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Schönheitsreparaturenklausel bei Auszug


| 13.01.2007 11:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Wichtige Daten:

Nutzungsvertrag mit Genossenschaft geschlossen zum 01.05.03
Fristgerechte Kündigung zum 01.04.07
Mietdauer 3 Jahre und 11 Monate

Vertragsbestandteile gem. § 7 des Nutzungsvertrages sind:
(7.1) das Wohnungsübergabeprotokoll und
(7.2) a) die AVB (Fassung Juli 2001)
b) die Hausordnung v. 11.03.98

Im Wohnungsübergabeprotokoll steht nun folgende Anmerkung:
„Die Wohnung wurde mit Raufasertapete, weiß gestrichen, übergeben. Bei einem evtl. Auszug muss die Wohnung ebenfalls mit Raufasertapete, weiß gestrichen, an die Wohnungsgenossenschaft übergeben werden.“


In Nr. 4 „Erhaltung der überlassenen Wohnung“ der AVB steht Folgendes:

1) Das Mitglied hat die überlassene Wohnung sowie die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Es hat für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen.

2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen
das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und
Decken, das Streichen der Fußbö-den und den Innanstrich
der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren
von innen sowie der Heizkörper einschließlich der
Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf
folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
dabei sind die Innenanstriche der Fenster
sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und
Heizungsrohre spätestens alle vier Jahre
durchzuführen,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und
Toiletten alle fünf Jahre,

in anderen Nebenräumen alle sieben
Jahre.

Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Es ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu ver-kürzen.


Nun meine Fragen:

1. Ist diese Klausel nach den Urteilen des BGH unwirksam, da sie zu starr ist oder wird die Klausel durch den 3. Abs. wiederum gelockert und ist damit doch wirksam?
2. Wie verhält sich der Zusatz aus dem Wohnungsübergabeprotokoll, dass die Whg. in Raufaser weiß übergeben werden muss, wenn die Schönheitsreparaturenklausel doch unwirksam wäre? Ist dies überhaupt rechtens?
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Die Regelung in Ihrem Mietvertrag enthält in Nr. 4 Abs. 3 die Einschränkung, dass die Schönheitsreparaturen nur „nach dem Grad der Abnutzung“ durchzuführen sind. Dadurch ist eine flexible Handhabung möglich, weshalb die von Ihnen angesprochene Rechtsprechung nicht eingreift. Es liegt deshalb keine starre Fristenregelung vor.

Ich muss Ihnen deshalb bedauerlicherweise mitteilen, dass die Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf Sie daher wirksam ist.

Die Klausel, nach der Sie die Wohnung in Rauhfaser übergeben müssen, wäre ohnehin unabhängig von der Regelung der Schönheitsreparaturen zu sehen. Sie haben sich vertraglich dazu verpflichtet, diesen Zustand beim Auszug herzustellen und müssen dies auch tun.

Ich bedaure, Ihnen kein für Sie günstigeres Ergebnis mitteilen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.01.2007 | 12:31

Danke für die schnelle Beantwortung.
In meiner Vermutung zur 1. Frage haben Sie mich bestätigt, jedoch sagt die finanztest, dass eine Wohnung bei Auszug nicht weiß übergeben werden muss, sondern nur in neutralen Farben. Trifft diese Aussage nicht auch auf meine Klausel bzgl. der weißen Raufasertapete zu?

Im großen Ganzen möchte ich ja auch nicht unrechtmäßig ggü. meinem Vermieter einen Vorteil erzielen, daher habe ich mir auch im Vorfeld überlegt, die Whg. Raufaser weiß gestrichen zu übergeben.

Jedoch liege ich bei den Fristen, außer bei Bad u. Küche, unterhalb der geforderten Zeitgrenzen (aufgrund der kurzen Mietzeit von unter vier Jahren, sodass ich die Türen, Fenster etc. nicht erneuern bzw. streichen möchte und diese es auch nicht erfordern. Ich habe bei Einzug alle Fensterbänke, Türen, Türzargen und Fußleisten gestrichen, da diese in einem sehr schlechten Zustand waren. Können Sie mir hier zustimmen? Wird die Genossenschaft dies akzeptieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.01.2007 | 18:30

Sehr geehrte Ratsuchende,

die im Hinblick auf die sog. "neutralen Farben" vertretene Rechtsmeinung ist mir bekannt, doch besteht hier immer die Gefahr einer weitergehenden Auseinandersetzung mit der Vermieterseite. Diese muss kann auch negativ ausgehen, da manche Gerichte auf das im Mietvertrag Vereinbarte abstellen. Der sicherste Weg, zu dem ich Ihnen raten muss, besteht darin, die Farbe weiß zu verwenden.

Renovieren müssen Sie nur Abgenutztes. Was nicht erneuerungsbedürftig ist, können Sie bei flexibler Handhabung der Schönheitsreparaturenklausel unangetastet lassen. Dies muss auch die Gegenseite akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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