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Schönheitsreparaturen in meiner Mietwohnung

18.07.2017 10:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind in der Regel unwirksam. Ferner ist an den Abzug neu für alt (Vorteilsausgleichung) zu denken.

Guten Tag,
wir haben unsere Wohnung gekündigt. Laut Hausverwaltung sollen die inneren Fenster unserer Doppelkastenfenster
gestrichen werden. Laut Mietvertrag ist das die Aufgabe des Mieters.
Rahmenbedingungen
- Begin des Mietverhältnisses: 2008
-Die Fensterseiten die den Witterungsbedingungen ausgesetzt sind (also vom Eigentümer gewartet werden), sind auch nicht im 
besten Zustand (der Lack ist abgeblättert)
- Auch der Lack der Fensterinnenseiten ist teilweise abgeblättert. Mir scheint es, dass zig Lackschichten zu sehen sind.
Meine Fragen:
- Sind die Formulierungen im Mietvertrag eindeutig, so dass wir die Kosten für das Abschleifen und Streichen zu tragen haben?
- Wenn die Fenster komplett abgeschliffen und mit drei Lackschichten neu gestrichen werden, haben wir dann alle Kosten zu 
tragen, oder nur anteilige Kosten. Meiner Ansicht nach wären dann die Fenster in einem besseren Zustand als vor dem Einzug.

Hier der Entsprechende Auszug aus dem Mietvertrag:

§4 Schönheitsreparaturen
(1) Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied auszuführen, soweit sie durch seine Abnutzung bedingt sind.
(2) Soweit die Genossenschaft oder das Mitglied Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen (vgl. Abs. 6) vom vorherigen Nutzer erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei Ausführung durch das Mitglied an dieses auszuzahlen.
(3) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen oder Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre und das Reinigen der Teppichböden.
Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
- in Küchen, Bädern und Duschen alle fünf Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen,
Heizkörper und Heizrohre alle acht Jahre durchzuführen,
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten einschließlich der Innenanstriche der Fenster sowie der Anstriche
der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle acht Jahre,
- in anderen Nebenräumen innerhalb der Wohnung einschließlich der Innenanstriche der Fenster sowie der Anstriche der
Türen, Heizkörper und Heizrohre alle zehn Jahre.
Die Fristen beginnen erstmals mit Beginn der Nutzungszeit. Das Mitglied ist für den Umfang der
im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
(4) Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
(5) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Abs. 3 und 4 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.
(6) Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Abs. 3 und 4, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne des Abs. 3 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt.
Der Zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Abs. 4 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Abs. 3 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses abgelaufenen Zeiträumen. Soweit nach Abs.4 die Fristen wegen des Zustandes der Wohnung oder des Abnutzungsgrades zu verlängern oder zu verkürzen sind, so sind an Stelle der vollen Fristen laut Abs. 3 die gemäß Abs. 4 angepassten Fristen für die Berechnung des Verhältnisses maßgebend. (Berechnungsbeispiel: Für die Küche beträgt gemäß Abs. 3 die Regelfrist 5 Jahre. Zieht das Mitglied seit der letzten Schönheitsreparatur nach 4 Jahren aus, so hat es in der Regel einen Anteil von 4/5 an den Renovierungskosten für die Küche zu zahlen. Ist der Abnutzungsgrad jedoch geringer, so ist die Regelfristgemäß Abs. 4 nach billigem Ermessen zu verlängern. Erfordert nun der Abnutzungsgrad im konkreten Fall nach billigem Ermessen
eine Verdoppelung der Frist, so ist die angepasste Frist 10 Jahre. Der Anteil an den Renovierungskosten beträgt dann nur 4/10, was 2/5 entspricht.)
Die Kostenanteile des Mitglieds werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Abs. 2). Soweit das Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

18.07.2017 | 10:56

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren Fragen:

- Sind die Formulierungen im Mietvertrag eindeutig, so dass wir die Kosten für das Abschleifen und Streichen zu tragen haben?

Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist meist unwirksam.

Hierzu zuletzt LG Berlin, Urt. v. 9.3.2017 – 67 S 7/17 . Der Leitsatz dieser wichtigen - allerdings noch nicht rechtskräftigen - aktuellen Entscheidung lautet: "Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB , 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde."

Auch Abs. 6 der von Ihnen zur Prüfung gestellten Regelung dürfte nicht gegen die Unwirskamkeit sprechen, im Gegenteil für die Starrheit der Fristen. Erst recht dürfte die Unwirksamkeit der Klausel gegeben sein, wenn wie hier, eine fachgerechte Renovierung gar nicht erfolgte, vielmehr unrenovierte Fensterrahmen in Rede stehen.

Es besteht zwar das Risiko, vom Vermieter auf Zahlung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen zu werden. Aber darauf kann man es nach meinem Dafürhalten im Hinblick auf die klaren Tendenzen in der Rechtsprechung gerade in Berlin, den Mieter zu schützen, getrost ankommen lassen.

- Wenn die Fenster komplett abgeschliffen und mit drei Lackschichten neu gestrichen werden, haben wir dann alle Kosten zu
tragen, oder nur anteilige Kosten?

In Betracht kommt eine Vorteilsausgleichung, gleichsam ein Abzug "neu für alt". Danach hat sich der Vermieter unter den folgenden drei Voraussetzungen einen ihm durch die Reparaturen zufließenden Vorteil anrechnen zu lassen:

1. Durch die Reparaturen tritt eine messbare Vermögensvermehrung ein (zB längere Lebensdauer).
2. Die Werterhöhung wirkt sich wirtschaftlich günstig für den Vermieter aus.
3. Die Vorteilsanrechnung ist zumutbar.

Es ist in ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass beim Ersetzen einer gebrauchten Sache durch eine neue eine Minderung der Ersatzpflicht eintreten kann, wenn durch den Austausch beim Geschädigten eine messbare Vermögenserhöhung eintritt, die sich für ihn günstig auswirkt, und wenn dem Geschädigten die Anrechnung dieser Vermögensmehrung zumutbar ist, BGH, Urt. vom 24.03.1959, VI ZR 90/58 .

Alle drei Voraussetzungen des Abzugs neu für alt sehe ich als gegeben an, so dass Sie auf keinen Fall auf die kompletten Renovierungskosten haftbar gemacht werden können.

Zur Vorteilsausgleichung und deren rechtlichen Hintergrund siehe ferner meinen Artikel unter
https://www.anwalt.de/rechtstipps/sowiesokosten-und-vorteilsausgleichung_111036.html

Vorzugswürdig wäre sicher eine einvernehmliche Regelung, wobei der Vermieter auf die vorstehend aufgezeigten Aspekte (Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturen-Klausel sowie Vorteilsausgleichung) hingewiesen werden sollte.

Ihre Rechtsposition ist jedenfalls als günstig zu beurteilen. Falls Sie Hilfe benötigen, melden Sie sich gerne.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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