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Schönheitsreparaturen/Kaution/Reinigung


| 07.06.2005 11:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Wir wollen nach 4,5 Jahren Wohndauer ausziehen und sind uns unklar über die Rechtmäßigkeit der im Mietvertrag vereinbarten Festlegungen zu Schönheitsreparaturen. Wir haben einen Standard-Mietvertrag (Haus & Grund) mit ergänzender Anlage.

Es ist gibt einen Fristenplan: „ Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.“
Die Fristen sind: 5 Jahre für Heizkörper, Innentüren, Fenster + Außentüren von innen, Tapezieren und streichen von Wänden und Decken; 3 Jahre für Arbeiten in Küchen, WC und Bädern.

In der Anlage zum Mietvertrag gibt es die folgende Klausel: „Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung in jedem Fall fachgerecht zu renovieren, gleichgültig wann die letzte Renovierung erfolgte. In diesem Fall tritt die Regelung der anteiligen Kosten der Renovierung außer Kraft.“ (Die erwähnte Regelung wurde im Mietvertrag komplett gestrichen).

Die Wohnung war beim Einzug neu gestrichen; Teppichboden neu verlegt. Wir haben bisher keine Schönheitsreparaturen jedweder Art durchgeführt.

Frage 1: Müssen wir Schönheitsreparaturen durchführen oder sind die Vertragsklauseln ganz/teilweise unwirksam?


Weiterhin gibt es einen Widerspruch zwischen Vertrag und Anlage bzgl. der Kautionsrückzahlung. Im Vertrag steht: „Die Kaution ist 3 Monate nach Rückgabe der Mietsache zzgl. der angefallenen Zinsen unter Abrechnung evtl. Vermieterforderungen an den Mieter zurückzuzahlen. Steht eine Forderung des Vermieters zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest, so ist er berechtigt, einen der voraussichtlichen Forderung entsprechenden Betrag auch darüber hinaus zurückzubehalten.“
In der Anlage zum Vertrag steht folgender Satz: „ Die Kaution kann bis zur nächstfälligen Nebenkostenabrechnung, welche auf den Wohnungswechsel folgt, einbehalten werden. Der Vermieter kann daraus evtl. Forderungen befriedigen.“

Frage 2: Können wir die Rückzahlung der Kaution innerhalb von 3 Monaten verlangen?


Zur Reinigung von Teppichböden steht im Vertrag folgendes: „Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; das gilt auch für die Teppichböden. Weist der Vermieter nach, dass die Teppichböden bei Einzug neu verlegt oder von einer Fachfirma gereinigt worden sind, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, ebenfalls die Reinigung durch eine Fachfirma vornehmen zu lassen. Als Nachweis ist eine entsprechende Rechnung vorzulegen.“

Frage 3: Es handelt sich um relativ einfachen Teppichboden mit einigen der Wohndauer und einem Kind entsprechenden Flecken, die bei gründlicher Reinigung weitestgehend entfernt werden könnten. Schulden wir eine professionelle Reinigung und wenn ja, müssen wir sie durch eine Firma ausführen lassen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

zu 1)
Wenn es nicht individuell vereinbart worden ist und hier ein Formularvertrag verwendet worden ist, sind die Klauseln unwirksam. Insbesondere der Zusatz, dass Sie auf jeden Fall beim Auszug renovieren müssen, gleichgültig, wann die letzte Renovierung erfolgte, kann bei einem Formularvertrag zur unangemessenen Benachteiligung führen und ist unwirksam.

So wie Sie den Fall schildern, werden Sie also gar nicht renovieren müssen (AG München WM 97, 367; BGH WM 2003, 436).

zu 2.)
Diese Klausel in der Anlage gilt zunächst als Individualvereinbarung, wäre wirksam. Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter nun die GESAMTE Kaution zurückhalten kann, sondern nur einen ANGEMESSENEN Betrag, wenn zu erwarten ist, dass Sie etwas nachzahlen müssen. Überprüfen Sie also einmal die vorherigen Nebenkostenabrechnungen, ob ein Guthaben (dann wäre eine Nachzahlung nicht zu erwarten) oder eine Nachzahlung ausgekehrt worden ist. Trifft letztes zu, wird der Vermieter diesen Teil einbehalten können, den Rest innerhalb von drei Monaten auszahlen müssen. Die Höhe kann nicht berechnet werden (AG Köln 201 C 169/02 ist der Auffassung, dass die Höhe einer monatlichen Vorauszahlung entsprechen muss), wobei das LG Berlin ZMR 99, 257 sogar die Auffassung vertritt, dass der Betrag nicht länger als sechs Monate einbehalten werden darf. Dazu gibt es aber auch andere Gerichtsentscheidungen, die die Frist bis zur Abrechnung für unbedenklich erachten.

zu 3.)
Eine Klausel, wonach die Reinigung durch einen Fachbetrieb verlangt wird, ist unwirksam (OLG Stuttgart RE WM 93,528), Es reicht, wenn Sie es fachgerecht (mit einer Reinigungsmaschine, die man mieten kann) vornehmen.

ABER VORSICHT: "Normale, leichte" Flecken zählen ggfs. zum vertragsgerechten Gebrauch. Starke, erhebliche Flecken, die nicht beseitigt werden können, fallen dann nicht unter Renovierung, sondern Schadensersatz. Dabei kommt es nur auf Art und Umfang der Flecken an. Das nun per Internet zu beantworten fällt demgemäss schwer.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 07.06.2005 | 11:49

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Noch jeweils eine Nachfrage:
zu 1: Kann die Anlage zum Vertrag, die vorgedruckt war und nicht diskutiert wurde, u.U. als Individualvereinbarung gewertet werden, so dass wir evtl. doch renovieren müssten?

zu 2: Heisst das, dass beide Klauseln parallel wirksam sind? Der von Ihnen erwähnte angemessene Betrag ist ja schon im Vertragsparagraphen enthalten. Gibt es Gerichtsurteile, die den Einbehalt auf den angemessenen Betrag beschränken?

zu 3: Das heisst, einfaches Staubsaugen reicht in keinem Fall, oder?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.06.2005 | 11:56

zu 1. Das ist möglich; der Vertrag sollte eingesehen werden. Vorschlag: Faxen Sie ihn mir zu. Ich werde dann darauf zurückkommen.

zu 2. Nach einigen Urteilen ist der Anhang wirksam; nach der überwiegenden Rechtsprechung die erste Klausel. Die Höhe ist der Betrag, der für die Nebenkosten monatlich gezahlt worden ist. Wenn Sie also eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten von mtl. 150,00 EUR geleistet haben, dann 150 EUR (so AG Köln, die ich genannt hatte).

zu 3. Bloßes Saugen reicht nicht, es sei denn, er wäre "fleckenlos"; davon ist nach Ihrer Schilderung aber nicht auszugehen.

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