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Schönheitsreparaturen nach 6.5 Jahren Mietdauer bei Auszug

28.10.2013 10:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

ich bin Vermieter einer Eigentumswohnung. Mein Mieter hat zum 31.01.2014 den Mietvertrag ordnungsgemäß gekündigt. Die Mietdauer beträgt zum Januar dann 6 Jahre und 4 Monate. Er hat innerhalb der Mietzeit die Wohnräume nach eigener aussage nie renoviert, gestrichen oder ähnliches. Nun ging es um die Renovierung, die laut Mietvertrag folgendes enthält (siehe Link zu einem Bild vom Mietvertrag):

http://imageshack.us/a/img59/2982/73o0.jpg

Unter §28 Nr.2 gab es eine Klausel, welche einvernehmlich von mir und dem Mieter vor 6 Monaten aufgehoben wurde schrftlich:

http://imageshack.us/a/img812/1713/3rye.jpg

Somit denke ich, ist der MV rechtskräftig, oder?

Der Mieter weigert sich nun, die Wohnung zu renovieren da er sagt, er habe die Wohnung immer sehr gut gepflegt und er sieht nicht die Notwendigkeit, sie zu renovieren. Er will sie lediglich besenrein übergeben.

Daher meine Fragen:

1. Ist mein MV rechtlich einwandfrei in Bezug auf Fristen und der Abgeltungsklausel
2. Wer definiert objektiv, ob eine Wohnung gestrichen werden muss?
3. Muss der Mieter definitiv Streichen, da die allgemeinen Fristen ja längst überschritten sind?
4. Welche Möglichkeiten habe ich, überprüfen zu lassen, ob die Wohnung renovierungsbedürftig ist? Oder ist dies Aufgabe der Mieters? Wie könnte er dies dalegen?

Vielen Dank für eine zeitnahe Antwort!

Einsatz editiert am 28.10.2013 10:19:26

28.10.2013 | 14:26

Antwort

von


(2281)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,


selbst auf die Gefahr hin, dass Ihnen Antwort und Ergebnis nicht passen werden: Der Mieter hat Recht:


Klauseln, die vom Mieter beim Auszug grundsätzlich eine fachmännische Renovierung fordern, sind unwirksam.

Der BGH sieht darin eine unangemessene Benachteiligung, weil auch Mieter betroffen wären, die nur sechs oder zwölf Monate in ihrer Wohnung gewohnt haben (BGH; Az: VIII ZR 308/02 ; BGH, Az.: VIII ZR 316/06 ).


Folge dieser unwirksamen Klausel ist, dass der Mieter zu gar nichts mehr verpflichtet ist (BGH, Az: VIII ZR 181/07 ; BGH, Az.: VIII ZR 118/07 ).

Dann aber ist die besenreine Übergabe ausreichend - davon ausgeniommen sind natürlich beschädigungen, die über die normale Abnutzung hinausgehen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
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Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
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http://ra-bohle.blog.de/


Rückfrage vom Fragesteller 28.10.2013 | 14:47

Aber von fachmännisch steht ja gar nix im Mietvertrag, sondern lediglich fachgerecht. Das ist in meinen Augen ein großer Unterschied?!

Ihm wird ja auch die möglichkeit gegeben, die Renovierung selbst fachgerecht auszuführen.

Und wie denke Sie über meine weiteren Fragen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.10.2013 | 14:59

Sehr geehrter Ratsuchender,


bitte lesen Sie sich die Passage noch einmal deutlich durch und auch die Stelle" Als Preisgrundlage gilt das Angebot eines anerkannten Malerfachbetriebes"

Ich denke, den großen Unterschied wird ein Richter in Hinblick auf die BGH-Rechtsprechung nicht unbedingt sehen.


Zu den Fragen nehme ich aber gerne - auch wenn ich meine Auffassung in der Erstantwort trotz Ihres Hinweises auf eine mögliche andere Betrachtungsweise nicht änderne, dann wie folgt Stellung:

1. Ist mein MV rechtlich einwandfrei in Bezug auf Fristen und der Abgeltungsklausel

Nach meiner Auffassung nicht. Nach der zitierten Rechtsprechung auch nicht.

2. Wer definiert objektiv, ob eine Wohnung gestrichen werden muss?

Objektiv Niemand; subjektiv unabhängig der Richter. Dieser wird dabei entweder auf die eigene Sachkunde zurückgreifen oder ein teures Sachverständigengutachten bei entsprechendder Antragstellung einholen lassen.

3. Muss der Mieter definitiv Streichen, da die allgemeinen Fristen ja längst überschritten sind?

Neinm denn die Klauseln sind unwirksam mit der bereits beschriebenen Folge, dass nicht gestrichen werden muss.

4. Welche Möglichkeiten habe ich, überprüfen zu lassen, ob die Wohnung renovierungsbedürftig ist? Oder ist dies Aufgabe der Mieters? Wie könnte er dies dalegen?

Da Sie etwas fordern, ist es Ihre Aufgabe, diese Forderung nachzuweisen. Dazu können Sie ein gutachten einholen lassen.

Kommt der Gutachter zum Schluss, dass die Wohnung renovierungsbedürftig sein sollte, wird der Mieter sich dann gleichwohl auf die Unwirksamkeit der Klauseln berufen. In der Sache kommen Sie also nichts weiter.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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Fax: 0441 / 26 8 92
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ANTWORT VON

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