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Schönheitsreparaturen und Kosten für Satellitenempfang

07.04.2008 21:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt (inkl. abgetippten Passagen aus Mietervertrag und Übergabeprotokoll).

Ich habe einen 1. Mietvertrag und 2. ein Übergabeprotokoll
Der Mietervertrag weist folgende Form auf:

Es handelt sich um einen Computerausdruck mit Paragraphen und Nummern. Einzelne Worte (z. B. die Anschrift, wo das Mietobjekt liegt, der Mietbeginn, der Preis) sind dann von Hand ergänzt.

Im § 5, Punkt 5.1 steht folgendes:
"die Kosten der Instandhaltund und Instandsetzung trägt der Vermieter, sofern der Schaden nicht vom Mieter oder von seinen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht wurde."

§ 7
Punkt "7. 1.
Während der Mietzeit übernimmt der Mieter auf eigene Kosten Schönheitsreparaturen.
7.2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden.
7.3. Die Schönheitsreparaturen müssen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen, beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem vomMieter Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen worden sind, durchgeführt werden:
- alle drei Jahre: Küche, Bad, Toilette
- alle fünf Jahre: sämtliche Wohn-, Ess- und Schlafräume, Flure;
- alle sieben Jahre: sonstige Nebenräume.
7.4.
Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.

7.5. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgenden Grundsätzen zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsrep. Wärhend der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlag; liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %; länger als drei Jahre 60 % und länger als vier Jahre 80 % der Kosten. Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsrep. Selbst fachgerecht durchzuführen.

§ 13
13.1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. Beschädigungen der Mietsache, die der Mieter oder seine Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, sind zu beseitigen.



Im Übergabeprotokoll (2.), einem Formular, ist festgehalten:

(Maschinentext): Vermieter und Mieter haben die Wohnung einschließlich aller Anlagen und Einrichtungen gemeinsam besichtigt. Folgende Mängel wurden festgestellt:
(Handschriftlich): „Keine Mängel
Bei Auszug weiß gemalerte Übergabe.“

Die Frage ist: Welche Schönheitsreparaturen müssen wir aufgrund des Mietvertrages und aufgrund des Übergabeprotokolls vornehmen, bzw. welche Kosten tragen?
- Ist die Kombination von Schönheits-Rep. während der Mietzeit und bei Auszug zulässsig?
- Sind die Fristen der Schönheits-Rep während des Mietverhältnisses in Ordnung?


Eine kleine, ganz andere Frage noch:
Wir sollen jetzt auf einmal, nach 6 Monaten Mietzeit, ab sofort noch 12 Euro zusätzlich für eine Satellitenanlage bezahlen, die aber bereits vor Vertragsschluss da war; unsere Zimmer wurden alle manuell bei Vertragsbeginn vom Vermieter für den Satellitenempfang freigeschaltet.
Da wir die 12 Euro nicht zahlen wollten, hat der Vermieter nun die Wohnung von der Anlage abgeklemmt. Ist das so hinzunehmen?

Sehr geehrter Fragesteller, zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1. Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag:

In § 7 des Mietvertrags sind die laufenden Schönheitsreparaturen angesprochen. Der Fristenplan ist zulässig, da es sich um einen sog. "weichen Fristenplan" handelt. Dies ergibt sich aus der Formulierung "im Allgemeinen". Das hat zur Folge, daß Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Ihr Mietvertrag enthält auch eine Quotenklausel, in der geregelt ist, welche Kosten bei Auszug hinsichtlich der Schönheitsreparaturen getragen werden müssen; § 7 Abs. 7.5 des Mietvertrags. Eine solche Klausel ist grundsätzlich zulässig. Allerdings halte ich die Quotenklausel in Ihrem Mietvetrag für unwirksam, da sowohl die Fristen als auch die Prozentsätze "starr" sind. Hier fehlt eine Formulierung wie "in der Regel" oder Ähnliches.

Fazit: Sie haben eine wirksame Regelung bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen und eine unzulässige Quotenklausel! Die Rechtsprechung ist bei einer solchen Fallkonstellation (leider) nicht einheitlich. Einerseits wird die Auffassung vertreten, in diesem Fall seien sämtliche Vereinbarungen betreffend die Schönheitsreparaturen unwirksam. Eine andere Meinung differenziert zwischen wirksamer und unwirksamer Klausel.

Für Sie bedeutet das, daß sie nach der erstgenannten Meinung überhaupt nicht zu renovieren brauchten. Nach der zweiten Meinung gilt § 7 Abs. 7.3 des Mietvertrags.

Schließt man sich der ersten Meinung an, muß der Vermieter renovieren!


2. Übergabeprotokoll:

Durch die Formulierung "Keine Mängel" ist gesagt, daß der Vermieter nichts beanstandet. Eine weitere Verpflichtung Ihrerseits zu Schönheitsreparaturen scheidet (auch) aus diesem Grund aus.


3. Kombination Schönheitsreparaturen bei laufendem Mietverhältnis und bei Auszug:

Diese Kombination ist grundsätzlich, wie Sie meinen obigen Ausführungen entnehmen können, zulässig.


4. Fristen während der Mietzeit:

Diese Fristen sind nach der Rechtsprechung des BGH zulässig. Im einzelnen verweise ich auch hier auf das oben Gesagte.


5. Zur Satellitenantenne:

Die Kosten sind grundsätzlich umlagefähig, solange es sich nicht um einmalige Anschluß- oder Reparaturkosten handelt.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt









Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2008 | 22:56

Vielen Dank für Ihre ausführlliche Antwort.
Bezüglich des Übergabeprotokolls habe ich eine Nachfrage:
Ich habe mich wahrscheinlich undeutlich ausgedrückt. Das Übergabeprotokoll hat der Vermieter zu Beginn des MV mit mir ausgefüllt. Und - seltsamerweise - hat der Vermieter im Übergabeprotokoll, und nicht im MV, geregelt, dass ich bei Auszug "weiß gemalerte Übergabe" vorzunehmen habe.

Ist diese Regelung (Abschlussrenov. u n d Fristenrenov.) in ihrer Kombination ok?

Vielen Dank schon jetzt!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2008 | 23:12

Sehr geehrter Fragesteller,

Abschlußrenovierung und Renovierung während der Mietzeit sind grundsätzlich zulässige Klauseln. Hierzu habe ich in meiner Antwort bereits ausführlich Stellung genommen. Ob im Einzelfall diese Klauseln wirksam sind, hängt entscheidend von der Formulierung ab. Auch hier kann ich auf meine Ausführungen verweisen.

Das Protokoll mit dem Hinweis, Sie schuldeten bei Auszug eine "weiß gemalerte Übergabe" ist nur so zu verstehen, daß dann, wenn eine Renovierungspflicht besteht, weiß gestrichen werden soll.

Einen eigenen Anspruch dem Grunde nach schafft dieser Hinweis nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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