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Schönheitsreparaturen und Kosten beim Auszug

| 14.08.2009 08:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Mietvertrag ist bezüglich Schönheitsreparaturen wie folgt geregelt:

- - - - -

4.a)
Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns de Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b)
Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c)
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss es anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.

- - - -

Die Wohnung war bei der Übernahme vor 12 Monaten unrenoviert und wurde von uns beim Einzug fachgerecht komplett gestrichen.

Nun meine Fragen:
- Welche Arbeiten müssen von uns bei Auszug (Dauer des Mietverhältnisses bis dahin: 15 Monate) vorgenommen werden? Müssen wir Zahlungen leisten?
- Zwei Fliesen weisen einen kaum sichtbaren Absprung von 1,5 Millimeter auf (Ursache unbekannt. Kann evtl. schon beim Einzug vorhanden gewesen sein). Sind wir hier zu Ersatz verpflichtet?
- Mehrere Fliesen im Bad haben eindeutige Spannungsrisse (wurde vom Fachmann bestätigt). Müssen wir hierzu auf unsere Kosten einen Gutachter hinzuziehen, falls der Vermieter hier uneinsichtig ist?

Vielen Dank für das Beantworten der Fragen!

Guten Morgen,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Basis der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten.

Zunächst gehe ich davon aus, dass es sich um einen vom Vermieter vorgefertigten Formularmietvertrag gehandelt hat, und nicht um einen zwischen ihm und Ihnen in allen Punkten individuell ausgehandelten Vertrag.

Die in 4a) enthaltene Regelung stellt eine sogenannte starre Fristenregelung dar, bei der die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen allein an einen Zeitablauf gekoppelt ist ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume.

Eine solche Regelung ist gemäß einer Entscheidung des BGH unwirksam und hat zur Folge, dass Sie nicht verpflichtet sind, diese Schönheitsreparaturen auszuführen.

Das Urteil des BGH ist vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 152/ 05.


Die in 4b) enthaltene Klausel stellt eine Endrenovierungsklausel dar, die ebenfalls nach einer Entscheidung des BGH unwirksam ist, vgl. Urteil VIII ZR 316/06 vom 12.09.2007.

Zwar spricht diese Klausel zunächt davon, dass renoviert werden muss, "wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a s... verstrichen sind".
Da diese Fristenregelung selber aber ebenfalls unwirksam ist, s.o., kann sie nicht als Maßstab für die Endrenovierung herangezogen werden. Auch hier fehlt jeder Bezug zum tatsächlichen Zustand der Wohnung.

Der BGH hat dies in der Entscheidung verdeutlicht:

"Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung UND VOM ZUSTAND der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft".

Auch diese Klausel erlegt Ihnen keine Renovierungspflicht auf.


Die Verpflichtung zur Zahlung eines anteiligen Renovierungsbetrages in 4 c) ist als Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote gemäß der Entscheidung des BGH vom 18. 10. 2006 - VIII ZR 52/ 06 unwirksam.

"Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat diese Regelung die Bedeutung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet ist, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist."


Nach der Darstellung der rechtlichen Seite zu der Frage der Schönheitsreparaturen kann also gesagt werden, dass Sie insgesamt nicht verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen vorzunehmen oder Zahlungen für anteilige SR zu leisten. Entsprechenden Forderungen des Vermieters sollten Sie unter Hinweis auf die höchstrichterliche Rechtsprechung zurückweisen.


Der Sprung in den Fliesen ist von Ihnen dann zu beseitigen, wenn er durch eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung Ihrerseits verursacht worden ist. Handelt es sich hingegen um normale Abnutzung oder eine Beschädigung, die bei Mietbeginn bereits vorhanden war, haben Sie dafür nicht einzustehen.

Hinsichtlich der Spannungsrisse liegt ein Mangel der Mietsache vor, den Sie nicht zu verantworten haben, sondern der bauseits ursächlich ist.

Sie brauchen keinen Sachverständigen zu beauftragen, um dies dem Vermieter nachzuweisen; vielmehr wäre es Sache des Vermieters, darzulegen und nachzuweisen, dass die Ursache in einem schuldhaften Verhalten der Mieter liegt.

Mit freundlichen Grüßen


Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2009 | 09:18

Sehr geehrter Herr Otto,

herzlichen Dank für die zügige Antwort!

Bezüglich der starren Fristenregelung habe ich eine Nachfrage: der ursprünglich in dem Formmietvertrag vermerkte Passus "mindestens jedoch einmal innerhalb der nachfolgenden Fristen" wurde geschwärzt und der Wortlaut ist wie oben stehend unter 4a.
Ist somit letztendlich dennoch eine starre Fristenregelung gegeben (was der Vermieter mit der Schwärzung der Passage wohl umgehen wollte)?

Vielen Dank vorab!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2009 | 09:49

Ja, der jetzige 4 a) ist eine eindeutige starre Regelung, da klar und unmissverständlich formuliert ist:

"Die Zeitfolge beträgt: ... "

Da gibt es keine Auslegungsmöglichkeit; verlangt wird eine Renovierung ausschließlich nach dieser Zeitfolge, ohne Rücksicht auf sonstige Umstände.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 14.08.2009 | 10:21

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