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Schönheitsreparaturen - in renoviertem Zustand übergeben

| 18.11.2019 13:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


17:41

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgende Situation: 2012 bin ich in meine Altbau-Wohnung eingezogen, jetzt ziehe ich aus. Die Wohnung war damals in einem guten Zustand, aber eindeutig nicht frisch gestrichen. Frisch gestrichen wurde nur die Decke im Wohnzimmer, da dort ein Wasserschaden zu beheben war. An den Türen waren Gebrauchsspuren zu sehen, die ich später übermalt habe. Die waren also sicher nicht frisch gestrichen vor meinem Einzug. Es ist keine hochsanierte Wohnung, sondern eine ganz normale Altbauwohnung mit sehr alten Dielen und billigem Laminat, mit vielen kleinen charmanten Macken.

Im Vertrag steht, dass die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde und dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen bzw. zu bezahlen sind. Unwirksame Klausel habe ich im Vertrag nicht entdeckt.

Vor 2,5 Jahren habe ich die Wohnung streichen lassen - Wände und Decken. Aus meiner Sicht sind an den Wänden und Decken seitdem keine sichtbaren Gebrauchsspuren entstanden, bis auf einige Kleinigkeiten, die ich schnell beseitigen könnte.

Die Türen, Fenster und Heizkörper habe ich nie komplett gestrichen, nur an einigen Stellen. Allerdings sehe ich da keinen Bedarf. Aus meiner Sicht weisen die Türen und die Heizkörper kaum bis gar keine Gebrauchsspuren auf, die seit 2012 entstanden sind. Die Fenster sind an der Innenseite intakt. An der Außenseite müssten sie ggf. abgeschliffen und gestrichen werden. Ein Fenster ist undicht, weil es von der Innenseite zu dick gestrichen wurde und sich nicht richtig schließen lässt. Das war aber bereits vor meinem Einzug so, ich habe mit den Fenstern wie gesagt nichts gemacht.

Bis auf einige Stellen, die ich noch ausbessern würde, sind seit der letzten Renovierung noch keine Abnutzungsspuren zu sehen. Löcher würde ich natürlich zuspachteln und übermalen. Dann ist die Wohnung aus meiner Sicht nicht in schlechterem Zustand als die zu Beginn meines Mietvertrags war - abgesehen von normaler Abnutzung (bspw. Fugen im Bad). Da ich weder Tiere noch Kinder habe, nicht rauche, nur sehr selten koche und äußerst ordentlich bin, hält sich selbst die "normale Abnutzung" in Grenzen.

Weder Vermieter noch ich haben ein Übergabeprotokoll aus dem Jahr 2012. Er hat die Wohnung gekauft, während ich dort wohnte. Die alte Verwaltungsfirma hatte damals das Übergabeprotokoll erstellt, aber es ihm offenbar nicht übergeben.

Der Vermieter verlangt von mir, alle Schönheitsreparaturen durchzuführen: Wände, Decken, Türen, Innenseiten der Fenster, Heizkörper und Heizröhre. Also, das komplette Programm. Ich sehe es nicht ein, wieso ich nach 2,5 Jahren die Wohnung wieder komplett streichen muss, wenn keine Abnutzungsspuren zu sehen sind. Der Vermieter war außerdem vor ca. einer Woche in der Wohnung, um zu sehen, wofür er alles Handwerker braucht (auf eigene Kosten). Für die Fenster wollte er einen Tischler beauftragen, um sie abzudichten. Das steht aus meiner Sicht im Widerspruch zu der Forderung, die Fenster zu streichen - denn es hat doch keinen Sinn, zu malern, wenn die Fenster ggf. anschließend wieder abgeschliffen werden müssen.

Außerdem verlangt er, dass ich die Wohnung beim Tageslicht übergebe. Meine Arbeitszeiten erlauben es mir aber nicht, vor dem Sonnenuntergang, also vor 17 Uhr in der Wohnung zu sein. Die Wohnung liegt zudem im Hochparterre und ist nicht "sonnendurchflutet", vor allem im Winter hilft da das Tageslicht recht wenig.

Alternativ bietet er an: "dass Sie uns die Wohnung leer und besenrein um 17 h
oder später übergeben, mit einem vorbehaltlichen Übergabeprotokoll, auf
Basis dessen wir einen Malerbetrieb, mit dem die Hausverwaltung auch
sonst für Reparaturen im Haus zusammenarbeitet, mit der Ausbesserung
bzw. dem Anstrich von Türen, Innenfenstern, Türrahmen, Innenseite der
Außentür, Heizkörper und -rohre beauftragen, die dafür anfallenden
Kosten von der von Ihnen hinterlegten Kaution beglichen wird und Ihnen
nach Abschluss der Arbeiten den Differenzbetrag überweisen."

Ich fürchte, dass ich, vor allem in diesem Fall, am Ende für einen viel besseren Zustand der Wohnung zahlen muss, als den, in dem ich die Wohnung vor 8 Jahren übernommen habe. Vor allem "Ausbesserung von Türen, Fenstern etc." würde dazu führen, dass ich die Wohnung in einem viel besseren Zustand übergebe als 2012.

Meine Frage ist, ob ich da verhandeln kann oder eher nicht.

Mit Dank und freundlichen Grüßen

18.11.2019 | 14:02

Antwort

von


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Guten Tag,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich gilt, dass Schönheitsreparaturen (SR) nur dann auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn die Wohnung umfassend renoviert übergeben oder ein entsprechender Ausgleich gezahlt wurde.

Beweispflichtig für die umfassend renovierte Übergabe ist der Vermieter.

Es muss geprüft werden, ob die Bemerkung im Mietvertrag, die Wohnung sei renoviert übergeben wurde, überhaupt wirksam ist. Es könnte sich auch um ein vorformuliertes Anerkenntnis handeln, das nach § 309 BGB: Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit unwirksam wäre, weil dadurch die Beweislast zu Ihren Ungunsten verschoben würde.

Sollte also die Wohnung nicht umfassend renoviert übergeben worden sein, fehlt es bereits an der grundsätzlichen Pflicht, SR durchzuführen.

Unterstellt, Ihnen obläge tatsächlich die Durchführungspflicht für SR, dann ist die Notwendigkeit einer erneuten Durchführung zum Mietende allein abhängig davon, ob bereits wieder Renovierungsbedarf besteht oder nicht. Das ist nach Ihrer Darstellung nicht der Fall.

Was der Vermieter darüber hinaus verlangt, wäre eine Endrenovierung, die auf keinen Fall mehr geschuldet wird. Eine solche Pflicht würde gegen das Kumulierungsverbot verstoßen.

Unter Berücksichtigung dieser Umstände bestehen gute Cahncen, dass Sie letztlich überhaupt keine SR-Arbeiten mehr durchführen müssen.

Mit freundlichen Grüßen




Rückfrage vom Fragesteller 18.11.2019 | 17:35

Vielen Dank für Ihre Antwort! Wie erkenne ich im Vertrag "ein vorformuliertes Anerkenntnis"?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.11.2019 | 17:41

Es ist davon auszugehen, dass Formularmietverträge vorformuliert sind.
Nur dann, wenn eine Vereinbarung zwischen den Parteien explizit ausgehandelt worden ist, wäre es eine Individualabrede i.S.d. § 305b BGB: Vorrang der Individualabrede .

Wenn es sich um eine Standardvertrag handelt, in dem z.B. dieses Feld nur angekreuzt wurde, liegt ein vorformuliertes Anerkenntnis vor.

Bewertung des Fragestellers 21.11.2019 | 12:30

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