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Schönheitsreparaturen beim Auszug - was genau muss ich renovieren?


| 20.06.2007 20:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne seit mehr als zehn Jahren (Einzug: Feb. 97) in einer Wohnung, die ich zum 31.08.2007 gekündigt habe.
Meine Fragen:

1. was GENAU muss ich renovieren damit ich auf der sicheren Seite bin?
2. Muss ich einen neuen Teppichboden kaufen und verlegen?

Hier sind die Auszüge aus meinem Mietvertrag (ein Formularvertrag von Verlag Haus und Grund GmbH in Köln):

§ 22
Beendigung des Mietverhältnisses

2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßgabe des § 10 auszuführen. Unter der Voraussetzungen des §10 Ziff. 4 kann der Vermieter Schadenersatz wegen Nichterfühlung verlangen. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, gilt die gem. §10 Ziff.3 Abs.2 getroffene Vereinbarung.



§10
Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter vepflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapazieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußboden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizröhre , Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

3. Der Mieter ist verpflichtet , die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen, und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dar Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen; dies gilt auch, soweit der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert.

Endet das Mitverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug entsprechend seiner Wohndauer (zeitanteilig) an den erforderlichen Renovierungskosten. Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwands durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts ermitteln zu lassen. Dem Mieter ist gestattet, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen, dass es vor dem Ende des Mietvehältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausführt.

4. Die Schönheitsreparaturen müßen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dass die alten Tapeten entfernt werden.

Ist der Mieter mit der ihm obliegenden Leistung im Verzug, so kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach der Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfühlung zu verlangen.

Die Parteien treffen im übrigen folgende Vereinbarung:
/per Schreibmaschine ergänzt/

Die Wohnung wird in einem fachmänisch renovierten Zustand übergeben und muß bei Vertragsende in einem ebensolchen fachmännisch renovierten Zustand zurückgegeben werden.

Für Ihre Hilfe herzlichen Dank.










20.06.2007 | 20:34

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Aufgrund der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 23. 6. 2004 - VIII ZR 361/03) ist die Verpflichtung in Ihrem Mietvertrag als „starrer Fristenplan“ zu bewerten.

1.Sie werden in Ihrem Mietvertrag verpflichtet, unabhängig von der tatsächlichen Notwenigkeit von Schönheitsreparaturen solche durchzuführen nach dem dort angegebenen Fristenplan.

2.Starre Fristenpläne, die den Mieter unabhängig von einem Bedarf zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, sind mit § 307 Abs. 1 BGB nicht vereinbar.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. I Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Wenn der Vermieter diese Verpflichtung auf den Mieter überträgt, gilt für den Umfang der Mieterpflichten der Grundgedanke des § 535 Abs. 2 BGB. Bei einem Mietvertrag ohne Abwälzungsklausel schuldet der Vermieter Schönheitsreparaturen nur, wenn für sie ein Bedarf besteht. Umgekehrt ergibt sich für den Fall einer Abwälzung auf den Mieter , dass der Vermieter Schönheitsreparaturen nur verlangen kann, wenn ein Renovierungs- oder Dekorationsbedarf wirklich besteht.

In Ihrem Fall gibt es zwar einen Spielraum, dieser gilt aber nur zugunsten des Vermieters und nicht zu Ihren Gunsten.

3.Somit ist die Klausel unwirksam, weshalb es bei der gesetzlichen Regelung verbleibt und der Vermieter die Arbeiten durchzuführen hat.
Diese Aussage gilt aber nur insoweit der hier abgedruckte Wortlaut vollständig wiedergegeben wurde und sich nicht aus einem anderen Zusatz zum Vertrag eine Renovierungspflicht nach Abnutzung der Mietsache ergibt.
4. Ein Teppichboden darf während der Mietzeit im gewöhlichen Maß abgenutzt werden, LG Görlitz (AZ: 2 S 4/00). Nach 10 Jahren wird der Teppich keinen Wert mehr haben. Sie müssen den Teppich demnach nicht erneuern, das ist Sache des Vermieters. Sie müssen ihn aber ordentlich reinigen.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2007 | 21:13

Danke schön für Ihre schnelle Antwort.
Es tut mir Leid dass ich Sie nochmal ansschreiben muss, leider bin ich mir nicht sicher dass ich Sie ganz verstanden habe.

Aus Ihrer Antwort schließe ich dass ich nicht renovieren muss. Ist es richtig?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2007 | 21:19

Wenn es keine Aktualisierung Ihres Mietvertrages gegeben hat und Sie die Formulierung korrekt wiedergegeben haben, müssen Sie nicht renovieren. Trotzdem sollten Sie- sofern Sie eine einvernehmliche einfache Lösung suchen und auch aufgrund der langen Mietzeit - die Situation mit dem Vermieter besprechen und z.B. anbieten, die Wohnung zu streichen. Geht er darauf nicht ein, renovieren Sie nicht.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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