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Schönheitsreparaturen trotz unrenovierter Whg.?


23.01.2005 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag!

Ich habe folgende Situation:
Im Oktober 2001 habe ich ein kleines 1-Zimmer-Apt. bezogen. Da sich meine Vormieterin ohne zu Renovieren aus dem Staub gemacht hatte, war die Wohnung in einem sehr üblen Zustand. Um trotzdem rechtzeitig einziehen zu können trafen wir die Übereinkunft, größere Reparaturen bzw. Austauschleistungen (Bad, Küchenblock) während der Mietzeit vorzunehmen zu lassen, sowie die sonstigen Renovierungsarbeiten (Putzen, streichen etc.) selbst zu machen. Im Gegenzug sollten dann bei Auszug keine Arbeiten mehr anfallen. Im Übergabeprotokoll (laut §1 Bestandteil des Mietvertrags)wurde dazu neben der Mängelliste vermerkt: "Wohnung wurde im unrenovierten Zustand übernommen".

Der Mietvertrag enthält dagegen unter §1 den Satz "Das Apt. wird renoviert und mängelfrei übergeben", sowie folgenden §8 bezüglich Schönheitsreparaturen bei Auszug:
"Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses in einem weitervermietbaren Zustand zu übergeben. Erforderliche Schönheitsreparaturen - bei über vierjähriger Bewohnung eine Komplettrenovierung - hat der Mieter fachmännisch durchführen zu lassen. Sind bei Ablauf des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwarteten Kosten zeitanteilig gemäß eines von ihm oder vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags für ein vergleichbares Apt. zu bezahlen, wobei pro Moant 1/48 der erforderlichen Komplettrenovierung - mindestens 15/48 in Rechnung gestellt werden."

Vor ca. einem Jahr erfolgte leider ein Vermieterwechsel. Nun habe ich gekündigt, und die neue Vermieterin besteht nun auf den Regelungen im Mietvertrag und auf der Durchführung der Schönheitsreparaturen (konkret: Streichen).

1. Ist die beschriebene Klausel generell zulässig, und müsste ich nach ihr im beschriebenen Fall renovieren?

2. Die damalige Vereinbarung wurde mir von der Vorvermieterin telefonisch bestätigt - damit müsste sie doch vertraglich gültig und die Bestimmungen des Vertrages ungültig sein, oder?

Vielen Dank im voraus!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Eine Renovierungspflicht kann ich nicht erkennen.

Zum einen haben Sie mit der Vorvermieterin eine entsprechende Vereinbarung getroffen. Die neue Vermieterin ist durch den Eigentumswechsel in den laufenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten eingetreten, so daß sie diese Absprache gegen sich gelten lassen muß. Allerdings müssten Sie die Absprache auch beweisen, und das wird Ihnen, da es nur mündlich vereinbart wurde, nur mit Hilfe der ehemaligen Vermieterin gelingen.

Zum anderen halte ich die genannte Klausel auch für unwirksam.

Unabhängig davon, ob im Mietvertrag möglicherweise noch weitere Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten sind, und eine verbindliche Auskunft nur bei Kenntnis des gesamten Vertrages möglich sein wird, so enthält die zitierte Klausel jedenfalls eine starre Fristenvorgabe, wonach nämlich bei Ablauf von 4 Jahren auf jeden Fall eine Komplettrenovierung geschuldet sein soll. Diese starre Frist ist zunächst zu kurz bemessen. Üblicherweise sind Renovierungen in Schlaf- und Wohnräumen erst nach 5 Jahren geschuldet. Durch die starre Frist wird dem Mieter aber auch der Nachweis abgeschnitten, daß Schönheitsreparaturen trotz Fristablauf noch nicht notwendig sind, etwa weil die Wohnung nur als Zweitwohnung genutzt wurde. Der BGH hat daher im letzten Jahr eine Klausel mit starrer Fristenregelung als unwirksam bezeichnet. Da die damaligen Überlegungen des BGH auch auf die von Ihnen genannte Klausel zutreffen, wird auch diese Regelung unwirksam sein, so daß Sie dadurch insgesamt nicht zur Renovierung verpflichtet werden.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

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