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Schönheitsreparaturen beim Auszug aus der Mietwohnung


09.12.2008 12:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

In meinem Mietvertrag (herausgegeben vom Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Mannheim 3.2002) steht folgendes:

§ 10 Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende

1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nachfolgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen nicht enthalten sind.

2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. Unter Schönheitsreparaturen verstehen die Vertragspartner Anstrich und Tapezierung der Wände, Decken, Heizkörper, Versorgungsleitungen und des Holzwerkes (Fenster und Abschlusstüren von innen). Ferner gehört zu den Schönheitsreparaturen auch das Entfernen der alten Tapete. Handelt es sich um Raufasertapete, ist diese zu entfernen und zu erneuern, sofern diese schadhaft oder bereits dreimal überstrichen worden ist. Das Holzwerk, die Heizkörper und die Versorgungsleitungen sind in hellem Farbton zu halten. Die Verwendung von Popfarben und Popmustern bedarf der Genehmigung des Vermieters. Naturholz ist fachgerecht zu lasiern. Sind zwecks Durchführung von Anstrich- und Tapezierungsmaßnahmen vorbereitende Arbeiten (etwa spachteln, glätten, schleifen) notwendig, so fallen auch diese Arbeiten unter die Verpflichtungen im Rahmen der Schönheitsreparaturen.

3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
a) Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre
b) Wohnräume, Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
c) sonstige Nebenräume und sämtliche Lackarbeiten alle 7 Jahre

4. Die Schönheitsreparaturen und alle sonstigen dem Mieter obliegenden Reparaturen sind fachmännisch auszuführen.

5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3a mindestens 3 Jahre, die Räume zu Ziff. 3b mindestens 5 Jahre, die Räume oder Einrichtungen zu Ziff. 3c mindestens 7 Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. Kommt er dieser Verpflichtung trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bis zum Auszugstag nicht nach, so hat er dem Vermieter die Kosten für die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen zu erstatten. Er haftet daneben für den Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen entsteht, insbesondere für einen etwaigen Mietausfall.

6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Frist aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.

(Hier ist tabellarisch aufgegliedert zu wieviel Prozent die Kosten vom Mieter übernommen werden müssen, je nach Nutzungsdauer (6, 12, 24, 36, 48, 60 Monate) und Raum.)

Die Nutzungsdauer beginnt mit Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter.
Berechnungsgrundlage für die Ansprüche nach der obigen Tabelle soll ein bei einer Fachfirma im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung einzuholender Kostenvoranschlag sein, der allerdings keine verbindliche Bedeutung haben soll.
Der Mieter wird von der Verpflichtung zu Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt.
Ansprüche wegen Sachbeschädigungen bleiben unberührt und können neben der obigen Regel geltend gemacht werden.

7. Der Lauf der Renovierungsfristen gemäß Ziff. 3 dieses Vertrages beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses. Die Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen gilt auch, sofern dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist.


Zusätzlich ist in dem Mietvertrag unter § 26 Sondervereinbarungen (Sondervereinbarungen sind Bestandteile dieses Vertrages. Besondere Vereinbarungen) folgendes handschriftlich eingetragen:

"Die Wohnung wurde renoviert (Raufaser, weiß gestrichen) übergeben und ist bei Auszug fachmännisch renoviert so zurück zu geben."

Den Mietvertrag habe ich am 17.05.2004 unterzeichnet. Die Mietzeit hat am 01.09.2004 begonnen. Auszug zum 31.12.2008. Ich habe in dieser Zeit keine Schönheitsreparaturen vorgenommen, da es mir nicht notwendig erschien.

Meine Frage:

Muss ich die Wohnung bei Auszug komplett, teilweise oder gar nicht renovieren?

Vielen Dank im Voraus














09.12.2008 | 13:41

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende!

Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Informationen wie folgt beantworten möchte.

Grds. hat der Vermieter die Pflicht, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Ausnahmsweise kann der diese Pflicht jedoch durch vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen.
Die vertragliche Vereinbarung muss dann jedoch den gesetzlichen Anforderungen genügen.

Der BGH hat entschieden, dass Mietvertragsklauseln in vorformulierten Mietvertägen, die eine starre Fristenregelung bzgl. der Schönheitsreparaturen und Renovierungen vorsehen, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind.

Die hier vorgelegte Passage des Mietvertrages enthält in § 10 Nr. 3 zunächst keine solchen starren Fristen.
Diese starren Fristen werden hier durch "im Allgemeinen" aufgeweicht.
Danach wären hier aufgrund der wirksamen Vertragsvereinbarung durchaus Schönheitsreparaturen, soweit erforderlich zu leisten.

Auch die Abgeltungsklausel in § 10 Nr. 6 ist grds. wirksam und entspricht allgemein gültiger Vermieterpraxis.
Insofern wären die Schönheitsreparaturen von Ihnen zu übernehmen bzw. Abgeltung zu zahlen.

Jedoch ist zumindest die handschriftliche Zusatzvereinbarung bzgl. der Schlussrenovierung im Mietvertrag unwirksam.
Der BGH hat mit Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06 zu solchen Schlussrenovierungsklauseln Stellung genommen:
" Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist."

Dies wäre z. B. auch hier auf Ihren Fall anwendbar.
Danach ist die handschriftliche Zusatzvereinbarung unwirksam gem. § 307 BGB, weil der Mieter durch diese Endrenovierungsklausel unangemessen benachteiligt wird.

Da Endrenovierungsklausel und Schönheitsreparaturklauseln miteinander in Verbindung stehen, ist auch die Klausel zu Schönheitsreparaturen hinfällig, selbst wenn diese vorher wirksam war, so der BGH Az:. VIII ZR 308/02).

Sie müssen daher keine Schönheitsreparaturen vornehmen.

Ich hoffe, Ihre Fragen zunächst beantwortet zu haben.

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Gerne bin ich Ihnen im Rahmen der Mandatserteilung behilflich.

Mit freundlichem Gruß,
Rechtsanwältin Wibke Schöpper.

E-Mail: kanzlei-schoepper@alice-dsl.net


Rechtsanwältin Wibke Türk

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