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Schönheitsreparaturen/Kaution


| 29.11.2016 13:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe diese Frage schon einmal hier gestellt, bin aber immer noch nicht sicher, ob ich beruhigt eine juristische Auseinandersetzung wagen kann.

ich habe meine bisherige Mietwohnung auf meine Kosten auf Verlangen des Vermieters neu streichen lassen. Die ausgeführten Arbeiten reichen ihm aber nicht aus, weil die leicht vergilbten Fensterrahmen, Türen und Fußleisten nicht frisch lackiert wurden, sondern nur die Wände gestrichen. Außerdem wurden von meinem Handwerker die Heizungsrohre nicht lackiert, sondern nur mit Wandfarbe geweißt. Mein Ex-Vermieter verlangt außerdem die Wiederherstellung des seinerzeit (Juni 2010) frisch abgezogenen Dielenbodens in den damaligen Zustand. Achtung: Die Wohnung wurde renoviert rpt renoviert übernommen.

Folgender Passus zu Schönheitsreparaturen ist in meinem Mietvertrag enthalten:
1. Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter fachgerecht ohne besondere Aufforderung gemäß folgendem Terminplan nach Bedarf durchgeführt: in Küchen, Bädern, Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Toiletten, offenen Balkonen alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre.
Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche malermäßigen Arbeiten an den Oberflächen des Mietgegenstandes, also Anstriche, tapezieren, Fußbodenpflege und dergleichen einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Türen. Bei Fenstern und Türen darf die Funktionstüchtigkeit nicht beeinträchtigt werden. Tapeten und Ähnliches dürfen nicht überklebt werden.
2. Wird der Mietgegenstand nicht im neu renovierten Zustand übernommen, so ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen erst nach Ablauf einer Fristenperiode fällig.
3. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen entsprechend des obigen Fristenplanes nicht fällig, so zahlt der ausziehenden Mieter an den Vermieter einen Ausgleich in Geld für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte anteilige Abwohnzeit im Fristenzeitraum, unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades der Wohnung. Die Zahlung kann unterbleiben, wenn der Mieter Schönheit Arbeiten bei Vertragsende fachgerecht durchgeführt oder ein entsprechender Anspruchsausgleich durch den nachfolgenden Mieter erfolgt. Was die Höhe von eventuellen anteiligen Kosten betrifft, so werden diese anhand eines Kostenvoranschlages von Fachbetrieben des Malerhandwerks für übliche Arbeiten ermittelt und aufgeteilt im Verhältnis des oben erwähnten Bedarfes.

Auf diese Frage hin habe ich hier bereits die Auskunft bekommen, dass diese Klausel unzulässig ist, auch wegen der enthaltenen Quotenregelung (BGH, Urt.v. 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14 + VIII ZR 242/13 ). Dem antwortenden RA habe ich die Frage nachgereicht, ob das auch für eine renoviert übernommene Wohnung gilt. Er bejahte das: "Die Klausel bleibt nach wie vor unwirksam mit den entsprechenden Folgen, da sie eben nicht unterscheidet."

Mir ist noch nicht klar, was "nicht unterscheidet" bedeutet - zwischen was und was unterscheidet die Klausel nicht, und was folgt daraus?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ohne die Antwort des die ursprüngliche Frage beantwortenden Kollegen gelesen zu haben, kann ich nur davon ausgehen, dass er meint, dass die Quotenklausel nicht zwischen dem Bezug einer renovierten oder unrenovierten Wohnung unterscheidet, was aber dahinstehen kann, da es in jedem Fall zur Folge hat, dass die Klausel nach der genannten Rechtsprechung des BGH unwirksam ist.

In der Sache kann ich mich nur der Erstantwort anschließen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2016 | 14:53

Vielen Dank schon einmal. Ist damit der gesamte, drei Punkte umfassende Passus zu Schönheitsreparaturen unwirksam? Und kann ich verpflichtet werden, wie es mein Ex-Vermieter außerdem fordert, einen in sechseinhalb Jahren naturgemäß abgenutzten Dielenboden frisch abschleifen und versiegeln zu lassen? Oder fällt das unter Instandsetzung?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2016 | 15:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Über den sog. Summierungseffekt führt die Ungültigkeit eines Teils zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 05.04.3006, Az.VIII ZR 163/05.

Im Hinblick auf den Dielenboden ist zu prüfen, ob nicht etwa eine Schadensverursachung durch den Vermieter behauptet wird, welche nicht unter die Kategorie "Schönheitsreparaturen" fiele. Als vertragliche Endrenovierungsmaßnahme kann das Abschleifen und Versiegeln nicht verlangt werden, der weitere Aspekt kann im Rahmen dieser Plattform aber nicht abschließend beurteilt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.11.2016 | 16:11


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