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Schönheitsreparaturen nach Einzug in renovierte Wohnung, Mietdauer 2 1/2 Jahre


| 26.02.2006 10:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo, guten Tag!

Meine Mieterin ist zum 1. November 2003 eingezogen und wird demnächst ausziehen. Schönheitsreparaturen sind ihrerseits innerhalb der gesetzlichen Fristen (3, 5 Jahre) zu leisten.
Sie zog in eine frischrenovierte und frischgestrichene (weiß, Rauhfaser) Wohnung.

Jetzt-Zustand:

Wohnzimmer: 1 von 4 Wänden komplett in undefinierbarer lila-bräunlicher Farbe gestrichen,
Kinderzimmer: sehr bunte Kinderzimmer-Tapete überall
Schlafzimmer: 1 roter Kreis, Durchmesser ca. 90 cm.

Muss sie den ursprünglichen Zustand wieder herstellen, obwohl die drei bzw. 5 Jahre noch nicht vorbei sind?

Wenn sie das nicht tut (ich vermute das), wieviel kann ich ihr von der Kaution abziehen wenn ich die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung vornehmen?


Vielen Dank für Ihre Antworten!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich vorausschicken, dass der Mieter von Gesetzes wegen nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Üblich sind allerdings mietvertragliche Bestimmungen, wonach der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein soll. Ob zwischen Ihnen und Ihrem Mieter entsprechendes vereinbart wurde, haben Sie leider nicht mitgeteilt.

Ebenfalls gibt es keine "gesetzlichen Fristen", bis zu deren Ablauf die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Aber auch insoweit hat es sich eingebürgert, dass in den Mietverträgen Fristen als "Orientierung" aufgenommen werden, wann in der Regel Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Vermieter sollten insoweit darauf achten, dass in dem Mietvertrag keine sogenannten "starren" Fristen aufgenommen werden. Entsprechende Regelungen hat der Bundesgerichtshof bereits desöfteren als unwirksam angesehen.

Unabhängig davon kann Ihre Mieterin allerdings dann zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung verpflichtet sein, wenn sie unsachgemäß Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Zwar ist der Mieter bei der Farbwahl grundsätzlich nicht an Wünsche oder Vorstellungen des Vermieters gebunden. Er darf nur nicht die Grenze des normalen Geschmacks in untragbarer Weise überschreiten.

Wann die Grenze des normalen Geschmacks insoweit überschritten wird, ist nicht genau auszumachen. Es soll allerdings dann der Fall sein, wenn eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist (vgl. Urteil des Kammergerichts vom 9. Juni 2005, 8 U 211/04).

Hinsichtlich der Wand im Wohnzimmer mit der lila-bräunlichen Farbe dürfte diese Grenze überschritten sein. Das gleiche würde ich auch beim Schlafzimmer annehmen. Bedenken hätte ich allerdings, ob das gleiche bei dem Kinderzimmer gelten kann.

Sie können daher m. E. von der Mieterin im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, dass das Wohnzimmer und das Schlafzimmer wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden. Kommt die Mieterin diesem Verlangen nicht nach, können Sie den Ihnen insoweit entstehenden Aufwand von ihr erstattet verlangen bzw. mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit aufrechnen.

Dieser Erstattungsanspruch steht Ihnen auch zu, wenn Sie die Renovierungsarbeiten selbst ausführen. Neben den Materialkosten können Sie auch eine Vergütung Ihres Zeitaufwandes verlangen. In der Regel wird zur Bewertung der Eigenleistung durch einen Laien von einem Betrag in Höhe von 7,50 Euro pro Stunde ausgegangen.

Im Übrigen sollten Sie, falls im Mietvertrag vereinbart, den Anspruch aus der Quotenklausel geltent machen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de




Ob die Grenze des normalen Geschmacks überschritten wurde,

Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2006 | 12:18

Vielen Dank für Ihre Antwort! Ich hätte meine Frage präziser stellen müssen - bitte als Anfänger in diesem Forum hier um Entschuldigung. Hier der Text des Mietvertrags:

4.
Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Liegen bei Auszug die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Kosten, bei 2 Jahren 40 %, bei drei Jahren 60 %, bei 4 Jahren 75 &, bei 5 Jahren 95 %. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigungen fälligen Arbeiten auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

5. Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen: alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.02.2006 | 21:22

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für die ergänzenden Informationen.

Auf den Umfang Ihres Anspruchs auf Schadensersatz wegen unsachgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen haben die von Ihnen zitierten vertraglichen Bestimmungen keinen Einfluss.

Die in Ziffer 4 Satz 2 enthaltene "Quotenklausel" könnte allerdings unwirksam sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine solche Quotenklausel nur dann wirksam, wenn dem Mieter es unbenommen bleibt, zur Abwendung eines Abgeltungsanspruches die Wohnung zu renovieren. Schauen Sie bitte in Ihrem Mietvertrag nach, ob diese Möglichkeit Ihrer Mieterin eingeräumt wurde. Nur dann können Sie die den sich aus der Quotenklausel ergebenden Anspruch notfalls auch gerichtlich durchsetzen.

Bitte beachten Sie abschließend, dass Ihre hier geschilderten Ansprüche binnen sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Sollte Ihnen das Mietobjekt bereits vor Vertragsende von der Mieterin endgültig übergeben werden, beginnt die Verjährungsfrist bereits mit diesem Zeitpunkt.

Mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-rupecht.de

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