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Schönheitsreparaturen vs. Endrenovierung


10.07.2007 19:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt ergibt sich bei meiner fristgerecht zum 31.10.2007 gekündigten Mietwohnung:

Die beiden gesamtschuldnerischen Hauptmieter der Wohnung haben den Mietvertrag der Wohnung mit Wirksamkeit zum 01.12.2005 unterschrieben und, wie erwähnt, entsprechend mit 2 Unterschriften gekündigt.

Folgende Paragraphen befinden sich im Mietvertrag in bezug auf Schönheitsreparaturen sowie Endrenovierung:

-----------------------------------------------------------------

§ 6 Schöneitsreparaturen

(1) "Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten

der Mieter" (angekreuzt)

(2) "Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren einschließlich der Türrahmen sowie der Fenster mit Fensterrahmen und Außentüren von Innen."

(3) "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustands der Wohnung bereits während der Mietdauer
notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden - oder zu beseitigen-, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nach Satz 2 hat der Mieter die Ausführung dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden."

--------------------------------------------

§ 18 Sonstige Vereinbarungen

[Anmerkung des Fragestellers vorab: Die u.g. sonstigen Vereinbarungen sind nicht gesondert ausgehandelt, handschriftlich oder in sonst einer Weise vom übrigen Vertragswerk abgesetzt, sondern "vorgesetzt" vom Vermieter und in Ihrem Paragraphen eindeutiger Teil des laufenden Vertragstextes]:

"Der Mieter verpflichtet sich ferner, die Wartungskosten für die Elektro- und Gasgeräte (insbesondere Geräte zur Warmwsseraufbereitung), die Zubehör der Wohnung sind, bis zu einem jährlichen Gesamtaufwand von zur Zeit Eur 92,-- zu bezahlen.

Die Holzböden sind pfleglich zu behandeln. Teppichboden darf nicht am Boden verklebt werden. Die Wohnung wird in renoviertem Zustand übergeben und muß bei Auszug im gleichen Zustand zurückgegeben werden."

---------------------------------------------

Zu § 18: Anzumerken ist, dass die Wohnung abweichend von dieser Klausel de facto unrenoviert übernommen wurde, was eindeutig von verschiedenen Personen zu bezeugen ist. Es wurden keine Zusatzvereinbarungen getroffen die Renovierungsarbeiten des Vormieters zu übernehmen und lt. Vermieter besteht eine Einigung zwischen Vormieter und Vermieter über den Einbehalt der Vormieterkaution um Renovierungskosten zu bedienen (keine Renovierung durchgeführt bis heute).


Meine Fragen:

1. Inwiefern tritt in bezug auf §6 und §18 (der m.E. keine individuelle Zusatzverinbarung ist) der vieldiskutierte Summierungseffekt zu Ungunsten des Mieters auf, da in der Vereinbarung unter § 18 kein Hinweis auf etwaig vorab während der Mietdauer geleistete Schönheitsreparaturen erfolgt? Was wäre die Folge?

2. Wenn der Summierungseffekt gem. 1. aufträte, würden dann beide Klauseln auch in dem Falle unwirksam, wenn man § 18 als Individualvereinbarung betrachten müsste?

3. Falls 1. nicht zu Gunsten des Mieters zu beantworten ist: Welche Arbeiten müssten in anbetracht der Tatsache durchgeführt werden, dass die Wohnung abweichend vom Vertragstext unrenoviert übernommen würde? Als Laie würde ich den im Vertrag definierten Zustand ("renoviert übernommen") so verstehen, als dass ich die Wohnung nur in den Zustand der Übernahmen versetzen muss und die Fristen für evtl. Schönheitsreparaturen mit Vertragsbeginn anfangen zu laufen. Sonst würde man de facto Renovierungsbedarf des Vormieters beseitigen.


Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen und freundliche Grüße.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Klauseln, die unabhängig von der Mietdauer und unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur dem Mieter eine Renovierung bei Auszug vorschreiben, sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Gleiches gilt natürlich für Klauseln, die dem Mieter eine Renovierung bei Einzug und Auszug auferlegen.

Insoweit ist die in § 18 enthaltene Endrenovierungsklausel unwirksam. Die Pflicht zur Endrenovierung stellt eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters dar, wenn der Mieter zusätzlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und die Endrenovierungspflicht hängen derart zusammen, dass darin eine übermäßige Benachteiligung des Mieters liegt, die so aber nicht erlaubt ist.

Fraglich ist aber, ob auch die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist, da dem Mieter keine starren Fristen auferlegt worden sind.
Nach § 6 hat der Mieter spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen.
Darin ist jedoch keine übermäßige Benachteiligung des Mieters zu erblicken, so dass nach meiner Rechtsauffassung diese Klausel als wirksam einzustufen ist.

Vor diesem Hintergrund haben die Mieter die sich aus § 6 des Mietvertrages ergebenen Verpflichtungen am Ende des Mietverhältnisses zu erfüllen.

Eine Individualvereinbarung läge bei § 18 nur vor, wenn diese Regelung im Einzelnen ausgehandelt worden ist.
Nach der Rechtsprechung ist ein Aushandeln im Sinne des § 305 Absatz 2 BGB

„mehr als ein Verhandeln und verlangt, dass der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen“ (BGH, Urteil vom 10.10.1991 – VII ZR 289/90, NJW 1992, 1107).

Wenn eine Gestaltungsfreiheit in diesem Sinne bei den Mietern bestand, könnte von einer Individualvereinbarung ausgegangen werden.

Abschließend ist festzuhalten, dass die Klausel in § 6 des Mietvertrages wirksam ist, die Endrenovierungspflicht in § 18 des Vertrages ist unwirksam, gegen die übrigen Verpflichtungen in § 18 bestehen nach meiner Auffassung keine rechtichen Bedenken.

Sie müssten demnach die nach § 6 nötigen Schönheitsreparaturen ebenso durchführen wie die in § 18 geregelten Verpflichtungen mit Ausnahme der Endrenovierung.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 11.07.2007 | 08:42

Sehr geehrter Herr Roth,

vielen Dank für die Antwort. Sie sagen "Die Pflicht zur Endrenovierung stellt eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters dar, wenn der Mieter zusätzlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist." Da diese beiden Paragraphen unmittelbar miteinander zusammenhängen, wie auch von Ihnen bestätigt, frage ich mich, wie dann eine Klausel Wirksamkeit erlangen kann?

Weiterhin darf ich Sie bitten in angemessenem Umfang auf meine Frage 3. einzugehen, die sich mit der von Ihnen geschlussfolgerten Situation befasst.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2007 | 11:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann sich eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGH, Urt.v. 14.05.2003 - NJW 2003, 2234).

Aufgrund der Formulierung "kann" ist die Annahme der unangemessenen Benachteiligung fakultativ und somit nicht zwingend.
Nach meiner Rechtsauffassung lassen sich die Klauseln in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen mit der Folge, daß der zulässige Teil aufrechterhalten bleibt.

Die Beantwortung Ihrer Frage 3 ergibt sich somit konkludent aus den vorherigen Ausführungen.
Die sich aus § 18 ergebene Endrenovierungsverpflichtung ist unwirksam, so dass Sie zu folgenden Maßnahmen verpflichtet sind:

1. Durchführung der Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung, es sei denn, der neue Mieter übernimmt diese Arbeiten auf seine Kosten oder erstattet diese dem Vermieter

2. anteilige Zahlung der Wartungskosten für die Elektro- und Gasgeräte bis zum 31.10.2007


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2007 | 11:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann sich eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGH, Urt.v. 14.05.2003 - NJW 2003, 2234).

Aufgrund der Formulierung "kann" ist die Annahme der unangemessenen Benachteiligung fakultativ und somit nicht zwingend.
Nach meiner Rechtsauffassung lassen sich die Klauseln in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen mit der Folge, daß der zulässige Teil aufrechterhalten bleibt.

Die Beantwortung Ihrer Frage 3 ergibt sich somit konkludent aus den vorherigen Ausführungen.
Die sich aus § 18 ergebene Endrenovierungsverpflichtung ist unwirksam, so dass Sie zu folgenden Maßnahmen verpflichtet sind:

1. Durchführung der Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung, es sei denn, der neue Mieter übernimmt diese Arbeiten auf seine Kosten oder erstattet diese dem Vermieter

2. anteilige Zahlung der Wartungskosten für die Elektro- und Gasgeräte bis zum 31.10.2007


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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