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Schönheitsreparaturen nach Fristenplan bzw. Auszug


| 03.04.2005 11:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

ich habe 4 Fragen. Drei drehen sich um Schönheitsreparaturen nach Fristenplan in Verbindung mit unserem Auszug, bei der vierten geht´s um eine Beschädigung älteren Laminats durch uns. Vor Augen habe ich das BGH-Urteil vom 23.06.04, das ja in aller Munde ist, "zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel zu Schönheitsrep. nach ´starren´ Fristenregelungen" - ich möchte mich vergewissern, ob meine Rechtsauffassung stimmt.
-Sachverhalt:
Mietvertrag läuft seit 16.06.2002 und wurde von uns fristgerecht gekündigt zum 30.06.2005 - so dass wir also 3 Jahre und 14 Tage die Wohnung bewohnt haben werden.

Bei unserem MV handelt es sich um einen Formmietvertrag.
Im Punkt 4. des MV heißt es:
„Die Schönheitsreparaturen trägt (angekreuzt) Mieter“
(mit Maschine ergänzt: „Bagatellschäden bis 100,00 € jährlich vom Mieter“)
dann geht der Formulartext weiter:
"Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.
5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Dusche alle (mit Schreibmasch. eingetragen: ‚3’) Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle (Schreibmasch.:)‚3’ Jahre,
in anderen Nebenräumen alle (Schreibmasch.:) ‚3’ Jahre.“
(Zur Klarstellung: Der Text ist im Formular vorgedruckt, die "3" jew. mit Schreibmmasch. ergänzt).
Am Ende des Mietvertrages steht dann noch mit Maschine geschrieben:
„Alle verbrauchsabhängigen ablesbaren Betriebskosten ... . Sollte der Mieter vor Ablauf der ersten 3 Mietjahre die angemietete Wohnung kündigen, verpflichtet er sich, den fachmännisch renovierten Zustand auf eigene Kosten wiederherzustellen.
Dem Vermieter sind 2 Monatsmieten Kaution zu zahlen ..."

Meine vier Fragen:

1. Sehe ich es richtig, dass die am Schluss des MV genannte Auszugsrenovierung hinfällig ist?

2. Sind die Schönheitsreparaturen aus den Punkten 4. bzw. 5. wegen der starren Fristenregelung hinfällig, so dass wir beim Auszug gar nicht renovieren müssen? (ich bin etwas unsicher, weil der Punkt 5. mit dem Wort „Grundsätzlich....“ startet. (Um die Bagatellrelgelung mit den 100 € geht’s mir nicht, obwohl ich mich wundere, was die an der Stelle zu suchen haben).

3. Wenn tatsächlich die Schönheitsrep. alle 3 Jahre hinfällig ist, müssen wir dann ausdrücklich auch nicht das Kinderzimmer renovieren: es ist bis auf 1,30 m höhe in einem hellen Orange gestrichen, dann kommt eine Bordüre und dann weiß.

4. Frage:
In einem Raum haben wir drei lange Kratzer ins Laminat gemacht (mehr als normale Abnutzung). Grundsätzlich denke ich zu wissen, dass wir diesen Schaden ersetzen müssen. Wie sieht es aber mit "alt gegen neu" aus? Der Vermieter sagte uns beim Einzug, er habe das Laminat 94 gelegt. Müssen wir dann überhaupt noch etwas zahlen oder gilt das Laminat als "abgeschrieben"?

Ich bedanke mich schon jetzt für Ihre Auskünfte! Herzliche Grüße

Aqua
03.04.2005 | 12:29

Antwort

von


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Sehr geehrter Rechssuchender,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage,

Unter Zugrundelegung des neuen BGH- Urteils ist auch Ihre vertraglich vereinbarte Fristenregelung zu starr. Der Mietklausel ist zu entnehmen, dass Sie als Mieter spätestens nach drei Jahren die genannten Räume renovieren müssen, ohne dass konkreter Renovierungsbedarf besteht.


Somit sind die Schönheitsreparaturen insgesamt hinfällig.

Darüber hinaus müssen Sie aber auch keine Endrenovierung vornehmen. So hat der BGH(Az VIII ZR 308/02) in einem anderen Fall entschieden,dass eine Pflicht zur Endrenovierung eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters sei, wenn der Mieter zusätzlich zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Hier haben Sie sich aufgrund der starren Fristenregelungen vertraglich bereits zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Eine Pflicht zur Endrenovierung stellt damit eine zusätzliche Benachteilung dar und ist damit hinfällig.

Insgesamt müssen Sie daher gar nicht renovieren.

Hinsichtlich der Kratzspuren hat der Vermieter Kratzer von 20-30 cm zu tolerieren, wenn diese mur schwer erkennbar sind. Ansonsten sind sie auf Kosten des Mieters zu beseitigen.


Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt



Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 03.04.2005 | 12:39

Sehr geehrter Herr Glatzel,

zunächst vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Zu meiner 4. Frage bitte ich Sie um eine Präzisierung zum Thema "alt gegen neu": Wenn ich aufgrund der deutlich sichtbaren Kratzer den Schaden beheben muss und der Vermieter z. B. 500 € in Rechnung stellt: Muss ich alles bezahlen (s. meine Originalfrage: Laminat ist von 1994) oder wieviel davon?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Aqua

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.04.2005 | 15:36

Sehr geehrter Rechtssuchender,

zunächst hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter, wenn der Mieter die Sache über die Grenzen des vertragsgemässen Verbrauchs genutzt hat und hierdurch Schäden entstanden sind.

Ist jedoch die Lebensdauer der beschädigten Einrichtung bei Eintritt des Schadens bereits überschritten, so ist der Mieter nicht mehr zum Schadensersat verpflichtet, da diese gegenstände sowieso hätten ausgetausch werden müssen.
Fällt der Schaden noch in die Zeit der Lebensdauer der Einrichtung, dann steht dem Vermieter ein Restschadens- ersatzanspruch zu.

Die Lebensdauer von Parkett oder Laminat ist schwer zu definieren, da dies im Wesentlichen von der Art der Nutzung, der Nutzschichtdicke und der verwendeten Oberflächenbehandlung abhängt.

So nimmt die Rspr bei PVC Produkten eine Lebensdauer zwischen 8 bis 20 Jahren an. Ich befürchte daher, dass bei dem Laminat von 1994 die Lebensdauer noch nicht abgelaufen ist. Näheres müsste der Hersteller oder ein Fachmann beurteilen.

Der Vermieter darf als Schadensersatz aber auch wirklich nur die Kosten verlangen, die unbedingt notwendig sind um die Kratzer zu beseitigen.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit ferundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
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