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Schönheitsrepaturen und Mängelbeseitung wer trägt die Kosten?


05.11.2016 18:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Ich habe mit meinem Mieter einen unbefristeten Wohnraummietvertrag geschlossen der am 15.07.2006 begonnnen hat und der vom Mieter zum 31.01.2017 gekündigt wurde. Die Wohnung war Erstbezug und wurde ohne relevante Mängel übergeben.

Als Mietvertrag habe ich den Standard Zweckform Einheitsmietvertrag 2873 01/06 verwendet mit folgendem Klauseln zu den Schönheitsreparaturen.

§ 8
1. Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, Anstrich von Türen und Fenstern, Türen innerhalb der Mieträume, Fenster auf der Innenseite, Außentüre von innen, Anstrich Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.

2. Die Kosten der kleinen Instanhdhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden vom Vermiter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von EUR 100,- im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, Heiz-, Koch und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einezlreparaturen von bis zu 8% der Jahresbruttokaltmiete.

3. Der Vermieter kann die nach Fristenplan fälligen Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsrepararuten gelten im allgemeinen. Wand- und Deckenstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre.
Reinigen von Parkett- und Teppichbäden alle fünf Jahre, lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle sech Jahren.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frsit un dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführrten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, längerals 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

Die Mietdauer liegt bei 10 Jahren und 6 Monaten. Die Wohnung ist im renovierungsbedürftigen Zustand. Konkret ist das neu Anstreichen der Wände und Decken sowei der Holzfenster innen und teilweise der Heizkörper erforderlich.

Mein Mieter verweigert die Ausführung und Zahlung von Schönheitsreparaturen. Konkret Wände und Decken Streichen. Holz-Fenster lackieren.

Weiterhin ist das Parkett über die normale Abnutzung hinaus beschädigt und muss abgeschliffen werden.

Die Silikonfugen an den Fenstern sind erheblich beschädigt (durch manuelle Einwirkung) und abgekratzt.

Im Duschbad ist Schimmelbefall (An der Decke, Fliesenfugen, Silikonfugen) vorhanden.

Der Streitwert liegt ca. bei.

Schönheitsreparaturen 2.000 EUR
Mängelbeseitung ca. 3.000 EUR.

Die Kaution beträgt 2.970 EUR.

Monatliche vereinbarte Miete 1.300 Kalt + ca. 300 NK.

Meine Fragen:

Ist die Klausel zu Schönheitsreparaturen gültig?

Wenn mein Mieter mir die Wohnung zum 31.01.2017 übergibt und die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt sind und die Mängel nicht behoben wurden muss ich diese für die Neuvermietung im Februar ausführen lassen.

Kann ich den Mietausfall für den Monat Februar voll geltend machen? Vollständig oder nur teilweise z.B. halber Monat. Es ist aktuell recht schwer Handwerker im Großraum München kurzfristig zu bekommen. Ich muss dem Mieter ja auch eine Aufforderunge zur Behebung mit Fristsetzung von 14 Tagen setzen.
Kann ich die Kosten für die Ausführung der Schönheitsreparaturen gerichtlich geltend machen?

Kann ich die Kosten für das Abschleifen des Parketts vollständig vom Mieter verlangen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Die Schönheitsreparaturklausel enthält einen sog. weichen Fristenplan, welcher bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen die tatsächliche Abnutzung berücksichtigt und deshalb grundsätzlich wirksam ist. Auch der Umfang der Schönheitsreparaturen ist prinzipiell zulässig, allerdings ist darauf hinzuweisen, dass Sie nicht verlangen können, dass die Wände „weiß" gestrichen zurückgegeben werden, da es genügt, die Wände in neutralen, hellen Farben zurückzugeben. Außerdem können Sie auch nur eine einfache Parkett- bzw. Teppichbödenreinigung verlangen.

2)
Inwieweit Sie ggf. einen Mietausfallschaden verlangen können, hängt davon ab, wie viel Zeit die Arbeiten objektiv benötigen, weshalb hier nicht pauschal von einem ganzen oder halben Monat gesprochen werden kann. Auch wäre das denkbare Gegenargument des Mieters, dass die Wohnung auch in unrenoviertem Zustand einen neuen Mieter finden würde, zu berücksichtigen. Die Kosten für die Arbeiten können ggf. auch gerichtlich geltend gemacht werden.

3)
Ob Sie die vollständigen Kosten für das Abschleifen des Parketts verlangen können, hängt vom Umfang des Schadens ab. Eine abschließende Beurteilung ist im Rahmen dieser Plattform nicht möglich, weshalb Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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