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Schönheitsreparaturklausel ohne, Abgeltungsklausel mit Fristen


18.12.2006 23:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Im § 4 Punkt 6 unseres Formularmietvertrages (Hg. vom Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V., Fassung I-AGB/KE/1.2002) ist die Frage der Schönheitsreparaturen geregelt. Der volle Text lautet:
---------------------------------
"6. [Fettdruck] Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. [Fettdruck Ende]

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen läßt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit."
-------------------------------------------------

Folgende Fragen dazu:
1) Ist die Abgeltungsregelung (Absatz 3) aufgrund der starren Fristen unwirksam?
2) Ist die Schönheitsreparaturklausel (Absatz 1) unbeschadet einer eventuellen Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel wirksam? Wenn ja (Gültigkeit der Schönheitsrep.-Klausel, Ungültigkeit der Abgeltungsregelung):
a) Müssen wir bspw. die Wände in Räumen streichen, die noch einigermaßen weiß sind (Vertragsbeginn war der 1.2.2003, es sind also keine 4 Jahre Wohnzeit verstrichen, Nichtraucher)?
b) Die Fenster sind renovierungsbedürftig. Was zählt bei Altbau-Doppelfenstern als Innenseite - die Innenseite des äußeren Fensters oder nur die direkt am Wohnraum liegende Innenseite des inneren Fensters?
3) Nur für den Fall der Gültigkeit des gesamten zitierten Passus: Ist die Festlegung auf einen vom Vermieter auszuwählenden Malerbetrieb eigentlich zulässig? Oder kann ich ein eigenes gültiges Angebot von einem Fachbetrieb zum Maßstab machen?

Mir wäre besonders geholfen, wenn ich der Antwort konkret entnehmen könnte, zu welcher Art von Schönheitsreparaturen der Vertrag letztendlich verplichtet, denn diese würde ich vor Vertragsende von einem Fachbetrieb durchführen lassen.
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Abgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen in vorformulierten Verträgen, wonach – wie hier – unabhängig vom Erhaltungszustand der Wohnung eine Kostenbeteiligung nach festgeschriebenen (starren) Prozentsätzen geschuldet sein soll, unwirksam (Urteil vom 18.10.2006 - Az. VIII ZR 52/06).

Grund: Es benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn er allein aufgrund Zeitablaufs mit höheren Kosten belastet werden kann, als es bei einer entsprechend schonenden Nutzung der Wohnräume dem tatsächlichen Abnutzungsgrad entspricht.

Daran ändert meines Erachtens im vorliegenden Fall auch die eingeräumte Möglichkeit, die Pflicht zur Kostentragung durch eigene Renovierungsleistung abzuwenden, nichts. Denn auch in diesem Fall werden Sie unabhängig vom Grad der Abnutzung verpflichtet, und haben keine Möglichkeit, sich auf einen überdurchschnittlichen Erhaltungszustand zu berufen, was Sie ebenfalls unangemessen benachteiligt.
Eine derartige Klausel, wonach dem Mieter die Möglichkeit bleibt, anstelle der Zahlung des Kostenanteils die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit durchzuführen, wurde zuletzt vom BGH noch als wirksam angesehen (Urteil vom 26.05.2004 - Az. VIII ZR C 77/03).
Eine solche eingeschränkte Klausel hatte der BGH zwar nicht in seiner aktuellen Entscheidung zu prüfen, jedoch klargestellt, dass auch im Rahmen von Abgeltungsklauseln der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Auszug des Mieters berücksichtigt werden muss.
Entscheidend dürfte insofern der Umstand sein, dass der Mieter bei der vorliegenden vertraglichen Gestaltung eine Verlängerung des Renovierungsintervalls nicht erreichen kann und die Renovierung über den für die Abwohnzeit eigentlich geschuldeten Anteil hinausgehen kann (vgl. Landgericht Kiel, Urteil vom 27.04.2006 - 1 S 263/05).

2.
Die Unwirksamkeit der Quotenklausel hat jedoch keinen Einfluss auf die Gültigkeit der Renovierungspflicht an sich (§ 4 Ziff. 6 des Vertrages).
Diese Regelung ist inhaltlich auch nicht zu beanstanden.

2.a
Grundsätzlich müssen Sie nur die Wände streichen, die nicht mehr einem vertragsgemäßen Zustand entsprechen. Nach über drei Jahren wird sich z.B. in den Wohnräumen die Farbe hinter aufgehängten Bildern wahrscheinlich bereits von der übrigen Wand optisch abheben – dies wäre nicht mehr vertragsgemäß. In Nebenräumen könnten Sie sich dagegen unter Umständen der Renovierung entziehen, aber nur wenn die Wände wirklich kaum Spuren oder Schleier aufweisen.

2.b
Das Streichen der Fenster von innen umfasst alle Flächen mit Ausnahme der nach außen zeigenden Frontfläche des (äußeren) Fensters sowie des Rahmens.

3.
Wäre die Abgeltungsklausel als wirksam zu erachten, so könnte sie noch daran scheitern, dass Ihnen keine Mitbestimmung an der Auswahl des Fachbetriebes eingeräumt wird. Dies kann auch als unangemessene Benachteiligung gewertet werden (vgl. Landgericht Kiel, Urteil vom 27.04.2006 - 1 S 263/05), jedoch dürfte insofern doch das Ihnen eingeräumte Wahlrecht (siehe oben 1.) entgegenstehen. Denn Sie können ja etwaige unwägbare Kosten durch die Beauftragung eines günstigeren Fachbetriebes oder durch Eigenleistung vermeiden. Die hier vorliegende Konstellation wurde allerdings noch nicht höchstrichterlich entschieden.


Ich hoffe, meine Ausführungen sind für Sie hilfreich und hinreichend konkret. Andernfalls können Sie gerne von der Nachfragemöglichkeit Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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