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Schönheitsreparaturen und Kündigung eines Mietverhältnisses


18.01.2005 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



1.
In Hessen, oder auch Deutschlandweit, wurde der Regelung, dass man in einer Wohnung in bestimmten Zeitabständen Schönheitsreparaturen durchführen muss, widersprochen.

(Bad,WC, alle 3 Jahre – die Wohnräume alle 5 Jahre).

Unser Vermieter möchte, dass wir nun einen Zusatsvertrag unterschreiben, in der wir diese Regelung in unserem Mietvertrag nach wie vor als akzeptieren.
Falls wir diesen Zusatzvertrag, der dem Mietvertrag dann beigeheftet wird, nicht unterschreiben, wird er die Miete erhöhen.
Ist das Rechtens?

2.
Unser Mietverhältnis begann am 01.03.2000 mit einer Laufzeit von 60 Monaten und Endet somit am 29.02.2005. Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erfolgen.

3 Kalendermonate bei weniger als 5 Jahren
6 Kalendermonate bei mehr als 5 Jahren

Wir möchten zum 31.07.2005 ausziehen. Demnach muss die Kündigung bis zum 03.02.2005 eingegangen sein. Wenn ich diesen Termin versäume kann ich erst zum 31.08.2005 kündigen
Stimmt das?

3.
Wir möchten diesen Zusatzvertrag nicht unterschreiben, aber unserem Vermieter wissen lassen, dass wir die Wohnung bei Auszug gemäß dem Mietvertrag renovieren.
Gibt es hierzu einen präzisen Wortlaut?

Danke
Sehr geehrte Ratsuchende,

1. die verbreitete Regelung, dass Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Zeitabständen durchgeführt werden müssen, ohne dass es hierbei auf die Notwendigkeit ankommt, ist vom Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt worden.
Allerdings gilt dies nur für die formularmäßige Regelung; individualvertraglich kann dies nach wie vor vereinbart werden.
Vor diesem Hintergrund kann Ihr Vermieter an Sie herantragen, eine solche Vereinbarung mit Wirkung für die Zukunft zu treffen.
Da es sich um eine vertragliche Regelung handelt, gehören immer zwei dazu. Zwingen kann er Sie also nicht.

Soweit der Vermieter damit droht, die Miete zu erhöhen, ist dies prinzipiell rechtmäßig. Für den Fall, dass der Vermieter die Renovierungskosten tragen muss, darf er Sie bei der Berechnung der Kaltmiete berücksichtigen. Will er nun erhöhen, kann er das natürlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung; er muss also die Fristen und die Höchstgrenzen für Mieterhöhungen einhalten.

2. Ich gehe davon aus, dass Ihr Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung in ein unbefristetes Mietverhältnis übergeht.
Wollen Sie zum 31.07.2005 kündigen, so ist für Sie bereits die Kündigungsfrist von 6 Monaten maßgeblich, da zu diesem Zeitpunkt Ihr Mietverhältnis bereits mehr als 5 Jahre besteht. Sie hätten also schon bis zum 04. Januar kündigen müssen. Sie können nunmehr frühestens zum 31.08.2005 kündigen.

3. Sie brauchen sich zu diesem Punkt keine juristisch ausgefeilten Formulierungen zu eigen zu machen, da dies nicht erforderlich ist. Teilen Sie Ihrem Vermieter formlos mit, dass Sie die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses auf Ihre Kosten in fachmännisch renoviertem Zustand übregeben werden.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.01.2005 | 17:03

Unser Mietverhältnis endet laut Mietvertrag am 29.02.2005.
Demnach sind wir jetzt genau 4 Jahre und 11 Monate in diesem Mietverhältnis. Also gilt für uns noch die 3 Monats-Regelung, oder etwa nicht?
Demnach könnte ich noch bis zum 31.07.2005 kündigen.
Vielleicht habe ich mich in meiner Eingangsfrage nicht genau genug ausgedrückt.

Falls nicht gekündigt wird verlängert sich dann das Mietverhältnis jeweils um 12 Monate.

Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.01.2005 | 17:27

Die Kündigungsfrist ist die Zeitspanne zwischen dem Tag, vor dessen Ablauf die Kündigung spätestens zugehen muss (Kündigungstag) und dem Tag, an dem das Mietverhältnis enden soll (Kündigungstermin). Am 31.07.2005 (Kündigungstermin) hat Ihr Mietverhältnis 5 Jahre und 5 Monate bestanden, also länger als 5 Jahre. Also beträgt die Frist dann 6 Monate. Sie müssen also vom Kündigungstermin 6 Monate zurückrechnen und landen somit beim 4. Januar.

Allerdings schreiben Sie nun, dass sich nach dem Mietvertrag Ihr Mietverhältnis automatisch um 12 Monate verlängern soll, wenn nicht fristgerecht gekündigt wird. Damit eine solche Regelung funktionieren kann, muss im Vertrag aber geregelt sein, zu wann gekündigt werden kann. Es muss also geregelt sein, dass unter Einhaltung der Frist einem bestimmten Datum gekündigt werden muss.
Aus Ihrer Schilderung muss ich aber entnehmen, dass es nur eine Regelung gibt, nach der mit 3 bzw. 6 Monaten Frist zu einem beliebigen Datum gekündigt werden kann. Sie haben dann also zwei divergierende Regelungen zur Kündigung, also völlig widersprüchliche. In diesem Fall kann also ohne weiteres gar keine Aussage getroffen werden, wie die Kündigung denn nun geregelt sein soll.
Hier wird es zur Klärung unumgänglich sein, den genauen Wortlaut des Vertrages zu studieren. Ggf. muss dann nämlich durch Auslegung ermittelt werden, welche Kündigungsregelung denn überhaupt gelten soll.

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