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Schönheitsreparaturen und Abgeltungsklausel

23.11.2009 22:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


In einem 1977 geschlossenen Mietvertrag wird als Anhang auf ein Formular "Mietvertrag" mit folgendem Inhalt verwiesen (letzteres ist nicht unterschrieben sondern nur im unterschriebenen Mietvertrag als Anhang erwähnt):

§ 8 Schönheitsreparaturen

(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ohne besondere Aufforderung durch das Wohnungsunternehmen auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren der Wohnung, insbesondere das Anstreichen, Kälken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.

(2) Der Mieter hat die Schönheitreparaturen innerhalb folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen oder Kochnischen spätestens alle 2 Jahre, in Bädern und in Räumen mit Duschanlagen alle 3 Jahre, in Wohn- und Kinderzimmern spätestens alle 4 Jahre, in Schlafräumen, Fluren, Dielen und Aborten spätestens alle 5 Jahre, in sonstigen Nebenräumen spätestens alls 7 Jahre.

(3)...

(4) Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Absatz (2) vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall berechtigt, die Fristen des Planes zur Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

(5) Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

§14 Rückgabe der Mietsache

(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens beim Auszug, ist die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.

(2)...

(3) Die nach §8 fälligen Schönheitsreparaturen sind spätestens bis einen Monat vor Beendigung des Mietverhältnisses in handwerksgerechter Ausführung nachzuholen. Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, Weisungen über die Ausführungsart zu erteilen, die sich im Rahmen der von dem Mieter übernommenen Verpflichtungen halten müssen. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung nicht nach, hat er dem Wohnungsunternehmen die Kosten für die nachträglichen Ausführung der Schönheitsreparaturen zu erstatten. Er haftet daneben für den Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparatur entsteht, insbesondere für einen etwaigen Mietausfall.

(4) Sind beim Auszug Schönheitsreparaturen in einzelnen Räumen noch nicht fällig, hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen die später zu erwartenden Kosten bei Auszug anteilig zu zahlen. Der Kostenanteil entspricht dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bereits abgelaufenen Zeiträumen.

(5)...

(6)...

Status der Wohnung:

Der Zustand der Wohnung welche zum 31.12.09 gekündigt wurde stellt sich wie folgt dar: Einzelne Räume wären zwar noch knapp innerhalb der o.g. Fristen, andere deutlich darüber. In fast allen Räumen gibt es aber auch Bereiche (hinter Schränken) welche in den letzten 10 bis 20 Jahren nie tapeziert wurden. Somit ist der Gesamtzustand einem Nachmieter ohne neue Renovierung (Streichen und Tapezieren) nicht zumutbar.

Fragen:

Sind wir zu einer Endrenovierung (Schönheitsreparatur und Abgeltungsklausel nach §14 (3) und (4)) nach o.g. Vertrag verpflichetet ?

Insbesondere aufgrund der im § 8 (4) genannten Ausnahmefälle - sofern diese sich nicht nur auf die Schönheitsreparaturen "während der Mietzeit" beziehen.

Können wir die Wohnung bedenkenlos in o.g. Zustand übergeben, oder müssen wir ggf. alternativ zur Endrenovierung die Wohnung "befreit von den Tapeten" übergeben ?

Welche Rolle spielt ggf. die Tatsache, das teilweise hinter den Schränken "uralte" oder keine Tapeten zu finden sind ?

Wenn nötig: Welche weiteren Klauseln (handwerksgerechte Ausführung / Weisungen über die Ausführungsart ?) unterstützen unsere "Hoffnung" die Wohnung ohne weiteres "Hand anlegen" zu übergeben ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Die Klauseln bezüglich der Schönheitsreparatur sind unwirksam, eine entsprechende Verpflichtung besteht nicht.

Sie müssen die Wohnung in dem Zustand übergeben, in dem Sie diese übernommen haben. Wenn die Wohnung ohne Tapeten übernommen wurde, ist sie ohne Tapeten zurückzugeben.

Es spielt aufgrund der Unwirksamkeit der entsprechenden Regelungen keine Rolle, ob hinter den Schränken uralte bzw. keine Tapeten zu finden sind, solange auch bei Übernahme die gleichen bzw. keine Tapeten zu finden ware.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2009 | 07:33

Sehr geehrter Hr. Weber,

könnten Sie bitte etwas konkreter werden bzgl. der Schönheitsreparaturen / Abgeltungsklausel, insbesondere aufgrund der im § 8 (4) genannten Ausnahmefälle - sofern diese sich nicht nur auf die Schönheitsreparaturen "während der Mietzeit" beziehen.

Die Wohnung wurde 1977 als Erstbezug tapeziert übernommen. Heißt tapeziert aber in dem Fall dann nicht, dass zumindest der Zustand so sein muss, dass eine einheitliche Tapete vorhanden sein muss ? Wie verhält es sich mit den unterschiedlich alten Tapeten hinter den Schränken ?

Danke für eine Rückinfo.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2009 | 21:07

Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Beachtung eines BGH Urteiles (Az VIII ZR 378/03 v. 20.10.2004) muß ich den § 8 (4) des Mietvertrages neu bewerten. § 8 (2) stellt eine sogenannte starre Fristenlösung dar, die alleine unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (weil der Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muß, obwohl diese unnötig sind).

§ 8 (4) behebt meines Erachtens den Nachteil des Mieters nicht ausreichend, so daß nach meiner Ansicht die Klausel über Schönheitsreparaturen unwirksam bleibt. Hierbei habe ich jedoch außer Acht gelassen, daß der BGH dies in dem oben genannten Urteil anders sieht. Laut diesem Urteil sieht der BGH durch die Klausel § 8 (4) die unangemessene Benachteiligung des Mieters als behoben an, die Klausel über Schönheitsreparaturen ist damit wirksam.

Kurz: Sie müssen Schönheitsreparaturen durchführen. Wenn Sie Schönheitsreparaturen unterlassen haben, müssen Sie diese bei Ende der Mietzeit nachholen. Da Tapezieren zu den Schönheitsreparaturen gehören, müssen Sie bei Ende der Mietzeit unterlassene Tapezierungen nachholen. Das bedeutet, daß Sie auch hinter den Schränken tapezieren müssen. Die Räume müssen einheitlich tapeziert werden.

Die Abgeltungsklausel verpflichtet zu einer Zahlung einer Quote in Abhängigkeit von der vergangenen Zeit ohne Beachtung einer Notwendigkeit der Schönheitsreparatur. Daher ist die Abgeltungsklausel gemäß BGH (18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06) unwirksam. Das wirkt sich aber nicht auf die Klausel über Schönheitsreparaturen aus.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


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