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Sehr geehrte/r Fragesteller/in!
An sich sind die Zitate aus Ihrem Mietvertrag noch zu knapp, um mit Sicherheit beantworten zu können, ob eine wirksame Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bzw. zu Kostenübernahme gegeben ist.
Zu diesem Thema gibt es umfangreiche Rechtsprechung, die sich ständig fortentwickelt. Immer wieder werden Schönheitsreparaturen-Klauseln in Formularmietverträgen (d. h. vorgedruckte Verträge / „Kleingedrucktes") für unwirksam erklärt, so dass die Hauseigentümerverbände diese Verträge fortlaufend anpassen (müssen). Gleiches gilt für Mietverträge, die die Vermieter selbst erstellen.
Dies vorausgeschickt, bemerke ich zu den von Ihnen übermittelten Vertragsbestimmungen:
Die Bestimmung unter § 7 ist normal, es handelt sich um turnusmäßige Renovierungen.
Unter § 18 ist eine Beteiligung an den Kosten einer Renovierung durch einen Fachbetrieb bestimmt. Die Kostenanteile richten sich in Ihrem Vertrag sicherlich am Renovierungsturnus von § 7 aus. Auch das ist grundsätzlich in Ordnung.
Die Klausel hätte Ihnen aber nicht auferlegen dürfen, eine komplette Schlußrenovierung zu leisten bzw. zu bezahlen, gleichgültig, ob Sie nach § 7 in der Mietzeit renoviert haben. Das scheint jedoch nicht der Fall zu sein.
Allerdings sind Sie berechtigt, anstatt der Bezahlung die Renovierungen selbst auszuführen. Dann müssen diese aber „fachgerecht" ausfallen, sonst muss der Vermieter Ihre Eigenleistung nicht akzeptieren.
Nach bisherigem Informationsstand sehe ich also eine Verpflichtung Ihrerseits zur Ausführung von Schönheitsreparaturen.
Für alles weitere (Nachfrage), müssten Sie die Bestimmungen zu §§ 7 und 18 einmal vollständig zitieren.
Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Jakob
Rückfrage vom Fragesteller
11.09.2005 | 14:35
§7
1.Der Mieter verpflichtet sich,während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreperaturen(Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken,Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre,der Innentüren samt Rahmen,der Einbauschränke,Fenster und Außentüren von innen,Lasieren von Naturholztüren und-fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.Das Anbringen von Rauhfasertapeten bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters.
2.Fristenplan
a)Heizkörper einschließlich Heizungsrohre,Innentüren samt Rahmen,Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen 5Jahre
b)Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre
Für Arbeiten in Küchen,Wohnküchen,Waschräumen,WC,Bädern und dergl verkürzen sich die Fristen a) und b) um zwei Jahre.Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreperaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.
§18
Endet das Mietverhältnis,so ist der Mieter verpflichtet,die Kosten für die Schönheitsreperaturen(wie in §7Abs.1 aufgeführt)aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreperaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück,so zahlt der Mieter 25% der Kosten;liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%,länger als drei Jahre 60%,länger als vier Jahre 80%,länger als fünf Jahre 90%.Diese Regelung tritt auch in Kraft,wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind.
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
12.09.2005 | 11:02
Sehr geehrte Fragestellerin,
die mir nunmehr übermittelten Vertragsklauseln dürften die vollständigen §§ 7 und 18 sein. Aufgrund der Gesamterscheinung der Bestimmungen ergibt sich ein wesentlich anderes Bild, als bei meiner Erstantwort.
Sofern Ihr Vertrag ein Formularmietvertrag (vorgedruckter Mietvertrag / „Kleingedrucktes“) ist, spricht viel dafür, dass § 7 zu Ihren Lasten zumindest zu weit gehend formuliert ist und auch § 18 bestimmte Mängel hat:
Zu § 7:
Sie müssen wenigstens die Möglichkeit erhalten, nachzuweisen, dass die Räume noch nicht renovierungsbedürftig sind. Sofern Sie renovieren oder renovieren lassen, sollten Sie alle Materialrechnungen bzw. Handwerkerrechnungen aufheben. Der Vermieter kann aber nicht verlangen, dass Sie ausschließlich mit Rechnungen die Renovierung nachweisen. Ihnen muss die Möglichkeit bleiben, die Renovierung durch Wohnungsbesichtigung zu belegen. Auch dürfte es unzulässig sein, das Tapezieren mit Rauhfasertapeten zustimmungspflichtig zu machen.
Der Fristenplan („Heizkörper alle 5 Jahre etc.“) entspricht nicht ganz dem Üblichen. Danach gilt: Küchen / Bäder / Duschen alle 3 Jahre, Wohn- u. Schlafzimmer, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, Nebenräume alle 7 Jahre.
Zu § 18:
Hier muss Ihnen die Möglichkeit bleiben, geringere Kosten durch einen alternativen Kostenvoranschlag nachzuweisen. Die Prozentzahlen sind für sich genommen in Ordnung, allenfalls kann man sich darüber streiten, ob nicht nur 20 statt 25 % geschuldet sind, wenn die letzte Schönheitsreparatur zwischen einem und zwei Jahren zurückliegt. Unwirksam dürfte aber die Bestimmung sein, wonach die Zahlung unabhängig vom Renovierungsstand nur aufgrund Zeitablaufs seit Einzug (§ 18, letzter von Ihnen zitierter Satz) geschuldet ist. Hier muss die Renovierung während der Mietzeit Sie gegebenenfalls entlasten können.
Aber grundsätzlich:
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 23.6.2004 Renovierungsklauseln mit „starrem“, d.h. nur nach Zeitablauf gehendem, Fristenplan - wie in § 7 - in einem Formularmietvertrag für unwirksam erachtet, mit der Folge, dass gar keine Renovierung geschuldet war.
Es spricht einiges dafür, dass ein derartiger Fall bei Ihnen gegeben ist. Dann müssten Sie weder renovieren noch gemäß § 18 bezahlen. Sollten Sie bereit sein, den Streit hierüber mit dem Vermieter aufzunehmen, sollten Sie sich eine anwaltliche Vertretung vor Ort suchen, schon wegen der Vertrautheit mit der Rechtsprechung des zuständigen örtlichen Amtsgerichts.
Bei Ihren Bemühungen wünsche ich Ihnen viel Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Jakob
