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Schönheitsreparaturen - feste Klauseln im Mietvertrag

30.09.2008 14:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Guten Tag, mein Mietvertrag umfasst die folgenden starren Klauseln zum Thema Schönheitsreparaturen:
§ 16 Nr 4a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen:
bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.
....
b) der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff 4a) seit der Übergabe der Mietsache, bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind

C) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben.Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalbe der o.g. Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses- durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.....

Soweit ich weiss, sind diese Klausen nach neuem Mietrecht unwirksam daher hier nun meine Fragen:

Die Wohnung ist mit Rauhfaser tapeziert und ich habe bei Einzug per 01.01.2001 komplett neu gestrichen (teilweise mit hellen Pastellfarben), sowie im Kinderzimmer eine Bordüre (einmal rund um das Zimmer) geklebt. -
Seit diesem Zeitpunkt habe ich allerdings nichts mehr gemacht.
* Muss ich nun bei Auszug Ende Dezember 2008 die ganzen Zimmer komplett neu weiß streichen?
* Muss ich im Kinderzimmer neu tapezieren (da die Bordüre so nicht mehr zu entfernen oder überstreichbar ist?)
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung mit der Bitte um Angabe der entsprechenden Paragraphen des Mietrechtes.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Aufgrund des zitierten Mietvertrags sind Sie weder während des Mietverhältnisses noch zum Auszug zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder einer anteiligen Kostenübernahme verpflichtet. § 16 Nr. 4a des Mietvertrags ist unwirksam. Aufgrund der jüngeren Rspr. stellen starre Fristenpläne (ein solcher liegt wegen der Formulierung "mindestens" vor) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weswegen sie unwirksam sind. Im vorliegenden Fall ergibt sich die Unwirksamkeit zudem aus den benannten Fristen, da diese zu kurz sind (es fehlt die Frist von 7 Jahren für Nebenräume). Daher entfällt eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses. Diese Verpflichtung ist jedoch Voraussetzung, um den Mieter mit einer Endrenovierung bzw. anteiligen Kostenübernahme belasten zu können. Aus der Unwirksamkeit des § 16 Nr. 4a folgt also auch die Unwirksamkeit von § 16 Nr. 4b und c.

Jedoch sind nicht sämtliche Renovierungsarbeiten vom Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst. Schönheitsreparaturen stellen vielmehr einen Ausgleich des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache dar. Bei einem Renovierungsbedarf, der aus Umständen herrührt, die über den bestimmungsgemäßen Gebrauch hinausgehen, handelt es sich um Schadensersatz. Diesen hat der Mieter dann unabhängig von den Schönheitsreparaturklauseln zu leisten. Dies ist beispielsweise der Fall bei einem Anstrich mit dunklen Farben, nicht jedoch bei hellen Pastellfarben. Es muss also nicht alles weiß gestrichen sein.

Im vorliegenden Fall würde ich davon ausgehen, dass Sie das Kinderzimmer renovieren müssen, das die Bordüre offensichtlich nicht einfach entfernt werden kann. Hierbei handelt es sich um von Ihnen zu leistenden Schadensersatz. Eine darüber hinausgehende Verplfichtung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten oder einer anteiligen Kostenübernahme vermag ich nicht zu erkennen.

Im vorliegenden Fall ist es nicht möglich, Ihnen einfach §§ anzugeben, die meine Ausführungen wörtlich belegen, da das Mietrecht stark von der höchstrichterlichen Rspr. geprägt ist. Jedoch folgende weitere Einzelheiten: § 535 I 2 BGB regelt, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten muss. Diese gesetzliche Grundlage bedeutet, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muss, solange dies nicht durch eine wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen ist. Dass die vorliegenden Klauseln unwirksam sind, ergibt sich vor allem aus den BGH-Entscheidungen BGH WuM 2004, 463 und BGH WuM 2006, 248.

§ 538 BGB regelt, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten hat. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass für darüber hinausgehende Verschlechtungen Schadensersatz zu leisten ist.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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