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Schönheitsreperatur / Renovierungsklausel


30.11.2005 13:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im Oktober 1999 ein Wohnung unrenoviert angemietet,
diese ist zum 31.12.05 durch mich gekündigt worden.

Ich habe den Mietvertrag gründlich studiert und komme zu dem Ergebnis das die im Vertrag verankerten Klauseln in ihrer Gesamtheit nicht anfechtbar sind. (starre Fristenregelung usw..)

Dennoch bin ich auf eine Lücke gestoßen, mit der Bitte um Prüfung durch Sie. Im nachfolgenden Auszüge aus dem Mietvertrag:

§4 Erhaltung der überlassenen Wohnung

(2) Schönheitsreperaturen sind fachgemäß auszuführen. Die Schönheitsreperaturen umfassen .....(Übliche Intervalle sowie Arbeiten)

Die Schönheitsreperaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen.....(Zeiten bewegen sich im rechtlichen Rahmen)

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand eine Verlängerung der nach Abs (2) vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung.....(Hier auch rechtlich zulässig)

§11 Rückgabe der überlassenen Wohnung

(3) Hat das Mitglied die Schönheitsreperaturen übernommen, so sind die nach §4 (2) fälligen Schönheitsreperaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.

(4) Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreperaturen nicht fällig (§4 (2)), so hat das Mitglied der Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen..

Gibt es noch eine Möglichkeit nach

a ) BGH v. 14.5.2003 - VIII ZR 308/02

b) BGH, Versäumnisurteil vom 25.06.2003 - VIII ZR 335/02 (LG Düsseldorf)

c)Schönheitsreparaturen IV BGH 22.09.2004 VIII ZR 360/03

d) Innerer Zusammenhang zweier Schönheitsreparaturklauseln BGH, Urteil vom 22.09.2004 - VIII ZR 360/03


die Renovierungsklauseln im Mietvertrag anzufechten? Vielen Dank für die Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Patrick Pfalzgraf
30.11.2005 | 14:13

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ist in Ihrem Mietvertrag eine wirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen vereinbart worden. Sie müssen diese nur durchführen, wenn sie auch nach dem jeweiligen Zustand erforderlich sind.

2.Die „Endrenovierungsklausel“ besagt in Ihrem Mietvertrag, dass die zum Auszugszeitpunkt fälligen Arbeiten durchzuführen sind und für nicht fällige Arbeiten ein Abschlag zu bezahlen ist. Auch diese Klausel ist nach der Schilderung rechtmäßig.

Dazu folgendes Urteil im Auszug:

Eine Mietvertragsklausel zur Tragung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, wonach die schlichte Abwälzung derselben flankiert wird mit einer Fußnote „Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.“, die kombiniert ist mit der weiteren Klausel „Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet. …“ hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG (§ 307 BGB) stand.

BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 - VIII ZR 230/03 (LG Bielefeld)

Daher müssen Sie die Schönheitsreparaturen durchführen, die bei Auszug fällig ist. Im übrigen ist auch die Auferlegung von Schönheitsreparaturen auch bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung zulässig, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisse zu laufen beginnen.

Dazu folgendes Urteil im Auszug:

BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 - VIII ZR 378/03

"Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist."

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2005 | 17:27

Vielen Dank für die schnelle Antwort, benötige aber noch Information bzgl. nachfolgender Aussage:

Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGHZ 127, 245 [253 f.] = NJW 95, 254).
Eine Schönheitsreparatur- und eine Endrenovierungsklausel müssen als zusammengehörig behandelt werden, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen.


BGH v. 14.5.2003 - VIII ZR 308/02 -

Ist bei vorliegendem Mietvertrag die Sachlage gegeben, daß
eine Klausel möglicherweise unwirksam ist? Gibt es hier noch
Spielraum für eine Ablehnung der Schönheitsreperatur?

Vielen Dank






Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2005 | 17:44

Wie ich oben bereits ausgeführt habe, halte ich die Klauseln in Ihrem Vertrag für wirksam. Die von Ihnen zitierte Rechtsprechung ist mir hinreichend bekannt, hat aber hier gar keine Auswirkung, weil keine der Klauseln unwirksam ist und sich auch aus dem Zusammenwirken der Klauseln keine Unwirksamkeit ergibt.

Nach meiner Ansicht gibt es hier keinen Angriffspunkt.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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