Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Schönheitsreparaturen nach Auszug (Zeitmietvertrag)


| 08.08.2006 13:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Hallo,

ich wohnte per besonderem Zeitmietvertrag (BGB 564c Abs. 2)fünf Jahre in einem Reihenmittelhaus. Der Vermieter hat das Haus aufgrund Eigenbedarfs Ende Juli von mir übergeben bekommen. Ein Übergabeprotokoll wurde nicht gefertigt. Es liegt mir eine Email des Vermieters vor, daß bis auf den Rückbau der von mir umgelegten Küchenanschlüsse die Rückgabe absprachegemäß erfolgt sei.

Das Haus wurde mit Übergabe an mich auf Kosten des Vormieters komplett von innen (Decken und Wände) gemalert.

Von mir wurden die Abflußleitungen und der Wasseranschluss innerhalb der Küche fachgerecht um ca. 2 Meter nach links verlegt, hier wird (s. o.) Rückbau verlangt und wurde auch schon ohne Kostenabstimmung nach meinem Auszug durchgeführt.

Mit Auszug Mitte Juli sollten in erster Abstimmung mit dem Vermieter vertraglich geschuldete und vorzunehmende Schönheitsreparaturen eigentlich pauschal abgegolten werden, nunmehr tun sich jedoch leider Probleme in der Abwicklung diverser Kleingkeiten auf, so daß sich die grundsätzliche Frage nach der Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen/Kosten und Küchenrückbaus stellt.

Der Mietvertrag sieht unter den allgemeinen Mietbedingungen Nr. 4, Abs. 4 folgende Regelung vor:
"Der Mieter ist verpflichtet, die notwendigen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, außerdem das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.
Die Schönheitsreparaturen sind in folgenden Zeitabständen, gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses, auszuführen:
In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen, so hat der Mieter die bis dahin nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Der Vermieter kann auch wahlweise einen prozentualen Teil der Renovierungskosten geltend machen, der sich nach der seit der letzten Renovierung verstrichenen Zeit im Verhältnis zum vollen Renovierungsturnus bemißt. Ist seit Einzug des Mieters noch kein voller Turnus verstrichen, berechnet sich der Renovierungsanteil ab dem Datum des Einzugs.
Die Renovierungskosten werden im Zweifel nach dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malergeschäftes ermiitelt."

In einer separaten, als wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages deklarierten Anlage 1 heißt es unter Punkt 9. weiterhin:
"Bei Beendigung des Mietverhältnisses trägt der Mieter die Kosten für die erforderlichen Schönheitsreparaturen, u. a.:
- streichen der Wände und Decken in weiß
- erforderlichenfalls streichen der Heizkörper
- reinigen des Teppichbodens durch eine Fachfirma
Sofern Bodenbeläge vom Mieter beschäfigt wurden, (Brandflecken usw.) werde auf Kosten des Mieters neue Bodenbeläge eingebaut.
Das Haus ist im übernommenen Zustand wieder an den Vermieter zu übergeben."



Grüße und in freudiger Erwartung einer Antwort
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1.
Der Bundesgerichtshof hat 2004 erstmals festgestellt, dass mietvertragliche Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt wird, unwirksam sind. Ein solcher starrer Fristenplan ist in der von Ihnen zitierten Klausel Nr. 4 Abs. 4 enthalten, da die Renovierungszeiträume nach Ihrer Schilderung nicht als Richtlinie (z.B. "in der Regel"),sondern als feststehende Zeiträume fixiert sind. Es bestand daher zunächst keine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen.

Bereits mit Urteil vom 25.06.2003 hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Schönheitsreparatur- und Endrenovierungspflicht auf den Mieter wegen einer unangemessenen Benachteiligung unwirksam ist, sog. Summierungseffekt. Dementsprechend müßten sie an sich auch keine Endrenovierung vornehmen.

Ein anderes Bild kann sich allerdings aus der Anlage zum Mietvertrag ergeben. Wenn diese individuell ausgehandelt wurde und keine formularmäßige Klausel im Sinne Allgemeiner Geschäftsbedingungen darstellt, kann diese Klausel wirksam sein:
das LG Hanau hat mit Urteil vom 24.03.2006 (Az.: 2 S 324/05) festgestellt, dass eine unwirksame Schönheitsreparaturenklausel (hier: wegen starrer Fristen) noch nicht dazu führt, dass eine separat getroffene, inidividualvertragliche Regelung (hier:Verpflichtung zur Endrenovierung) ebenfalls unwirksam ist.

Entscheidend wird daher die rechtliche Einordnung der Anlage sein, was verbindlich erst nach Einsichtnahme in den Mietvertrag erfolgen kann. Vorbehaltlich dieser Einsichtnahme, sollten Sie zunächst die Endrenovierung verweigern, da sich Ihr Vermieter auf die Individualvereinbarung berufen und diese beweisen müsste.

2.
Zum Küchenrückbau:
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache in dem baulichen Zustand zurückzugeben, in dem er sie vorgefunden hat Dementsprechend muss er Um- und Anbauten sowie andere Installationen auf seine Kosten beseitigen.

Ausnahmen bestehen nur dann, wenn die Wohnung durch die Umbauten des Mieters erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Einschätzung geholfen zu haben. Für eine weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2006 | 16:09

Sehr gehrter Herr Matthes,

vielen Dank für Ihre hilfreiche Antwort. Bei der Anlage 1 handelt es sich um ein vom Vermieter vorgefertigtes (Computerausdruck) Papier in welches dann handschriftlich mein Name, eine handschriftliche individuelle Aufteilung der Kaution (statt wie vorgegeben Dm 6.000 Raten von Dm 2.000 und DM 4.000, handschriftlich die Höhe BK-Vorauszahlung von DM 200 in das dafür vorgesehene Feld und ebenfalls handschriftlich das Datum der Mieterselbstauskunft eingetragen wurden.
Somit wurde allein der die Kaution betreffende Teil individuell und abweichend von der vermieterseitigen Vorgabe vereinbart.

Kann man aufgrunddessen von einer gänzlich individuellen Vereinbarung ausgehen oder doch von einer formularmäßigen?

Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2006 | 18:20

Sehr geehrter Fragesteller,

nach Ihrer Schilderung spricht bereits der äußere Anschein für eine formularmäßige Endrenovierungsklausel.

Da diese offensichtlich nie im Sinne eines Verhandelns zur Disposition stand, ist nach meiner Einschätzung die Endrenovierungsklausel unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Die Beantwortung war prompt und kompetent! Ich werde den Service gerne wieder in Anspruch nehmen. "