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Schönheitsreparaturen/Quotenklauseln


| 04.10.2007 22:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe meinen Mietvertrag gekündigt und derzeit steht die Einigung mit dem Vermieter bezüglich der Auszugsrenovierung an. 1) Besteht diese Verpflichtung nach der neusten Rechtssprechung des BGH gemäß den folgenden Formulierungen aus dem Mietvertrag überhaupt noch?
2) Ist es bei diesen Vertragsklauseln möglich, einfach auszuziehen und die Wohnung schlicht besenrein zu hinterlassen?

In meinem Mietvertrag sind folgende Formulierungen enthalten:

§ 13 Schönheitsreparaturen
[...]
2. Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter ohne besondere Aufforderung regelmäßig während der Mietzeit auszuführen.
Diese Verpflichtung besteht im allgemeinen nach Ablauf folgender Zeitabstände - Regel-Renovierungsfristen:
In Küche, Bad bzw. Dusche - alle 3 Jahre [usw.]
[...]
6. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Regel-Renovierungsfristen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die bis dahin im allgemeinen angefallenen Kosten und erforderlichen Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
Wenn die Schönheitsreparaturen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit einer späteren Vornahme länger zurückliegen als:
Küche, Bad, Dusche - 6 Monate mit 20% [usw.]

Der Mietvertrag ist ein Formularvertrag:
- Verlagsrecht: Rechtsanwalt M. Harner, Freiburg.
- Vertrieb: Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Freiburg i.Br. und Umgebung e.V. (Auflage 06/2005)

Vielen Dank für Ihre Mühen!

Mit freundlichen Grüßen

Der Anfrager
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage. Diese kann ich unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt beantworten:


I.
§ 13 Nr. 2 des von Ihnen vorgelegten Mietvertrages verpflichtet Sie als Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Verpflichtung könnte sich dann als unwirksam erweisen, wenn ein sogenannter „starrer“ Fristenplan vorliegen würde, der Sie unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad de Wohnung nach bestimmten Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten würde. Dies ist jedoch meines Erachtens nicht der Fall. Die vorliegende Klausel bezeichnet die angegebenen Fristen als „Regel-Renovierungsfristen“, die „im Allgemeinen“ einzuhalten sind. Daher handelt es sich um einen „flexiblen“ Renovierungsplan, der genug Spielraum für die tatsächliche Situation lässt. Dieser ist aus meiner Sicht wirksam.


II.
Anders sieht die Situation jedoch hinsichtlich § 13 Nr. 6 des Mietvertrages aus. Der BGH hat zuletzt im vergangenen Jahr darauf hingewiesen, dass auch eine Abgeltungsklausel wie hier dann unwirksam sein kann, wenn diese starre Quoten und Fristen enthält. Zwar enthält auch § 13 Nr. 6 die Wendung „im allgemeinen“. Dies bezieht sich jedoch meines Erachtens nur auf die allgemein zu erwartenden Kosten, ändert jedoch nichts daran, dass die Abgeltungsquote an sich an einen starren Fristenplan gebunden ist. So haben Sie sich stets mit einem bestimmten %-Satz an den Kosten zu beteiligen, unabhängig vom eigentlichen Abnutzungsgrad.

Diese Klausel dürfte daher nach der Rechtssprechung des BGH unwirksam sein.
Sie können daher ohne weitere Verpflichtung die Wohnung räumen und besenrein übergeben. Eine Kostentragungspflicht oder Renovierungspflicht besteht meines Erachtens – vorbehaltlich weiterer vertraglicher Regelungen – nicht.

III.
Abschließend möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass eine vollumfängliche Auskunft nur bei Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und Mietvertrages möglich ist. Diese Antwort soll daher nur eine erste Orientierung bieten.

Dennoch hoffe ich, dass diese Antwort Ihnen weitergeholfen hat und stehe auch gerne im Rahmen der Nachfragefunktion oder auch persönlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither & Kollegen
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