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Schönheitsreparaturen und Kaution


30.06.2006 13:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe meine Wohnung am 1. August 2003 bezogen. Nachdem ich seit über 1 Jahr mit meinem Vermieter in ständigem Streit bin, habe ich die Wohnung nun fristgerecht gekündigt.
Nun habe ich folgende Fragen:
1. Der Vermieter verlangt, dass der Gasboiler für die Heißwasserbereitung von mir entkalkt wird. Muss ich dies noch machen lassen?
2. Ich habe im Wohnzimmer einen Holzboden, der nur geölt ist. Nun befand sich unter dem Esstisch ein großer Teppich, nachdem ich diesen nun zusammen gerollt habe, kam folgendes zum Vorschein, der Boden ist im restlichen viel mehr ausgebleicht, ala an er der Stelle an der der Teppich lag. Es handelt sich bei einem Holzboden ja um ein Naturprodukt und ich denke, dass es ganz normal ist, dass der Boden die Farbe ändert. Mein Vermieter möchte nun, dass ich den Boden abschleifen lasse. Muss ich dies machen?
3. Im Bad ist das Gelenk des Duschkopfes kaputt. Muss ich diesen erneuern lassen?

Die Wohnung wird von mir noch gestrichen. Nun meine Frage, da ich mit meinem Vermieter schon über 1 Jahr im Streit bin, kann ich mir gut vorstellen, dass er sich weigert die Kaution auszubezahlen, aus Gründen, die ich bis heute evtl noch nicht abschätzen kann. Ich habe 997,-- Kaution für dieWohnung und 500,-- Kaution für die neue Küche bezahlt. Ich habe meinen Vermieter nun gefragt, wann er denn die Kaution ausbezahlt. Laut seiner Aussage möchte er zuerst die Abrechnugn für 2006 machen und dann erst die Kaution Anfang 2007 ausbezahlen. Geht dies? Z. B. ist es so, dass er für 2005 gar keine Jahresabrechnung bis heute erstellt hat.

Falls es sich bestätigt, dass sich mein vermieter weigert die Kaution auszubezahlen, werde ich mir einen Anwalt nehmen müssen. Wie verhält sich dies mit den Kosten. Was kostet dies ca? Und was kostet es ca. wenn es zu einer Verhandlung kommt?

Anbei noch ein Auszug aus meinem aktuellen Mietvertrag:

§ 9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

1) Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu heizen und zu belüften.
2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten der Fenster und Außentüren, an Innentüren sowie Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind alle 7 Jahre, jeweils gerechnet am Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentuellen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes ermittelt.

3) Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Reparaturen der Instandhaltungsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie der Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur €125 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6% der Jahrebruttokaltmiete nicht übersteigen.
4) Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für Instandsetzungen, die - ausgenommen bei Gefahr im Verzug – vorgenommen werden,ohne vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

5) Für Beschädigungen der Mieträume sowie der in den Mieträumen vorhandenen Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht von den zu seinem haushalt gehörenden Personen, von seinen Untermietern oder Dritten, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, von Besuchern, deren Erscheinen ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Schadensursache im Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde.

Dem Mieter obliegt dann der Beweis, dass der Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.

§ 12 Beendigung der Mietzeit
Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. § 9 (2) bleibt unberührt.

§ 17 Sonstige Vereinbarungen
Weitere Vereinbarungen, z. B. über Sammelheizung und Warmwasserversorung, Zahlung von Betriebskosten nach Rechnungslegung, Direktabrechnung von Betriebskosten, Liftbenützung, Gartenbenützung und –pflege, Räum-, Streu- und Reinigungspflicht, ausreichende Privathaftpflicht- und Hausratsversicherungsschutz, Verweisung auf einen evtl. abgeschlossenen Zusatzvertrag.

Handschriftlich durch Vermieter hinzu gefügt:
Die Treppenhausreinigung muss im Wechsel mit den anderen Mietern erledigt werden. Gas für Warmwasser und Strom sind direkt an die Zulieferer zu bezahlen. Alle Wände und Decken müssen bei Auszug wieder weiß gestrichen werden. Für die Küche (neu) ist eine Kaution von 500 Euro zu hinterlegen.

Ich bedanke mich für die Beantwortung meiner Fragen.
Freundliche Grüße
M. K.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

1. Gasboiler
Ihre Verpflichtung zur Entkalkung ergibt sich grundsätzlich aus § 9 Ziff. 3 des Mietvertrages. Allerdings könnte diese Regelung unwirksam sein, da die Rechtsprechung regelmäßig nur eine Kostenübernahme pro Reparatur in Höhe von 50 bis 75 Euro für wirksam erachtet. Ob auch die Klausel in Ihrem Mietvertrag, die eine Kostenübernahme bis 125 Euro pro Reparatur vorsieht, noch wirksam ist, müßte letztlich der Richter entscheiden. Diesbezüglich müßten Sie für sich abwägen, ob Sie es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen wollen.
Sie sollten aber in jedem Fall noch einmal in Ihrem Mietvertrag nachsehen, ob Sie evtl. bereits im Rahmen der Nebenkosten für die Wartung der Warmwasserversorgung zahlen. Sollte dies der Fall sein, dann müssen Sie nicht noch zusätzlich die Entkalkung des Gasboilers zahlen.

2. Holzboden
Sie sind nicht verpflichtet, den Holzboden abzuschleifen.
Das Abschleifen des Fußbodens zählt lt. Rechtsprechung nicht zu den Schönheitsreparaturen. Im übrigen ist in Ihrem Mietvertrag unter § 9 Ziff. 2 nur die Rede von Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken, den Innenseiten der Fenster und Außentüren, an Innentüren sowie Heizkörpern. Der Fußboden ist gerade nicht mit erfasst.
Eine Verpflichtung zum Abschleifen könnte sich allenfalls im Wege des Schadensersatzes ergeben. Das heißt, wenn die Verfärbung nicht lediglich durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch, sondern durch eine unmittelbare Beschädigung entstanden wäre. Das ist nach Ihrem Vortrag aber nicht der Fall, da das Auslegen eines Teppichs durchaus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch entspricht.

3. Duschkopf
Wegen § 9 Ziff. 3 Ihres Mietvertrages sind Sie zur Reparatur des Duschkopfes verpflichtet.

4. Kaution
Wenn bei der Wohnungsübergabe die Küche in einem einwandfreien Zustand zurückgegeben wird, dann ist der Vermieter auch zur umgehenden Rückzahlung der Kaution für die Küche verpflichtet.
Nimmt der Vermieter die Wohnung mangelfrei zurück, ist er auch hinsichtlich der Kaution für die Wohnung zur umgehenden Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Er darf lediglich noch einen Betrag in der Höhe einbehalten, die den zu erwartenden Nebenkostennachzahlungen entspricht. Wenn Sie bisher nie nachzahlen mussten, dann hat er auch diesbezüglich kein Zurückbehaltungsrecht.
Die Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu erstellen, d.h. die Abrechnung für 2005 muss Ihnen noch in 2006 zugehen, anderenfalls kann der Vermieter seine Nachzahlungsansprüche nicht mehr geltend machen. Sollte sich Ihrerseits ein Guthaben ergeben, dann muss er dies aber auch nach Ablauf der Jahresfrist noch zurückzahlen. Wenn Sie eine Rückzahlung erwarten, sollten Sie Ihren Vermieter zur Abrechnung auffordern.

4. Anwaltskosten
Die Anwaltskosten sind abhängig von der Tätigkeit des Anwalts und dem Streitwert. Im Falle Ihres Obsiegens in einem gerichtlichen Verfahren müßte die Gegenseite Ihre Anwaltskosten tragen. Sollten Sie unterliegen, müßten Sie die Kosten der Gegenseite tragen. Bei einem Streitwert bis 1.500 € müssen Sie mit eigenen Anwaltskosten in Höhe von ca. 282,50 € zzgl. Mwst. rechnen. Hinzu kommen Gerichtskosten von ca. 195 €.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2006 | 09:40

Sehr geehrte Damen und Herren,
bezüglich Punkt 1. Gasboiler habe ich nun meinen Mietvertrag nochmals eingesehen.
Zum ersten ist es so, dass in §9 Ziff. 3. des Mietvertrages von Kosten für Reparaturen von Instandhaltungsgeräten die Rede, ein Entkalken des Boilers wäre doch keine Reparatur sondern eine Instandhaltung. Kann das so ausgelegt werden? Desweiteren habe ich bei den Betriebskostenaufstellung nachgesehen dort ist folgendes vermerkt:

Anlage 3
Auftstellung der Betriebskosten
Punkt 2: Die Kosten der Wasserversorgung
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebes einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
Punkt 5: Kosten
c) die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten:
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann.

Muß ich nun durch diese Klausel in den Betriebskosten die Entkalkung des Boilers vornehmen lassen oder hätte dies durch den Vermieter geschehen müssen. Ich wohne seit 3 Jahren in der Wohnung und seitdem hat niemand den Gasboiler geprüft bzw. entkalkt. Wenn der Vermieter dies nach meinem Auszug noch machen lässt, kann er mir dies in Rechnung stellen?

Freundliche Grüße
M. K.



Ihre Verpflichtung zur Entkalkung ergibt sich grundsätzlich aus § 9 Ziff. 3 des Mietvertrages. Allerdings könnte diese Regelung unwirksam sein, da die Rechtsprechung regelmäßig nur eine Kostenübernahme pro Reparatur in Höhe von 50 bis 75 Euro für wirksam erachtet. Ob auch die Klausel in Ihrem Mietvertrag, die eine Kostenübernahme bis 125 Euro pro Reparatur vorsieht, noch wirksam ist, müßte letztlich der Richter entscheiden. Diesbezüglich müßten Sie für sich abwägen, ob Sie es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen wollen.
Sie sollten aber in jedem Fall noch einmal in Ihrem Mietvertrag nachsehen, ob Sie evtl. bereits im Rahmen der Nebenkosten für die Wartung der Warmwasserversorgung zahlen. Sollte dies der Fall sein, dann müssen Sie nicht noch zusätzlich die Entkalkung des Gasboilers zahlen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2006 | 19:00

Sehr geehrte Ratsuchende,

meines Erachtens ergibt sich aus Punkt 5c) der von Ihnen zitierten Anlage 3 (Aufstellung der Betriebskosten), dass die Entkalkung auch des Boilers Sache des Vermieters ist und Sie bereits über die Betriebskosten für die Wartung aufkommen.
Sollte es bezüglich der Entkalkung zu einem Streit kommen, würde ich Ihnen empfehlen mit der o.g. Regelung zu argumentieren.

Die Regelung in § 9 Ziff. 3 des Mietvertrages läßt vom Wortlaut her nicht unbedingt eine Kostentragungspflicht Ihrerseits zu. Gleichwohl halte ich es nicht für ausgeschlossen, dass ein Gericht (bei alleiniger Berücksichtigung des § 9) eine Kostentragungspflicht Ihrerseits bejaht. Im Zusammenhang mit der Anlage 3 sollte dagegen eine Zahlungsverpflichtung Ihrerseits ausgeschlossen sein.

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