob Sie daneben zur Renovierung bei Auszug dennoch verpflichtet sind, ist eine andere Frage und hängt von der Beantwortung der Frage zu 2) ab, so dass ich dort noch entsprechend Stellung nehmen werde.

Zu 2.) Ist gem. dieser beiden Urteile oder eines anderen Urteiles auch unser § 14 nicht wirksam? Also hätten wir bisher gar keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen?

Die in § 14 des Vertrages geregelte Verpflichtung zur grundsätzlichen Durchführung von Schönheitsreparaturen ist für sich betrachtet wirksam, insbesondere enthält diese keine starren Fristenpläne, was durch den Zusatz „Im Allgemeinen..." hinsichtlich der Fälligkeit ausreichend ausgedrückt ist. Bezüglich der Frage, ob allerdings aufgrund der unwirksamen Abgeltungsklausel unter § 4 des Vertrages nun auch die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 14 an sich komplett wegfällt, sprechen Sie hier auf den so genannten vom BGH entwickelten Summierungseffekt an. Nach dieser weiteren Rechtsprechung des BGH können mehrere Regelungen bei einer Gesamtbetrachtung dazu führen, dass der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten unangemessen benachteiligt wird; weshalb auch insgesamt die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam werden kann (vgl. BGHZ 101, 253, 264 ; BGH, Urteil vom 25.6.2003, Az: VIII ZR 335/02). Ein solches Übermaß an Überwälzung ist vorliegend bei der erforderlichen Gesamtbetrachtung aller Klauseln Ihres Mietvertrages meines Erachtens aber noch nicht gegeben. Denn lediglich der Fall, dass am Ende der Mietzeit trotz nicht gegebener Fälligkeit nicht renoviert wird, ist durch die unwirksame Abgeltungsquotenklausel geregelt, nicht jedoch die weiterhin mögliche Fälligkeit von Schönheitsreparaturen an sich. Sie werden vertraglich also nur zu einer Zahlung bei nicht fälligen Schönheitsreparaturen am Ende der Mietzeit (nicht wirksam) verpflichtet, jedoch nicht noch zusätzlich direkt zur Endrenovierung selbst. Aus diesem Grund liegt in der (wirksamen) Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an sich gemäß § 14 nach meiner Einschätzung noch kein entsprechend nach BGH erforderliches Übermaß von aufgebürdeten Renovierungspflichten selbst vor. Die Frage, ob Sie dieser selbst wirksam gebliebenen Renovierungspflicht nun auch noch einmal bei Auszug nachkommen müssen, hängt maßgeblich davon ab, ob diese Schönheitsreparaturen fällig sind. Die Fälligkeit richtet sich nach dem jeweiligen konkreten Zustand. Wenn die Räume keinen tatsächlichen Abnutzungsgrad aufweisen, dann wären diese auch nicht fällig. Der entsprechende Grad der Abnutzung infolge vertragsgemäßen Gebrauchs muss dazu zunächst festgestellt werden, was im Zweifel nur im Rahmen einer Begehung durch einen Sachverständigen geklärt werden kann. Hierüber herrschen jedenfalls dann regelmäßig unterschiedliche Ansichten zwischen Mieter und Vermieter, so das man sich entsprechend vorher verständigen und den Umfang eines ggf. noch erforderlichen Renovierungsbedarfs abstimmen sollte.

Zu 3.) Muss ich auf das Schreiben der Hausverwaltung reagieren? Oder sogar Widerspruch einlegen, da der Text den wir bekommen haben, nicht dem Text des Mietvertrages entspricht?

Sie müssen grundsätzlich nicht auf das Schreiben der Hausverwaltung reagieren oder gar Widerspruch einlegen, sofern Sie der Ansicht sind, dass tatsächlich kein Renovierungsbedarf mehr vorhanden ist. Allerdings wäre es ratsam, noch rechtzeitig vor dem Auszug einen gesonderten Besichtigungstermin bzw. eine Wohnungsbegehung mit der Hausverwaltung zu vereinbaren, um dann wie üblich in einem Protokoll festzuhalten bzw. festzulegen, an welchen Stellen bzw. Räumen der Wohnung tatsächlich aktuell noch entsprechender Renovierungsbedarf vorhanden ist, welchem Sie dann nachzukommen hätten. Nur so können Sie vermeiden, dass es später mit dem Vermieter Streit über die Bezahlung etwaiger (noch) fälliger Schönheitsreparaturen gibt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Adventssonntag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt


Hinweis: Diese Plattform kann eine Rechtsprüfung nicht ersetzen und leisten. Wenden Sie sich bitte direkt per E-Mail an mich, wenn Sie eine weitergehende Prüfung und Kommunikation wünschen. Hier kann nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden.
Bewertung des Fragestellers 04.12.2011 | 11:25


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