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Schönheitsreparaturen nach Tod der Mieterin


07.07.2005 14:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo!

Ich bitte um die Beantwortung der Fragen 1-4, die im folgenden Text verteilt sind:
Ich gebe zu, dass der Text recht lang ist, die Fragen sind aber nicht allzu kompliziert. Ich bin Student und kann mir nicht mehr leisten.

Meine Mutter ist im Juni 2005 verstorben. Eine Kündigung der Mietwohnung durch mich als Erben war angeblich erst zum 30.09.2005 möglich. Die Wohnung ist bereits leer geräumt.
1. Ich muss die Miete voll bis zum 30.9. bezahlen, oder?

Die Wohnung war seit 1987 (ca.) gemietet, sie war bei Bezug nicht renoviert. 1993 wurde ein neuer Mietvertrag geschlossen, in dem die Mieterin auf die Nutzung des Speicherabteils verzichtete, ebenso wurde die Möglichkeit von Mietminderungen bei einem Ausbau des Speichers ausgeschlossen.

In der Anlage zum Mietvertrag steht, dass die Küche
1 Elektroherd
1 Doppelspüle mit Unterbau
enthält.

Zur EBK: Der Vermieter sagte uns (mündlich) zu, dass die Einbauküche, die beim Einzug 1987 installiert war, nicht mehr verlangt wird. Sie war damals schon sehr alt, musste sogar von der Vormieterin abgelöst werden – worüber es aber keinen Beleg gibt.
2. Kann er sich das anders überlegen?

Änderungen an der Wohnung:
* Anbringung von Rauputz in 2 Räumen.
In den anderen Räumen wurde der vorhandene (glatte) Putz weiß gestrichen. Es gibt keine Raufasertapeten an den Wänden, dafür etliche Dübellöcher.

* Zusätzliche Fließen bis an die Decke im Bad
* Holzverkleidung der Decke im Bad
* Einbauküche wurde erneuert / wird wieder entfernt. (Alte nicht mehr vorhanden)
* Es wurden einige neue Steckdosen installiert.

Natürlich möchte ich beim Auszug nach Möglichkeit keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Ansatzpunkte sind entweder die starre Fristenregelung, die nur durch Genehmigung der Hausverwaltung umgangen werden kann,
andererseits die doppelte Pflicht zu Schönheitsreparaturen, nach Fristenplan und Pauschal bei Auszug. Die einzige Möglichkeit bei Auszug keine vollen Schönheitsreparaturen zu leisten wäre eine Geldzahlung an das Wohnungsunternehmen.

3. Beide Ansatzpunkte bitte ich unter Beachtung des beigefügten Vertragstextes vor dem Hintergrund der BGH-Rechtssprechung zu prüfen.

4. Weiteres Problem: Kann der Vermieter zwar keine Schönheitsreparaturen verlangen, dafür aber das Entfernen des Rauputzes, der Fließen, zusätzlichen Steckdosen, ect.?
Das wäre dann wohl teurer, als die Schönheitsreparaturen …
Mir liegt kein Übergabeprotokoll vor, außerdem liegt der Bezug der Wohnung auch schon sehr lange zurück.


Die allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung DMV August 1992) lauten auszugsweise wie folgt:

Nr.4
Erhaltung der Mietsache
(1) Der Mieter hat die Mietsache sowie die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen.
(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Huren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
(4) Schäden in den Mieträumen, im Hause und an den Außenanlagen sind dem Wohnungsuntemehmen unverzüglich anzuzeigen. Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden Anzeige- und Sorgfaltspflichten verursacht werden, insbesondere, wenn technische Anlagen und sonstige Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, geheizt oder nicht genügend gegen Frost geschützt werden. Er haftet auch für Schäden, die durch seine Angehörigen, Untermieter sowie von sonstigen Personen schuldhaft verursacht werden, die auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommen.

Nr.6
Zustimmungsbedürftige Handlungen des Mieters
(1) Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung des Hauses und der Wohnung bedarf der Mieter der vorherigen Zustimmung des Wohnungsunternehmens, wenn er
a) die Wohnung oder einzelne Räume entgeltlich oder unentgeltlich Dritten überläßt, es sei denn, es handelt sich um eine unentgeltliche Aufnahme von angemessener Dauer (Besuch),
b) die Wohnung oder einzelne Räume zu anderen als Wohnzwecken benutzt oder benutzen läßt,
c) Schilder (ausgenommen übliche Namensschilder an den dafür vorgesehenen Stellen), Aufschriften oder Gegenstände jeglicher Art in gemeinschaftlichen Räumen, am Hause anbringt oder auf dem Grundstück aufstellt,
d) Tiere hält, es sei denn, die Hunde- und Katzenhaltung ist gem. § 3 ausgeschlossen,
e) Waschmaschinen, Trockenautomaten, Geschirrspülmaschinen aufstellt,
f) Antennen anbringt oder verändert,
g) von der laut Übergabeprotokoll vorgesehenen Beheizungsart abweicht,
h) in den Mieträumen, im Haus oder auf dem Grundstück außerhalb vorgesehener Park-, Einstell- oder Abstellplätze ein Kraftfahrzeug, einschließlich Moped oder Mofa, abstellen will,
i) Um-, An- und Einbauten sowie Installationen vornimmt, die Mieträume, Anlagen oder Einrichtungen verändert,
j) Heizöl oder andere feuergefährliche Stoffe lagern will,
k) weitere Schlüssel anfertigen lassen will.
(2) Die Zustimmung des Wohnungsunternehmens muß schriftlich erfolgen; dies schließt nicht aus, daß die Vertragsparteien im Einzelfall auf die Schriftform verzichten.
(3) Das Wohnungsunternehmen wird eine Zustimmung nicht verweigern, wenn Belästigungen anderer Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind.
(4) Das Wohnungsunternehmen kann eine erteilte Zustimmung widerrufen, wenn Auflagen nicht eingehalten, Bewohner, Haus oder Grundstücke gefährdet oder beeinträchtigt oder Nachbarn belästigt werden oder sich Umstände ergeben, unter denen eine Zustimmung nicht mehr erteilt werden würde.
(5) Durch die Zustimmung des Wohnungsunternehmens wird eine etwaige Haftung des Mieters nicht ausgeschlossen.


Nr. 11
Rückgabe der Mietsache
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.
(2) Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederherzustellen. Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschriften) innerhalb und außerhalb der Mieträume gilt das gleiche. Das Wohnungsunternehmen kann verlangen, daß Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn es den Mieter angemessen entschädigt. Dem Wohnungsunternehmen steht dieses Recht nicht zu. wenn der Mieter an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.
(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 Abs. 2 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 AVB. so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.
Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.
Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 3 Abs. 2). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.
Eingrenzung vom Fragesteller
07.07.2005 | 15:23
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst haben Sie offenbar selbst bereits erkannt, daß der von Ihnen gebotene Minimaleinsatz von € 15 in keinem Verhältnis zum Umfang der Frage steht. Auch als Student können Sie dafür keine ins Detail gehende Antwort von einem Anwalt erwarten.

Trotzdem darf ich Ihre Frage aber insofern beantworten, daß Sie an den Schönheitsreparaturen nicht vorbeikommen werden. Denn angesichts der Öffnungsklausel liegt eine starre Fristenregelung gerade eben nicht vor, wie der BGH an einer Klausel gleichen Wortlauts inzwischen entschieden hat.

Zum anderen greift auch der Summierungseffekt nicht, da bei Vertragsende nur die fälligen Schönheitsreparaturen geschuldet werden und ansonsten die von der Rechtsprechung als wirksam angesehene Abgeltungsklausel greift.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Auskunft geben zu können. Für eine intensivere und detaillierte Beratung stehe ich Ihnen abseits von FEA und Ihrem Mindesteinsatz gerne jederzeit zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2005 | 16:49

Sehr geehrter Herr RA Schwartmann,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Um es Kurz zu fassen:
In meinem Text hatte ich erwähnt, dass die Wohnung bei Bezug nicht renoviert war.

Es gibt anscheinend die Rechtssprechung, (OLG Celle 03.03.1999), wonach bei Anfangsrenovierung (in Individualabrede) die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen durch Formularklauseln, wegen unzumutbarer Belastung des Mieters unwirksam ist.

Hatten Sie diesen Teil meines Textes überlesen? Bei dem großen Umfang durchaus verständlich. Trifft das Urteil nun zu?
Die Anfangsrenovierung kann Bezeugt werden, steht aber nicht im Mietvertrag.

PS: Ich kann Ihre Kritik an meinem Einsatz nicht verstehen, es steht bei FEA jedem Anwalt frei, eine Frage nicht zu beantworten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.07.2005 | 13:21

Eine Unwirksamkeit der Renovierungsklauseln käme in Betracht, wenn Sie zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet gewesen wären. Da Sie davon aber nichts geschrieben haben, konnte ich dies also auch nicht überlesen.

Der Tatbestand, daß die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde, begründet alleine noch keinen Summierungseffekt. Es muß eine entsprechende Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung hinzutreten, was aber, wie Sie selbst schreiben, im Mietvertrag gerade nicht vereinbart worden ist.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt
www.andreas-schwartmann.de

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