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Schönheitsreparaturenklausel gültig?


| 28.08.2007 22:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich bin Vermieter und habe einen Neubau zum 01.09.2005 fertiggestellt und komplett tapeziert (Raufaser, weiß gestrichen) zum 01.09.2005 vermietet.
Der Mieter hat nun fristgerecht zum 31.10.2007 gekündigt.
Er hat also gut 2 Jahre drin gewohnt. Die Wohnung ist für diese Zeit m.E. normal abgenutzt.

Es stellt sich für mich nun die Frage ob meine Schönheitsreparaturenklausel gültig ist und der Mieter entsprechend 2/3, 2/5 und 2/7 (je nach Raum) der Renovierungskosten (1x Streichen der Wände) zahlen muss? Oder ist die Klausel ungültig und ich bleibe somit auf den kompletten Kosten allen "sitzen"?

Die Klausel im Mietvertrag lautet:

§ 8 Schönheitsreparaturen

(1) Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

(2) Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

(3) Soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Durchführung erforderlich ist, betragen die üblichen Fristen:
bei Küchen, Baderäumen und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen (z.B. Keller, Balkone/Loggien etc.) alle 7 Jahre.
Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt ab.

Bezüglich der Schönheitsreparaturen hinsichtlich Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren, Fenstern, Außentüren von innen, beträgt die Frist 7 Jahre.

(4) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach Ziffer 3 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind und der Grad der Abnutzung eine Renovierung erforderlich macht. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er zeitanteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, sofern er zum Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

(5) Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dass die alten Tapeten entfernt werden.

(6) Naturlasiertes Holzwerk und Kunststoffrahmen dürfen nicht mit Deckfarben überstrichen werden.

Desweiteren steht unter Verschiedenes (§20) noch:

"Die Wohnung wird in renovierten Zustand, d.h. raufaserweiße Tapete und Parkettboden, übergeben und muss bei Auszug wieder so verlassen werden wie bei Einzug vorgefunden."
29.08.2007 | 00:08

Antwort

von


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sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Nach einer Entscheidung des BGH vom 18.10.2006 (Az: VII ZR 52/06) sind Formularklauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auch dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf auf Grund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (sog. Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote) gemäß § 307 I 1, II Nr. 1 BGB unwirksam. Bei einer Abgeltungsklausel handele es sich lediglich um eine - zeitlich vorverlagerte - Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan, was den Mieter unangemessen benachteilige. Die Benachteiligung des Mieters begründet der BGH insbesondere damit, dass eine wirksame Klausel im Einzelfall dazu führen könne, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen habe (vgl. BGH NZM 2006, 926).

Im vorliegenden Fall handelt es sich bei § 8 Abs. 4 S. 3 des MV um eine solche Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote. Der Mieter wird zur anteiligen Zahlung von Renovierungskosten verpflichtet, ohne dass der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird. Die Formulierung "[...] und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand [...]" ändert nach m.A. nichts an dieser Wertung. Renovierungsbedarf besteht erst, wenn das Aussehen der Wände, Decken, Fußböden, Fenster und Türen durch den normalen Wohnungsgebrauch derart erheblich beeinträchtigt worden ist, dass sich die Räume nicht mehr in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden. Mit der Formulierung g "[...] und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand [...]" ist noch keine Aussage über ihre Renovierungsbedürftigkeit getroffen. BEACHTEN SIE: Die Regelung des § 8 Abs. 3 des MV genügt den Anforderungen des BGH, da sie die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ausdrücklich von dem Grad der Abnutzung abhängig macht ("soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Durchführung erforderlich ist"). Eine Klausel, die eine anteilige Zahlung von Renovierungskosten auf diejenigen Fälle beschränkt hätte, bei denen bereits bei Vertragsbeendigung ersichtlich ist, dass nach Fristablauf erheblicher Renovierungsbedarf bestehen wird, wäre daher wirksam gewesen.

Zu meinem Bedauern können Sie sich auch nicht auf die Klausel des § 20 des MV berufen. Soweit hieraus eine Endrenovierung hergeleitet werden kann, wäre diese angesichts der Indizwirkung der Renovierungsfristen unwirksam.

In Ihrem Fall können Sie Schönheitsreparaturen lediglich dann verlangen, wenn sich die Räume nicht mehr in einem zur Weitervermietung geeigneten, bezugsfertigen Zustand befinden (z.B. bei übervertragsgemäßer Abnutzung der Wohnräume).

Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen - auch per E-Mail - gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2007 | 11:24

Vielen Dank für diese ausführliche Antwort.

Nur, was meinen Sie mit dem letzten Satz im 2. Absatz:
"Eine Klausel, die eine anteilige Zahlung von Renovierungskosten auf diejenigen Fälle beschränkt hätte, bei denen bereits bei Vertragsbeendigung ersichtlich ist, dass nach Fristablauf erheblicher Renovierungsbedarf bestehen wird, wäre daher wirksam gewesen."

Wie soll so eine Klausel aussehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2007 | 14:56

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Ich empfehle, die Klausel § 8 Abs. 4 BGB für zukünftige Fälle wie folgt zu formulieren:

"Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach Ziffer 3 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verstrichen sind und (!) der Grad der Abnutzung eine Renovierung erforderlich macht. Wird das Mietverhältnis beendet und sind die o.g. Fristen seit der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – noch nicht verstrichen, ist der Mieter verpflichtet, einen anteiligen Betrag der Renovierungskosten zu zahlen. Der Betrag bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparatur während der Mietzeit zu dem Renovierungsturnus nach den o.g. Fristen. Die Zahlungsverpflichtung des Mieters entfällt (!), soweit nach dem Grad der Abnutzung der Wohnung bzw. einzelner Räume ein Renovierungsbedarf nach Ablauf der o.g. Fristen im hypothetischen Falle einer Fortsetzung des Mietverhältnisses voraussichtlich nicht gegeben wäre. Der Nachweis hierfür obliegt dem Mieter, wobei der Nachweis unterdurchschnittlicher (Miet-)gebrauchsspuren ausreicht."

BEACHTEN SIE BITTE: Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ist seit einigen Jahren "im Fluss". Die Zukunft kann durchaus noch Änderungen mit sich bringen, was die vorangestellte Klausel durchaus wieder angreifbar machen könnte. Nach m.A. hält die Klausel jedenfalls nach der aktuellen Rechtsprechung den Regelungen der §§ 307 ff. BGB stand, da sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

Ich hoffe, Ihnen auch mit den Ausführungen zu Ihrer Nachfrage weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Iven
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