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Schönheitsreparaturklausel wirksam ?


26.08.2006 01:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Ist die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen in folgendem Mietvertrag wirksam :

Mietvertrag für Mietverhältnisse über Wohnraum

...

§12.2
Die Schönheitsreparaturen während der Mitdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. ...

§12.3
Die Schönheitsreparaturen sind in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre und in allen sonstigen Nebenräumen nach 7 Jahren durchzuführen. Die maßgeblichen Pflichten beginnen mit dem Tag des Einzugs zu laufen.

§12.4
Werden Schönheitsreparaturen aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters bereits während der o.g. Zyklus erforderlich, ..., so sind die erforderlichen Arbeiten vom Mieter unverzüglich fachgerecht durchzuführen. ...

....

$12.7
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - ... - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so ist der Mieter lediglich verpflichtet, die anteiligen Kosten von Schönheitsreparaturen ... nach folgender Maßgabe zu zahlen:

Quotenklausel

Vorgenannte Regelung gilt auch, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. ....

Die Vertragsdauer betrug 18 Monate. Das Urteil des BGH vom 05.04.2006 ( VIII ZR 178/05 )würde ich dahingehend interpretieren, daß aufgrund der starren Fristsetzung keine wirksame Renovierungsverpflichtung besteht.

Mit freundlichen Grüßen






Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online- Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Vorbehaltlich einer Prüfung des gesamten Mietvertragstextes werden Sie keine Renovierungsarbeiten durchführen müssen. Denn die von Ihnen zitierten mietvertraglichen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen enthalten einen starren Fristenplan, der eine unbedingte Renovierungspflicht nach Ablauf der genannten Fristen begründet. Hieran ändert auch der Hinweis nichts, dass Renovierungsfristen mit Beginn des Mietverhältnisses bzw. mit Beginn des Einzugs zu laufen beginnen. - Derartige starre Renovierungsfristen sind nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig, sofern der Vertrag keine Öffnungsklausel enthält, die ein Abweichen von den genannten Fristen zulässt (vgl. BGH, Az VIII ZR 361/03, aus: GE 2004, S. 1023). Ggf. sollten Sie den vollständigen Vertrag auf eine Öffnungsklausel hin anwaltlich überprüfen lassen.

Weiterhin wird Ihr Vermieter Sie nicht aufgrund der Quotenklausel anteilig zur Kostentragung in Anspruch nehmen können. Denn mit der unwirksamen Vertragsklausel zu den Renovierungsfristen wird die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam, mithin auch eine mit den Fristen im Zusammenhang stehende Quotenklausel. (BGH, Az VIII ZR 178/05, aus: GE 2006, S. 6399; LG Hamburg, Az. 311 S 152/04,WM 2005, S. 453).

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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