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Schönheitsreparaturen mal andersrum


| 16.07.2006 20:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

da das über 10 jährige Mietverhältnis immer gespannter wird (er will mich raushaben, mündliche Vereinbahrung werden bei schriftlicher Fixierung ins Absurde verdreht, uvam.), benötige ich eine Klärung bzgl. Schönheitsreparaturen zu meinen Mietvertrag.

Hierzu ein Auszug aus dem Mietvertrag:

... Schönheitsreparaturen übernimmt während der Mietdauer auf eigene Kosten der Vermieter.

Als Schönheitsreparaturen gelten u.a. Anstrich bzw. Tapezieren der Wände und Decken, ...
... Reinigung/Erneuerung der Teppichböden...
... Anstrich von Heizkörpern, Versorgungsleitungen...

Fristenregelung:
Als angemessene Zeitabstände der Schönheitreparaturen gelten
für Küchen, Bäder und WC alle Jahre 1)
für Wohn- und Schlafräume, Flure alle Jahre 2)

1) Falls keine abweichende Eintragung: 3 Jahre
2) Falls keine abweichende Eintragung: 5 Jahre

Bisher wurde keine Schönheitsreparatur seitens des Vermieters durchgeführt, dies habe ich immer in Eigenregie/kosten durchgeführt.

Können mir hierdurch jetzt Nachteile entstehen, wenn ich den Vermieter mit Fristsetzung auffordere, die Wohnung zu renovieren?

Welche Fristen, Mietkürzung, Mietrückbehalt sind bei einer kompletten Renovierung (neuer Teppich in einen Raum, möglichst neu Tapezieren und nicht nur streichen, Heizkörper streichen) üblich?

Während der Renovierung ist Hütte ja nicht bewohnbar, Mietkürzung daher 100%?


Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen möchte:

Nachteile infolge der tatsächlichen Durchführung von Schönheitsreparaturen entgegen einer mietvertraglichen Verpflichtung kommen unter dem Gesichtspunkt in Betracht, dass darin eine Abänderung des Mietvertrages gesehen kann. Voraussetzung für eine konkludente Vertragsänderung ist jedoch zunächst eine jahrelange Übung.Entsprechend der Fristenregelung haben Sie ggf. bislang 5 mal Schönheitsreparaturen durchgeführt. Ein Zeitraum von 5 Jahren wird nach der Rechtsprechung jedoch nicht als langjährige Übung angesehen, so dass mangels weiterer ausdrücklicher Abreden keine konkludente Vertragsänderung vorliegen wird. Sie werden den Vermieter daher zur Durchführung der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen - dies entspricht im Übrigen der gesetzlichen Regelung - auffordern können.

Eine Firstsetzung muss grundsätzlich angemessen sein. Sollten nunmehr die Renovierungsarbeiten in Bad, Küche und WC, wie auch in Wohn- und Schlafzimmer sowie in dem Flur erforderlich sein, wird eine Frist von ca. 4 bis 6 Wochen gesetzt werden können.

Bei Fälligkeit sämtlicher Renovierungsarbeiten und zeitgleicher Durchführung der Arbeiten in allen Räumen wäre eine Mietminderung aufgrund der dann gegebenen Unbewohnbarkeit von 100 % gerechtfertigt. Werden die einzelnen Räume nacheinander renoviert und ist die Wohnung ansonsten bewohnbar, werden folgende Mietminderungsquoten (berechnet unter Zugrundelegung der Bruttomiete) für die jeweilige Dauer der Renovierungsarbeiten angemessen sein:

Bad: 30 % / Küche , WC: 50 % / je Wohnraum: 20 bis 30 %

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2006 | 03:05

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für schnelle Antwort.

Diese beiden Sätze sind mir noch unklar:

>>
Entsprechend der Fristenregelung haben Sie ggf. bislang 5 mal Schönheitsreparaturen durchgeführt. Ein Zeitraum von 5 Jahren wird nach der Rechtsprechung jedoch nicht als langjährige Übung angesehen, so dass mangels weiterer ausdrücklicher Abreden keine konkludente Vertragsänderung vorliegen wird.
<<

Zusatzinformationen:
Das Mietverhältnis geht ins 11 Jahr.
Die Wohnräume wurden vom mir zweimal gestrichen.
Die Küche wurde einmalig nach einen Versicherungsfall tapeziert und gestrichen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2006 | 12:08

Sehr geehrter Fragesteller,

für eine konkludente Vertragsänderung muss zunächst eine langjährige Übung festgestellt werden, wobei ein Zeitraum von ca. 10 Jahren zugrunde zu legen sein wird. Obwohl Sie innerhalb des knapp 11 Jahre bestehenden Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen stets selbst durchgeführt haben, wird keine 11 jährige Übung angenommen werden können. Hier wird meiner Auffassung nach auf die Fälligkeit der durchzuführenden Schönheitsreparaturen abzustellen sein. Insofern hatte ich mangels anderweitiger Kenntnis aufgrund des Fristenplans angenommen, dass die Küche, Bad und WC nunmehr insgesamt 3 mal und die übrigen Räume 2 mal renoviert werden mussten. Wurde demgegenüber von Ihnen tatsächlich nur 3 mal renoviert, obwohl Sie vertraglich hierzu nicht verpflichtet waren, kann von einer langjährigen Übung nicht ausgegangen werden. Überdies würde eine konkludente Vertragsänderung weiterhin voraussetzen, dass Sie und Ihr Vermieter sich auf Dauer entsprechend der gehandhabten Praxis binden wollen. Ob eine rechtliche Bindung für die Zukunft vorliegt, beurteilt sich entscheidend nach dem Empfängerhorizont. Hatte Ihr Vermieter nicht einmal Kenntnis davon, dass Sie Schönheitsreparaturen durchgeführt haben, würde in Bezug auf seine Person bereits keine entsprechende Willenserklärung bejaht werden können. Zudem konnte Ihr Vermieter aufgrund der bestehenden Interessenlage nicht davon ausgehen, dass Sie sich nach nur 3 maliger Übernahme der Schönheitsreparaturen ihm gegenüber auf Dauer dahingehend binden wollten, dass Sie diese auch künftig übernehmen werden.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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