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Schönheitsreparaturklausel plus Zusatzvereinbarung


20.12.2006 00:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrtes Anwaltteam,

in §4 Nr. 6 unseres Formularmietvertrages (Fassung I-AGB/KE/Juli 1992) ist Folgendes zum Thema Schönheitsreparaturen geregelt:
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. §13)
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich anzuzeigen.
Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er §4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet
die Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlaes eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; [..] 2 Jahre [..] 40%, [..] 3 Jahre [..] 60%, [..] 4 Jahre [..] 80%. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen.
Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadenersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt."

In §13 Nr. 1 heißt es ferner:
"Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie der Türen und Fenster. [..]"

Die nachstehenden Absätze enthalten aus meiner Sicht keine Starren Zeiträume ("im allgemeinen [..] erforderlich").

Die Knackpunkte sind die Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag (vorformulierte, gedruckte Seite), die laut Formularmietvertrag (§23 sonstige Vereinbarungen) "wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages" sind. Dort steht unter Punkt 10:
"Der Mieter verpflichtet sich die Wohnung besenrein, ohne Einbauten etc. und in einem geweißten Zustand zu übergeben."

Ich habe folgende Fragen zur Renovierungspflicht:

A. Ist aufgrund starrer Fristen und der nicht eingeräumten Möglichkeit den Mieter die Arbeiten selbst durchzuführen die Quotenklausel (§6) nichtig? Entfallen damit alle Schönheitsreparaturpflichten (also auch §13)?

B. Ist der Schönheitsreparaturregelung (§13) nichtig, weil bei (Wohnungs-)Türen und Fenstern die Außenseite nicht ausgeschlossen wird? Oder damit von der Regelung Türen und Fenster lediglich ausgeschlossen?

C. Steht die unter Zusatzpunkt 10. aufgeführte Pflicht, die Wohnung "in geweißtem Zustand zu übergeben", nicht im Gegensatz zu den §§6 und 13? Handelt es sich dabei um eine Doppelverpflichtung, die damit von der Renovierungspflicht entbindet?

Relevant für mich im Gesamtkontext ist, ob eine Renovierungspflicht für die Wohnung besteht oder nicht oder ob u. U. eine Einschränkung der Renovierungspflicht besteht.
Sehr geehrter Ratsuchender,

A.
In Ihrem Fall ist die Quotenklausel für die Abgeltung der Schönheitsreparaturen schon wegen der unabhängig vom Erhaltungszustand der Wohnung festgeschriebenen Kostenbeteiligung nach (starren) Prozentsätzen ohne Weiteres unwirksam, wie der Bundesgerichtshof kürzlich in Abänderung seiner früheren Rechtsprechung entschied (Urteil vom 18.10.2006 - Az. VIII ZR 52/06).

Daneben ist auch das fehlende Wahlrecht des Mieters, die Kostenlast durch Eigenleistungen abzuwenden, (vgl. BGH Urteil vom 26.05.2004 - Az. VIII ZR C 77/03) sowie auch die fehlende Möglichkeit, an der Auswahl des Fachbetriebs mitzuwirken, zu bemängeln.

Dies ändert jedoch nichts an der Gültigkeit einer ansonsten wirksamen Abwälzung der Vermieterpflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

B.
In Bezug auf den Umfang der Renovierungspflicht sind die Regelungen in Ihrem Mietvertrag wirksam:

Das Streichen der Fenster von außen muss nicht ausgeschlossen werden. In der Regel schuldet der Mieter zwar die Renovierung nur für den bewohnten Raum, wohingegen die Erhaltung der Außenfassade einschließlich der Fensterfronten dagegen grundsätzlich Sache des Vermieters ist. Dies ist hier aber in Bezug auf die Fenster (und die Außentüren) rechtlich wirksam auf Sie abgewälzt worden.

C.
Es liegt aber eine unzulässige „Doppelverpflichtung“ im Vertrag vor, weil Sie Ihren Angaben zufolge turnusmäßig zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und zugleich zur Endrenovierung (wenn auch nur bezüglich der Wände) verpflichtet werden.

Dieser sogenannte „Summierungseffekt“ führt auch dann zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und somit zur Unwirksamkeit sämtlicher Instandhaltungspflichten, wenn – wie hier – eine an sich zulässige Fristenregelung unter Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs vorliegt (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - Az. VIII ZR 163/05).

Nach meiner vorläufigen Einschätzung anhand des von Ihnen wiedergegebenen Vertragsauszugs sind Sie daher nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet.


Gerne können Sie noch eine Rückfrage zum Verständnis meiner ansonsten hoffentlich hilfreichen Ausführungen stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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