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Schönheitsreparaturen 'im allgemeinen' in folgenden Zeitabständen erforderlich


12.03.2005 17:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben fristgerecht unsere seit 1.7.99 bewohnte Altbauwohnung gekündigt. Daraufhin erhielten wir vom Vermieter die schriftliche Aufforderung, gemäß unseres Mietvertrages ggf. noch ausstehende Schönheitsreparaturen auszuführen. Wahrscheinlich in diesem Zusammenhang irrelevant, doch befand sich die Wohnung bei Bezug in einem komplett unsanierten und unrenovierten Zustand, was von uns auch fotografisch dokumentiert wurde.

Im Mietvertrag finden sich folgende Vereinbarungen:

§4, Nr. 8. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. §13).

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gem. §4 Nr.8 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Naßräume während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen Sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt.

§13 Instandhaltung der Mieträume

1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern, Toiletten und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2.Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen und beabsichtigt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet. Schuldet der Mieter im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung Schönheitsreparaturen und beabsichtigt der Vermieter, bauliche Umgestaltung der Mietsache vorzunehmen, so kann der Vermieter eine angemessene Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verlangen, sofern er seine Absicht dem Mieter unverzüglich mitteilt.

Insbesondere die in §13 Nr.1 verwendete Formulierung „im allgemeinen“ deutet nach allem bisher hier Gelesenen darauf hin, dass wir Schönheitsreparaturen ausführen müssen. Oder finden sich hier unzumutbare Zusatzklauseln, die uns von den Schönheitsreparaturen befreien? (Ist §13 Nr.2 für den Mieter überhaupt zumutbar?)

Wann sind Schönheitsreparaturen überhaupt „fällig“. Weist der Satz unter §4 Nr.8 „...und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig...“ indirekt nicht doch auf feste Fristen?

Wir haben im Laufe der Zeit sämtliche Wände und Decken gestrichen, teilweise verputzt, die Wände aber nicht tapeziert, sondern gekalkt. Im Flur wurde vom Vormieter ein Teppich aufgeklebt. Die hartnäckigen Klebereste haben wir nicht entfernt, sondern mit einem Teppich abgedeckt. Müssen wir jetzt bei Auszug die Klebespuren des Vormieters entfernen?

Zudem wurden wegen eines Wasserschadens von einer durch den Vermieter beauftragten Firma Malerarbeiten in sehr schlampiger Weise ausgeführt. Können wir, sofern die Klausel für Schönheitsreparaturen wirksam bleibt, das als Maßstab für eine „fachgerechte“ Arbeit nehmen? Ist bei einem insgesamt schlechten Zustand von Wohnung und Haus eine fachgerechte Schönheitsreparatur überhaupt verhältnismäßig?

Vielen Dank
Guten Abend,

Sie können sich aufgrund der Formulierungen Ihres Mietvertrages gelassen zurücklehnen: Die Regelungen sind unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteil, zuletzt in dem Urteil vom 23.06.2004 ( Az. VIII ZR 361/03 ), die oben zitierten, starren Fristenregelungen für unwirksam erklärt, da diese den Mieter auch dann zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten würde, wenn diese aufgrund Abnutzung etc. noch gar nicht nötig wären. Sie können dieses Urteil auf der Homepage des Bundesgerichtshofes unter www.bundesgerichtshof.de downloaden.

Dazu ist diese Klausel auch deshalb unwirksam, weil Ihnen -eine Verpflichtung zur Schönheitsreparatur unterstellt- die Möglichkeit gegeben werden müßte, die Reparaturen selbst durchzuführen, nicht aber nur zu zahlen. Auch dies hat die Rechtsprechung für unwirksam erklärt.

Fazit: da die Reparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist, müssen Sie weder reparieren, noch zahlen. Dies gilt allerdings nur, wenn es sich um einen Formularmietvertrag handelt, also AGB vorliegen.

Die Teppichreste vom Vormieter müssen Sie nicht entfernen, Sie müssen nur den von Ihnen gelegten Teppich fachgerecht beseitigen.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2005 | 19:24

Lieber Herr Weiß,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Kurze Nachfrage:

In unserem Vertrag steht wie gesagt: "IM ALLGEMEINEN werden Schönheitsreparaturen in dem Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich."

Die Formulierung "Im Allgemeinen" wurde von Stefan Steininger (siehe http://www.123recht.net/fea/forum_topic.asp?topic_id=3088) in diesem Forum gemäß BGH-Urteil als zulässiger Fristenplan bezeichnet:

"Eine Richtlinie, die Ausnahmen vom Fristenplan zulässt, wäre nach Auffassung des Gerichts dagegen zulässig. Der BGH verwies auf einen in der Praxis verbreiteten Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums, wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" nach drei Jahren in Küchen und Bädern, nach fünf in Wohn- und Schlafräumen und nach sieben in Nebenräumen erforderlich werden. Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 361/03 v. 02.08.2004)"

Können wir unsdoch zurück lehnen oder ist da was dran?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.03.2005 | 09:55

Guten Morgen,

maßgeblich ist, daß die in Ihrem Mietvertrag enthaltende Klausel den Eindruck erweckt, als seien die Schönheitsreparaturen jeweils in den Zeiträumen fällig.

Hinzu kommt die Kombination mit den anteilig fälligen Reparaturen bei Auszug. Die mietvertragliche Klausel halte ich deshalb für unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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