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'Schönheitsreparaturen und Renovierungen' bei Auszug


23.12.2012 16:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Sehr geehrte Damen und Herren,
bei meiner Anfrage handelt es sich um dasThema "Schönheitsreparaturen und Renovierungen" für einen Mietvertrag, der seit Oktober 1998 bestanden hat und der zum Jahresende vom Mieter gekündigt wurde.
Dieser Vertrag wurde mit einem Formularmietvertrag von Haus und Grund geschlossen.
Dabei sind unter " § 10 Schönheitsreparaturen" 4 Punkte aufgeführt:
1.Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheits-
reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tap., Anstr. der Wände und Decken, das
Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen
der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.
3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsrep. in Küchen, Baderäumen
und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafzi., Fluren,
Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen
von sieben Jahren durchzuführen. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem
Anfang des Mietverhältnisses zu laufen; dies gilt auch, soweit der Grad der
Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei
seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:
Küchen, Baderäume und Duschen: Liegen die letzten Schönheitsrep. während der
Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als zwei
Jahre zurück, 66% der erforderlichen Renovierungskosten.
Wohn- und Schlafr., Flure, Dielen und Toiletten: "dito, nur mit 20, 40 , 60 und 80% der
erfdl.Renovkost."
Andere Nebenräu.: "dito, nur mit 14, 28,,42, 56,70 und 84% der erfdl. Renovkst."
Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch den
Kostenvoranschl. eines Malerfachgesch. ermitteln zu lassen. Dem Mieter ist gestattet,
seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des
Mietverhältnisses die erforderl. Schönheitsrep. in Eigenarbeit ausf. oder ausf. läßt.
4. Die Schönhrep. müssen fachger. ausgef. werden. Im Falle einer erfdl. Neutapezierung
kann der Vermieter verlangen, daß die alten Tapeten entfernt werden.
Ist der Mieter mit der ihm obliegenden Leistung in Verzug, so kann ihm der Vermieter
zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen,
daß er die Durchführung der Schönheitsrep. durch den Maler nach Ablauf der Frist
ablehnt. Nach dem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter
Schadeneratz wegen Nichterfüllung zu verlangen.

Der Mieter führt diesen Teil (§ 10) des Mietvertrages an und sagt, er habe keine Verpflichtung zur Renovierung.

Es wurde allerdings bei Mietabschluß hier noch ein Punkt 5 von den Parteien zusätz-
lich angefügt und vereinbart:
"5. Die Parteien treffen im übrigen folgende Vereinbarung:
Alle Wände sind mit Rauhfaser, hell gestrichen, gehalten. Die Wohnung ist frisch
renoviert. Beim Auszug verpflichtet sich der Mieter, auf seine Kosten die Wohnung
zu renovieren, d.h. alle Wände mit Rauhfaser hell zu streichen, den Teppichboden zu
reinigen und die Küche zu säubern."

Meine Frage ist nun: hat der Mieter die Verpflichtung zu renovieren oder muß er nichts machen. Wenn er die Verpflichtung hat, muß er dann alles machen oder nur die Arbeiten lt. Abschnitt 5.???

Für eine ausführliche, rechtlich haltbare Antwort wäre ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
Jannisbergheim.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

Die Frage ist, ob der Mieter überhaupt hier verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
 
Ihre Frage betrifft die Pflicht zur Durchführung einer Enderenovierung beziehungsweise zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Nach einhelliger Meinung umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, die gleich lautend mit § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ist, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Umfasst ist mithin nahezu ausschließlich die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.

Die Vornahme dieser „Ausbesserungsarbeiten" ist nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich dem Vermieter auferlegt (vgl. § 535 BGB), kann aber auch, was in der Praxis sehr oft geschieht, auf den Mieter abgewälzt werden.

Dieses bedeutet im Klartext, dass der Mieter unabhängig von der Renovierungsbedürftigkeit nur dann eine Pflicht zur Durchführung solcher Schönheitsreparaturen hat, wenn eine solche ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist und die Klausel auch wirksam ist.

Eine solche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. entsprechende Kosten hierfür trägt, ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich zulässig, sofern kein starrer Fristenplan enthalten ist (vgl. Urteil des BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Es gilt aber folgendes zu beachten:

Voraussetzung für eine solche Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist also die Maßgabe, dass die Klausel auch wirksam ist.
Beispielsweise ist eine solche Klausel unwirksam, die pauschal die Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Auszug regelt.

Eine solche Klausel ist nämlich grundsätzlich nur dann wirksam, wenn diese auf die Erforderlichkeit abstellt, die Klausel also zum Ausdruck bringt, dass Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen sind, wenn ein überdurchschnittliches Abnutzungsmaß vorliegt.
 
Dieses kann ich nach Ihrer Schilderung nicht erkennen (also, dass die Klausel an die Erforderlichkeit anknüpft). Die Schönheitsreparaturklausel ist daher unwirksam.

Selbst wenn Ihr Mietvertrag aber eine wirksame Schönheitsreparaturklausel beinhalten würde, wäre die von Ihnen genannte sog. Quotenklausel (also die prozentuale Beteiligung an den Kosten bei Auszug vor Ablauf der jeweiligen Frist) gemäß der geltenden BGH-Rechtsprechung unwirksam.

Der Mieter muss also keine Schönheitsreparaturen durchführen, also nicht streichen oder tapezieren.

Er muss die Wohnung lediglich besenrein übergeben, also sauber machen.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagabend!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 23.12.2012 | 18:34

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Newerla,
ich hatte schon verstanden, dass für die Punkte 1. bis 4. des § 10 aus meinem Mietvertrag das neue Gesetz gilt!
Jedoch ist der von mir beim Abschluß des Mietvertrages zusätzlich hinzugefügte Abschnitt 5., der eine Abmachung zur Endrenovierung enthält, von Ihnen, bei der Antwort, berücksichtigt worden? Ich bitte Sie höflichst, diesen Aspekt
nocheinmal zu beachten. Ihrer Antwort mit Interesse entgegen -
sehend, verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen
Jannisbergheim.






Es wurde allerdings bei Mietabschluß hier noch ein Punkt 5 von den Parteien zusätz- lich angefügt und vereinbart: "5. Die Parteien treffen im übrigen folgende Vereinbarung: Alle Wände sind mit Rauhfaser, hell gestrichen, gehalten. Die Wohnung ist frisch renoviert. Beim Auszug verpflichtet sich der Mieter, auf seine Kosten die Wohnung zu renovieren, d.h. alle Wände mit Rauhfaser hell zu streichen, den Teppichboden zu reinigen und die Küche zu säubern." Meine Frage ist nun: hat der Mieter die Verpflichtung zu renovieren oder muß er nichts machen. Wenn er die Verpflichtung hat, muß er dann alles machen oder nur die Arbeiten lt. Abschnitt 5.???

Nachfrage vom Fragesteller 23.12.2012 | 18:48

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Newerla,
ich hatte schon verstanden, dass für die Punkte 1. bis 4. des § 10 aus meinem Mietvertrag das neue Gesetz gilt!
Jedoch ist der von mir beim Abschluß des Mietvertrages zusätzlich hinzugefügte Abschnitt 5., der eine Abmachung zur Endrenovierung enthält, von Ihnen, bei der Antwort, berücksichtigt worden? Ich bitte Sie höflichst, diesen Aspekt
nocheinmal zu beachten. Ihrer Antwort mit Interesse entgegen -
sehend, verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen
Jannisbergheim.






Es wurde allerdings bei Mietabschluß hier noch ein Punkt 5 von den Parteien zusätz- lich angefügt und vereinbart: "5. Die Parteien treffen im übrigen folgende Vereinbarung: Alle Wände sind mit Rauhfaser, hell gestrichen, gehalten. Die Wohnung ist frisch renoviert. Beim Auszug verpflichtet sich der Mieter, auf seine Kosten die Wohnung zu renovieren, d.h. alle Wände mit Rauhfaser hell zu streichen, den Teppichboden zu reinigen und die Küche zu säubern." Meine Frage ist nun: hat der Mieter die Verpflichtung zu renovieren oder muß er nichts machen. Wenn er die Verpflichtung hat, muß er dann alles machen oder nur die Arbeiten lt. Abschnitt 5.???

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.12.2012 | 19:22

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für den Nachtrag.

Ja, den Punkt 5 hatte ich auch berücksichtigt.

Nach der Rechtsprechung des BGH sind die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen einheitlich zu betrachten.

Hiermit ist gemeint, dass wenn der Mietvertrag mehrere Regelungen hierzu beinhaltet und nur eine Regelung davon unwirksam ist, führt dieses dazu, dass alle Regelungen zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind und es bei dem gesetzlichen Leitbild bleibt, dass der Vermieter die Pflicht hierzu hat.

Punkt 5 wäre auch für sich betrachtet schon unwirksam, da es eine pauschale Renovierungspflicht beinhaltet.

Es muss also nicht renoviert werden, lediglich die Wohnung gesäubert überlassen werden.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagabend!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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