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Schönheitsreperatur nach 1,5 Jahren und Mietnachzahlung?

19.08.2008 01:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Guten Abend,

mein Lebensgefährte und ich haben folgendes Problem:

Der Mietvertrag unserer Mietwohnung wurde zum 01.03.2007 abgeschlossen. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, welche wir eingehalten haben. Durch einen geeigneten Nachmieter zum 01.09.2008 (auch vom Vermieter aktzeptiert) wurden wir vorzeitig (mündliche Vereinbarung) zum 15.08.2008 aus diesem Mietvertrag entlassen, da der Vermieter vor Neueinzug des Nachmieters den Fliesenspiegel in der Küche erneuern lassen möchte. Die Miete mussten wir auch nur anteilig bis zum 15.08.2008 zahlen.
Heute am 18.08.2008 sollte die Übergabe der Wohnung an den Vermieter stattfinden.
Diese stellte sich leider ganz entgegen unserer Erwartung als äußerst schwierig heraus.

Problem:

Die Wohnung war bei unserem Einzug (vor 1 Jahr 5 Monaten) komplett neu gestrichen und die Türen teilweise gelackt. Die Wohnung ist heute noch im gleichen Zustand.
Wir haben alle Bohr-/Dübellöcher geschlossen, komplett alle Zimmer nochmals über das vorhandene Weiß mit neuem Deckweiß gestrichen, sowie alle Fußleisten weiß gelackt und die Türen ausgebessert.
Desweiteren haben wir selbstverständlich alle Fenster inkl. Rahmen gesäubert und die Fußböden geschrubbt!

Hier vorab die schriftliche Stellungnahme der Vermieterseite zur "geplatzen" Übergabe:




"am heutigen Tage hatten Sie für die o.g. Wohnung einen Abnahmetermin. Die Abnahme wurde in Ihrem Beisein und als Vertreterin der Grundstücksgeselschaft XYZ -Frau G.- durchgeführt.

Die Wohnung konnte nicht abgenommen werden, da die Schönheitsreperaturen, wie Sie Ihnen bei der Vorabnahme aufgegeben wurden, Ihrerseits nicht handwerksgerecht ausgeführt worden sind.

Am 22.07.2008 wurde eine Vorabnahme mit Frau W. durchgeführt. Bei diesem Termin wurde Ihnen mitgeteilt, dass die gesamte Wohnung weiß zu streichen ist. Türen und Fenster sollten weiß lackiert werden.

Bei der Abnahme von heute wurde festgestellt:

Küche: Decke links, Anstrich verbessern
Schlafzimmer: Deckes streichen, so dass ein einheitlicher Gesamteindruck entsteht
Wohnzimmer: Deckes streichen, so dass ein einheitlicher Gesamteindruck entsteht
Kleines Zimmer: Wand an Tür und Decke so streichen, das ein einheitlicher Gesamteindruck entsteht
Flur: Decke streichen, Wände so überarbeiten, das ein einheitlicher Gesamteindruck entsteht
Fenster u. Türen: sind sämtlich in einer handwerksgerechten Art und Weise weiss zu lackieren.

Es wurde ein neuer Übergabetermin vereinbart am Montag 25.08.2008 um 9:00 Uhr.

Die KÜndigung des o.g. Mietvertrages wurde Ihnen bestätigt zum 31.10.2008. Mit Frau W. und Ihnen wurde besprochen, dass die Miete von Ihnen bis zum 15.08.2008 geleistet wird, da wir davon ausgegangen sind, dass die Wohnung heute der Grundstücksverwaltung zur Verfügung gestellt wird.

Sollte die Neuvermietung zum 01.09.2008 nicht gewährleistet sein, weil die Schönheitsreperaturen ungenügend ausgeführt werden, wird die hälftige Miete bis zum 31.08.2008 fällig."

MfG
Frau P.
-----------



-> Nun meine Frage: (Auszüge aus Mietvertrag siehe unten)

1. Sind wir überhaupt gesetzlich und laut Mietvertrag (starre Fristen? -> unwirksam?) verpflichtet diese Schönheitsreperaturen durchzuführen? Wir haben insgesamt 1 Jahr und 5 Monate in dieser Wohnung gelebt.
Ist die Zusatzvereinbarung unseres Mietvertrages gültig, wenn sie sich auf eine möglicherweise unwirksame Klausel beruft?

2. Darf der Vermieter wirklich die halbe Miete nachträglich verlangen?
Frau P. hat gedroht diese von unserer hinterlegten Kaution abzuziehen!
Wir haben Frau P. einen Satz Wohnungsschlüssel gegen Unterschrift bereits heute überlassen, damit die Handwerker für den vorgesehenen neuen Fliesespiegel bereits in die Wohnung gelangen.
Wir stehen also Ihren Arbeiten nicht im Wege, sodass der Nachmieter zum 01.09.2008 einziehen kann.

3. Darf der Vermieter uns seine Renovierungskosten in Rechnung stellen?

Uns wurde böse unterstellt dass wir ja gar nicht gestrichen hätten, weil wir 3 Decken nicht erneuert haben (weil wirklich kein Unterschied zur Wand zu erkennen ist und die Decke keinerlei Mängel aufweist und ja auch die gesamte Wohnung gerade vor 1 Jahr und 5 Monaten komplett gestrichen wurde)!




Anbei noch die Klauseln aus unserem Mietvertrag:


§ 15 Instandhaltung der Mieträume

1.
Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinabrung getroffen sind.

2.
Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreperaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreperaturen gehören:
Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreperaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn-/Schlafräumen,Fluren,Dielen u. Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in einem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitreperaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in den Farben zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden (siehe zusätzliche Vereinbarung zum Mietvertrag)***.

3.
Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Mahnung und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle der Schönheitsreperaturen steht den Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnissen zu. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.

4.
Der Mieter trägt die Kosten der Reperaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, der Heiz- und Kocheinrichtung sowie der Fenster- und Türverschlüsse, soweit die Kosten der einzelnen Reperatur 80,-- € und der dem Mieter dadurch in den letzen 12 Monaten entstehende Aufwand 160,-- €, höchtstens jedoch 8% der jeweiligen Jahres-Nettomiete nicht übersteigen.

5.
Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der gemieteten Sache, so hat der Mieter dem Vermieter unerzüglich Anzeige zu machen.



***zusätzliche Vereinbarung***

Endet das Mietverhältnis vor Eintritt erstmaliger oder vor erneuter Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreperaturen nach § 15, des Mietvertrages, ist der Mieter verpflichtet die anteiligen Kosten für die Schönheitsreperaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreperaturen für die Naßräume während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66%.

Liegen die letzten Schönheitsreperaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%.

Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtug dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreperaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.
---------------------------


Ich hoffe sehr, dass Sie mir weiterhelfen können und wir am 25.08.2008 endlich die Übergabe hinter uns bringen können.

Ich bedanke mich für Ihre Mühe und Ihre Hilfe!

Mit freundlichsten Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Die Schönheitsreparaturklausel zur Ausführung der regelmäßigen Schönheitsreparaturen gem. § 15 Nr. 2 des Vertrages ist wirksam, da sie einen weichen Fristenplan (wegen der Formulierung "Üblicherweise" handelt es sich um keinen starren Fristenplan) enthält und die Fristen von 3, 5 und 7 Jahren für die jeweiligen Räume nicht unangemessen kurz sind. Diese Fristen sind jedoch noch nicht abgelaufen.

Daher kann eine Verpflichtung zur Ausführung der Arbeiten bzw. zu einer anteiligen Kostenübernahme nur bestehen, wenn eine wirksame Endrenovierungsklausel bzw. Quotenabgeltungsklausel vorliegt. Diese ist in der "zusätzlichen Vereinbarung" geregelt. Fraglich ist, welche Rechtsnatur diese hat. Als Individualvereinbarung wäre sie zulässig und wirksam. Da sie jedoch auf § 15 als AGB-Klausel Bezug nimmt, sind hieran erhöhte Anforderungen zu stellen. Es würde sich nur dann um eine Individualvereinbarung handeln, wenn die Klausel zwischen den Parteien ausgehandelt worden wäre. Aushandeln bedeutet mehr als bloßes Verhandeln über die Klausel. Der Vermieter müsste die Klausel bei Vertragsschluss ernsthaft zur Disposition gestellt und Bereitschaft gezeigt haben, den Vertrag auch ohne diese Vereinbarung zu schließen. Sollte dem nicht so sein, so dass Ihnen die Vereinbarung einfach vorgelegt worden ist, müsste sie einer AGB standhalten, um wirksam zu sein.

Einer AGB-Prüfung hält sie jedoch nicht stand. Zum einen wird ein vom Vermieter einzuholender Kostenvoranschlag vorgeschrieben, was unzulässig ist. Dem Mieter müsste vielmehr ebenfalls das Recht zur Einholung eines Voranschlags eingeräumt werden. Zudem sind die genannten Kostenquoten starr. Die Quoten müssten vielmehr dem tatsächlichen Renovierungsbedarf standhalten.

Sofern die Zusatzvereinbarung nicht zwischen den Mietparteien ausgehandelt worden ist, ist sie unwirksam. Dann besteht weder eine Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung noch zu einer anteiligen Kostenübernahme.

2.) Eine Mietwohnung gilt dann als an den Vermieter zurückgegeben, wenn der Mieter sie vollständig geräumt hat und sämtliche Schlüssel an den Vermieter herausgegeben hat. Gibt ein Mieter die Wohnung erst nach Ende des Mietverhältnisses zurück, hat er für diesen Zeitraum grundsätzlich Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen oder ortsüblichen Miete zu bezahlen. Dies dürfte hier jedoch nicht der Fall ein, da vermieterseits eine Eigennutzung für die zweite Augusthälfte geplant war (Fiesenspiegel), die auch stattfinden kann.

Zudem wäre daran zu denken, dass Sie Nutzungsentschädigung zu zahlen hätten, sofern der Nachmieter wegen pflichtwidrig unterlassener Schönheitsreparaturen erst später als geplant einziehen könnte. Dies greift jedoch auch nicht, da Sie die Endrenovierung nicht pflichtwidrig unterlassen. Solange keine Individualvereinbarung vorliegt, sind Sie hierzu ja gerade nicht verpflichtet. Zudem besteht vermieterseits noch genug Zeit, eine Renovierung durchzuführen.

Demnach halte ich es für unwahrscheinlich, dass Ihnen die halbe Augustmiete zu Recht von der Kaution abgezogen werden dürfte.

3.) Wie bereits unter 1.) ausgeführt, besteht Ihrerseits keine Verpflichtung zur anteiligen Kostenübernahme, solange keine Individualvereinbarung vorliegt.

Ich gebe Ihnen daher den Rat, die Wohnung schnellstmöglich an den Vermieter zurückzugeben, indem Sie sie Räumen und sämtliche Schlüssel übergeben, ohne weitere Renovierungsarbeiten auszuführen (es sei denn, dass tatsächlich eine Individualvereinbarung vorliegt). Sollte vermieterseits dann mit Kosten für die Renovierung oder des Mietzinses für den Zeitraum nach dem 15.08. gegen Ihren Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet werden, sollten Sie auf dieses Geld nicht ohne weiteres verzichten, sondern zunächst versuchen, sich außergerichtlich zu einigen, oder sogar Zahlungsklage zu erheben. Sie haben realistische Chancen, einen Prozess zu gewinnen.

Sollten Sie im Fortgang dieser Angelegenheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtichen Interessen beauftragen wollen, können Sie sich jederzeit an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.08.2008 | 11:28

Guten Tag Herr Liedtke,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! Sie haben uns bereits sehr geholfen!

Es liegt KEINE Individualvereinbarung vor.
Diese Zusatzvereinbarung war von Anfang an fest in den Mietvertrag mit eingebunden und wir mussten sie unterschreiben, da sie Bestandteil des Vertrages sei. Es wurde in keinster Weise mit uns darüber gesprochen, noch verhandelt. Sie wurde uns einfach im Mietvertrag mit vorgelegt.

Eine Frage habe ich allerdings noch:
Wie sich heute herausstellte hat mein Lebensgefährte im Eifer des Gefechts der gestrigen geplatzten Wohnungsabnahme ein Wohnungsabnahmeprotokoll unterzeichnet. Ich bin bei der Abnahme nicht anwesend gewesen, habe daher auch keine Unterschrift geleistet. Wir stehen beide als Hauptmieter im Mietvertrag.

Das Protokoll beinhaltet lediglich handschriftlich den nächsten Abgabetermin (25.08.2008) und handschriftlich aufgeführte „Mängel“ (wie im Schreiben von gestern benannt) die die Vermieterseite festgestellt hat.

Nun meine Frage:
Ist es von Nachteil für unsere Rechtslage, dass mein Lebensgefährte dieses Protokoll einfach „dummerweise“ unterschrieben hat? Meine Unterschrift ist wie gesagt nicht erfolgt.

Wir werden dann heute noch alle Schlüssel schnellstmöglich ohne weitere Renovierungsmaßnahmen abgeben!


Ich danke Ihnen sehr für Ihre Hilfe!


Sollten wir weitere rechtliche Hilfe benötigen, werden wir sehr gerne auf Sie zurückkommen!


Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.08.2008 | 18:37

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Es besteht bezüglich eines vom Vermieter angefertigten Übergabe- oder Abnahmeprotokolls keine Mitwirkungspflicht des Mieters. Ihr Lebensgefährte hätte daher seine Unterschrift einfach verweigern können und sollen oder seiner Unterschrift zumindest den Zusatz "Mängel vom Mieter nicht anerkannt" beifügen sollen.

Jedoch ist es dafür nun zu spät. Eine unmittelbare nachteilige Konsequenz hätte dieses Protokoll, wenn Ihr Lebensgefährte damit zugesichert hätte, die "Mängel" zu beseitigen. Dann würde es sich um ein Schuldanerkenntnis handeln, das hinsichtlich der Renovierungspflicht eine eigene, vom Mietvertrag unabhängige Rechtsgrundlage schafft.

Solange ein solches Anerkenntnis jedoch nicht klar formuliert ist, muss das Protokoll ausgelegt werden. Im Zweifel ist nicht von einem Schuldanerkenntnis auszugehen. Es kann z.B. argumentiert werden, dass Ihr Lebensgefährte Kenntnisnahme vom nächsten Termin quittieren aber keine Mängel anerkennen wollte. Ohne das Protokoll zu kennen, kann ich jedoch keine abschließende Bewertung vornehmen.

Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass Willenserklärungen immer von allen Mietern abgegeben werden müssen. Das hilft hier jedoch nicht weiter. Sollte es sich um ein Schuldanerkenntnis handeln, würde dies einen eigenen Vertrag darstellen, zu dem dann nur Ihr Lebensgefährte sich verpflichtet hätte (solange nicht Anhaltspunkte vorliegen, dass er zugleich als Ihr Stellvertreter gehandelt hat).

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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