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Schönheitsreparaturen/Auszugsrenovierung


27.06.2006 21:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Folgende Frage:

Ich möchte meinen Mietvertrag zum 30.9. kündigen. Darin findet sich die Klausel zu Schönheitsreparaturen, die der BGH wegen der "starren Fristen" unlängst für unzulässig erklärt hat (Az VIII ZR 178/05).

Ich habe die Wohnung von meiner Vormieterin unrenoviert übernommen und habe nur das Badezimmer vor wenigen Monaten neu gestrichen. Laut Mietvertrag müsste ich auch Küche, Schlaf- und Wohnzimmer renovieren; die letzte Renovierung ist deutlich vor meinem Einzug vor rund fünf Jahren erfolgt.

Meiner Hausverwaltung gegenüber habe ich schriftlich erklärt, dass ich die Klausel zu Schönheitsreparaturen wegen des BGH-Urteils für unzulässig erachte und deshalb vor Auszug nicht renovieren werde.

Die schriftliche Antwort lautete kurz und bündig: "Da Sie die Wohnung renoviert übernommen haben gehen wir davon aus, dass Sie die Wohnung ebenfalls renoviert an uns übergeben."

Ganz abgesehen davon, dass ich die Wohnung nicht renoviert übernommen habe: Wie sollte ich nun vorgehen? Reicht ein erneuter schriftlicher Hinweis an die Hausverwaltung, eventuell unter Beilage Ihres Antwortschreibens oder des entsprechenden BGH-Urteils? Gibt es Schönheitsreparaturen, die ich trotz des Urteils in jedem Fall zu leisten habe (Füllen von Bohrlöchern etc...)? Wie sollte ich vorgehen, wenn die Hausverwaltung mir wegen Uneinsichtigkeit die Kosten für die Renovierung von der Kaution abzieht? Und schließlich: Wie verhindere ich, dass mir aus anderen - eventuell vorgeschobenen - Gründen Geld von der Kaution abgezogen wird?

Leider hat beim Einzug keine formelle Übergabe der Wohnung mit einem Zustandsprotokoll stattgefunden. Ich könnte dafür höchstens meine Vormieterin - eine ehemalige Arbeitskollegin - als Zeugin aufführen, die aber inzwischen im nahen Osten lebt.

Welchen Rat können Sie mir geben, wenn ich eine juristische Auseinandersetzung vermeiden will?
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

wenn die Klausel in Ihrem Mietvertrag tatsächlich unwirksam ist, sind Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Aufgrund der Unwirksamkeit liegt die Renovierungsverpflichtung - wie vom Gesetz vorgesehen - beim Vermieter. Sie hätten somit theoretisch von diesem auch verlangen können, dass er je nach Abnutzung nach Ablauf der üblichen Fristen Ihre Wohnung renoviert.

Selbst wenn Sie die Wohnung renoviert hätten, würde sich hieraus im Übrigen keine Renovierungsverpflichtung ergeben.

Dass die Berufung auf die Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel beim Vermieter allerdings in der Regel nicht auf Gegenliebe stößt, dürfte auf der Hand liegen. Wenn Sie also nicht renovieren, besteht natürlich die Gefahr, dass der Vermieter bzw. die Hausverwaltung nach Möglichkeiten sucht, etwas von der Kaution abziehen zu können. Unter Schönheitsreparaturen fällt in der Regel alles, was man mit etwas Farbe, Tapete oder Gips beseitigen kann - was also durch die normale "Abwohnung" verursacht wird. Überprüfen sollten Sie die Wohnung auf jeden Fall auf tatsächliche Beschädigungen (Brandlöcher, Schäden an Sanitäreinrichtungen, Rotweinflecke etc.), da Sie hier in vielen Fällen zum Ersatz des Schadens verpflichtet sind.

Auf jeden Fall würde Ich Ihnen empfehlen, den Zustand der Wohnung mit Fotos zu dokumentieren und die Wohnung vor Auszug von einem Zeugen in Augenschein nehmen zu lassen und einen solchen Zeugen auch bei der Wohnungsabnahme hinzuziehen. Auf einer recht sicheren Seite wären Sie, wenn es zu einer Wohnungsabnahme mit der Hausverwaltung kommt und Ihnen hier letztendlich schriftlich bestätigt wird, dass Sie die Wohnung ohne Beschädigungen übergeben haben.

Wenn die Hausverwaltung sich querstellt, werden Sie das zunächst nicht verhindern können. Sie müssen dann notfalls nach Ablauf der den Vermieter zustehenden Zeit zur Prüfung von ca. 4-6 Monaten zur Rückzahlung der Kaution auffordern und notfalls verklagen. Der Vermieter müsste Ihnen dann beweisen, dass er aufgrund von Beschädigungen, die Sie verursacht haben (und nicht z.B. Ihr Vormieter) zu Abzügen berechtigt war. In der Regel gehe ich aber davon aus, dass sich die aktuelle Rechtsprechung des BGH mittlerweile bis zu den meisten Hausverwaltungen herumgesprochen hat und Sie Ihre Kaution - wenn auch zähneknirschend - zurückerhalten werden. Ohne dass Sie renovieren, wird eine juristische Auseinandersetzung allerdings nicht "mit Sicherheit" zu verhindern sein.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

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info@kanzlei-alpers.de
www.kanzlei-alpers.de
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