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Schönheitsreperatur bei Einzug/ sind die Mietvertragklauseln rechtens?

14.08.2009 17:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:02

Ich habe ein Angebot für eine unrenovierte Wohnung, die in sehr schlechtem Zustand ist.Die Wände sind bunt, fleckig, voller Bohrlöcher und der Putz ist schadhaft.Die Fußbodenfarbe abgesplittert. Die Fenster und Türen sind bunt gestrichen und die Farbe ist abgeplatzt. Da die Wohnung für ihre Lage und den Balkon sehr preiswert ist möchte ich sie trotzdem mieten. Ich kann in der Wohnung streichen und die Wände ausbessern, möchte sie aber nicht komplett renovieren und auch die Türen nicht abschleifen und streichen da ich vermutlich in 2 Jahren wieder ausziehe.

Mir wird folgender Mietvertrag angeboten (von mir vorgeschlagene Änderungen wurden nicht akzeptiert ,das heißt entweder ich unterschreibe oder ich bekomme die Wohnung nicht):

Für die erforderlichen Schönheitsreparaturen wird ein Mieterlass von drei Monatsmieten gewährt.


Weitere Vereinbarungen:
Der Mieter ist verpflichtet die erforderlichen Schönheitreparaturen während des Mietverhältnisses durchzuführen.
Diese sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschlieslich der Heizrohre, der Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreperaturen noch nicht fällig so ist der Mieter verpflichtet die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, dem Mieter ist es unbenommen, nachzuweisen, daß die Kosten des Voranschlages höher sind als ortsüblich. Der Mieter ist berechtigt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen läßt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit.

Ich habe gehört diese Klausel sei nicht rechtswirksam und deswegen kann man ohne zu renovieren besenrein ausziehen. Stimmt das?

14.08.2009 | 18:46

Antwort

von


(452)
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Tel: 040-41186796
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Sehr geehrte Ratsuchende!
Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.

Zunächst ergibt sich eine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung nur dann, wenn diese im Individualmietvertrag vereinbart wurde.
Steht diese Klausel in einem Formularmietvertrag, so ist sie unwirksam.

Was das Ende des Mietverhältnisses und die Renovierungsfristen anbetrifft, so ist darauf abzustellen, ob es sich um starre Fristen handelt.
Handelt es sich in Ihrem Mietvertrag, was aus Ihren Informationen nicht hervorgeht, um starre Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung, so sind diese laut BGH unwirksam.

In Ihrem Fall stellt sich die Sachlage jedoch noch etwas anders dar.
Sie übernehmen eine unrenovierte Wohnung, so dass Sie nur unter bestimmten Bedingungen vor Rückgabe nochmals renovieren müssten.
Dies wäre dann der Fall, wenn die wirksam vereinbarten Renovierungsfristen schon mindestens einmal abgelaufen sein sollten und bis zum Auszug überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden.
Dies wäre auch der Fall, wenn seit den vom Mieter zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen die Renovierungsfristen erneut abgelaufen sind und die Wohnung bei Auszug tatsächlich renovierungsbedürftig ist.

Da Sie angeben, bereits nach 2 Jahren vermutlich wieder ausziehen zu wollen, müßten Sie demnach bei Auszug nur dann renovieren, wenn etwaige Arbeiten bei Einzug nicht durchgeführt worden sind.


Rechtsanwältin Wibke Türk

Rückfrage vom Fragesteller 15.08.2009 | 08:36

Sehr geehrte Frau Türk,
vielen Dank für die schnelle Beantwortung.
Meine Frage zielte darauf ab ob ich überhaupt renovieren muss.

(bzw ob ich ohne Streichen der Fenster und Türen auskomme. Der alte Anstrich ist komplett kaputt müsste vollständig entfernt und dann müssten die Rahmen abgeschliffen und der Kitt erneuert werden. Ich halte die Entschädigung von 3 Monatsmieten bei dem Zustand der Wohnung nicht für ausreichend und könnte mit den schlechten Zustand der Türen und Fenster gut leben).

Die Klausel zur Anfangsrenovierung
"Für die malermäßige Instandsetzung der Wohnung und Ausführung erforderlicher Schönheitsreperaturen gewärt der Vermieter dem Mieter einen Mieterlass von 3 Monaten"
ist handschriftlich unter weitere Vereinbarungen festgehalten.

Die weiteren Klauseln zu den Schönheitsreparaturen sind in dem Mietvertrag vorgedruckt. (Formular, das von dem Vermieter für mehrere Häuser und Wohnungen verwendet wird):
"Der Mieter ist verpflichtet die erforderlichen Schönheitreparaturen während des Mietverhältnisses auf eigene Kosten durchzuführen."
Die Quotenklausel ist ebenfalls vorgedruckt(Habe ich in meiner gestrigen Frage wörtlich zitiert.

Meine Frage ist: ist diese Anhäufung von Klauseln eine Unangemessene Benachteiligung im Sinne von BGH WuM 93, 175 ; OLG Celle ZMR 99, 469 ; LG Hamburg WuM 2004, 88 ; AG Dortmund WuM 2004, 87 ; AG Frankenberg ZMR 2003, 848 ; AG Hamburg NZM 2000, 1180 ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.08.2009 | 11:02

Sehr geehrte Ratsuchende!

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt.

Hier werden Sie m. E. renovieren müssen.
Individualvertraglich wurde hier eine Anfangsrenovierung vereinbart. Als Ausgleich dafür erhalten Sie drei Monate mietfreies Wohnen.

Ob dieses hier als Ausgleich ausreichend ist, läßt sich nur schwierig beurteilen.

Grds. ist es natürlich Sache des Mieters, ob er eine Anfangsrenovierung vornimmt bzw. in welchem Umfang.
Damit ist der Mieter jedoch nicht von der laufenden bzw. der Endrenovierung befreit.

Hier liegt wohl keine unangemessene Benachteiligung im Sinne der in Ihrer Nachfrage zitierten Urteile vor, da Sie eben als Ausgleich für die vereinbarte Anfangsrenovierung 3 Monate mietfrei wohnen können.

Wie bereits ausgeführt, läßt sich ohne weitere Informationen nur schwer abschätzen, ob drei Monate mietfreies Wohnen angemessen sind.

ANTWORT VON

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