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Schönheitsreparaturen und Endrenovierung in einem Vertrag


| 10.01.2006 18:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Guten Abend,
ich habe gelesen, dass man unter bestimmten Bedingungen bei Auszug nicht renovieren muss. Folgendes steht dazu wortwörtlich in meinem Mietvertrag:

Zitat:

...§4 Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
1. Gemäß Wohnungsübergabeprotokoll vom xx.xx.1998 gilt die Wohnung als renoviert übergeben.
...
2. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen und in in folgenden Abständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre;
in Wohn- und Schlafräumen, Flur, Diele und Toilette alle 5 Jahre;
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Die Schönheitsreparaturen umfassen Anstrich und Lackieren von Innentüren, Fenstern, Versorgungsleitungen sowie das Weißen der Decken und Tapezieren bzw. Streichen der Wände. Die Arbeiten müssen fachgerecht durchgeführt werden.
...

§11 Auszug- Wohnungsübergabe
...
2. Die Wohnung muss in renoviertem Zustand übergeben werden. Die Renovierung umfasst Weißen von Decke und Wänden sowie Anstrich von Türen und Fenstern.

Zitatende

Wir wohnen seit 10/98 in der Wohnung. Vor zwei Jahren habe ich Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad und Küche renovieren lassen (Rechnung vorhanden, allerdings ohne Auflistung der Zimmer) Die Wände sind nicht weiß, sondern halbhoch in hellen Tönen gestrichen, nichts Auffälliges.
Muss ich bei Auszug renovieren und wenn ja, was muss ich renovieren? Die vor zwei Jahren gemachten Zimmer sind nicht abgewohnt.

Der Vertrag ist kein Vordruck sondern ein Computerausdruck, allerdings bin ich sicher, dass die HV diesen auch für andere Mieter verwendet hat. Einzelne Punkte des Vertrages wurden nicht ausgehandelt. Ist er trotzdem ein Formularvertrag, obwohl er nicht auf einem Vordruck steht?

Viele Grüße
Marianne
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ein Formularmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die einzelnen Mietbedingungen bereits für eine Vielzahl von Verträgen vorfomuliert sind.Es ist grundsätzlich egal, ob es ein gekaufter oder selbstgeschriebener, ein gedruckter, machinell erzeugter oder handschriftlicher Vertragstext ist. Wichtig ist nur das Ziel des Verwenders (hier der Vermieter), diesen auf mehrere Mietverhältnisse anzuwenden. 3 Mietverhältnisse werden hier als ausreichend erachtet.

Grundsätzlich gehört die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen als Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten gemäß § 538 BGB zu den originären Pflichten des Vermieters. Sie kann per ausdrücklicher mietvertraglicher Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden.

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung des BGH darf der Mieter durch eine formularmäßige Bestimmung der Übernahme der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht mit Renovierungspflichten belastet werden, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen.

In Ihrem Mietvertrag sind starre Fristenregelungen bzgl. der Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen enthalten.

Derartige Regelungen machen die gesamte Klausel nichtig.

Ist die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden, besteht lediglich die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in besenreinem Zustand am Ende des Mietverhältnisses.

Sollte es sich also um einen Formularmietvertrag handeln, würde es in Ihrem Fall reichen, die Wohnung besenrein zurückzugeben.


Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

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Nachfrage vom Fragesteller 10.01.2006 | 18:38

Herzlichen Dank für Ihre Antwort. Noch eine Frage bez. des Formularvertrages. Wer ist hier in der Beweispflicht? Muss ich beweisen, dass es ein Formularvertrag ist? Wie sollte ich das tun? Oder muss der Vermieter beweisen, dass es kein Formularvertrag ist? Wie sollte ich mich jetzt weiter verhalten, auch gegenüber dem Vermieter? Vielen Dank für Ihre schnelle und kompetente Antwort.
Viele Grüße
Marianne

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.01.2006 | 18:45

Das es sich tatsächlich um einen Formularmietvertrag handelt, müssten Sie darlegen und beweisen. Dies dürfte aber kein Problem darstellen, denn die Vermieter könnten auch zur Vorlage anderer Mietverträge aufgefordert werden. Hier kann dann ersehen werden, ob die anderen Mieter gleichartige Mietverträge erhalten haben. Sie könnten sich ja evt. auch bereits jetzt an andere Mieter wenden und diese bitten, deren Mietvertrag einmal vorzuzeigen.

Sie sollten die Wohnung besenrein übergeben. Der Vermieter müsste dann seinen angeblichen Anspruch auf Endrenovierung durchsetzen.

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