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Schönheitsreparaturen bei kurzer Mietdauer


17.10.2005 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Wir wohnen in unserer jetzigen Wohnung seit dem 01.06.2004. Zum 31.12.2005 haben wir die Wohnung gekündigt und fragen uns nun, zu welchen Renovierungsarbeiten wir beim Auszug aus der Wohnung -- angesichts der kurzen Mietdauer -- verpflichtet sind bzw. in welcher Höhe eine Abschlagszahlung fällig wäre. Der Mietvertrag enthält folgende Regelungen zu Schönheitsreparaturen:

§9 Übergabe, Instandhaltung und Instandsetzung
1. Der Vermieter übergibt die Mieträume im besichtigten renovierten Zustand.
2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Räumlichkeiten renoviert zurückzugeben. Die Renovierung umfasst das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußbodenleisten, der Heizkörper und Heizrohre sowie der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen. Anstreicharbeiten sind grundsätzlich in der bei Bezug vorhandenen Farbe (weiß, andernfalls generell nicht in auffälligen Farben) auszuführen.
...

§19 Beendigung der Mietzeit
1. Endet das Mietverhältnis sind die Räumlichkeiten renoviert zurückzugeben.
Kommt bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter seiner Verpflichtung aus §9 Ziff. 2 des Mietvertrages zur sach- und fachgerechten Renovierung dieser Räume auch nach schriftlicher Fristsetzung des Vermieteres mit Ablehnungsandrohung nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt, die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, den Mietausfall und alle sonstigen durch den Verzug des Mieters entstehenden Schäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.


Mit der Kündigungsbestätigung sind wir aufgefordert worden, die Wohnung gemäß §9.2 zurückzugeben und die Renovierung möglichst durch eine Fachfirma ausführen zu lassen.

17.10.2005 | 22:29

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich zunächst und beantworte sie unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:

Soweit es sich bei der von Ihnen zitierten vertraglichen Regelung um eine formularmäßig vereinbarte Bestimmung handelt (vorgefertigte Vertragsbedingung, die der Verwender bei einer Vielzahl von Verträgen benutzt =Mustervertrag, Standardformular) ist die dort bestimmte unbedingte Renovierungspflicht unwirksam. Es liegt dann nämlich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. So darf die Renovierungspflicht – wie der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung betont – nicht an starre Fristen (ohne Beachtung des Zustandes der Wohnung) gebunden werden. Gleiches gilt dann, wenn ohne Beachtung der Mietdauer und ohne möglichen Nachweis, dass eine Renovierung schlichtweg noch nicht erforderlich ist, bei Auszug Schönheitsreparaturen statisch aufgebürdet werden.

Sollte es sich hingegen um eine Individualvereinbarung handeln (individuell ausgehandelt, unter Aufzeigen der Folgen ernsthaft bei Vertragsschluss zur Disposition gestellt, Form, muss nicht handschriftlich erfolgen), wäre eine derartige vertragliche Vereinbarung hingegen wirksam. Dies ist aber Tatfrage und wäre – gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfrage – abschließend zu klären.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung – soweit gewünscht - zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2005 | 21:10

Lieber Herr Hellmann,

vielen Dank für die rasche Beantwortung meiner Anfrage. Da die Kernfrage zu sein scheint, ob es sich um einen Formularmietvertrag oder einen Individualmietvertrag handelt, möchte ich ein paar Anagaben zum Gestaltung des Vertrags und dem Ablauf des Vertragsabschlusses machen. Ich hoffe, auf dieser Basis können Sie den Typus einschätzen.

Der Vertrag ist uns im Entwurf zugeschickt und dann mit dem Makler besprochen worden, wobei allerdings der Vertrag nicht komplett durchgegangen wurde, sondern nur die Stellen behandelt wurden, zu denen wir Fragen oder Anmerkungen hatten. Dabei wurden zwei kleinere Zusätze aufgenommen, die allerdings nicht die Schönheitsreparaturen betreffen. Die Änderungen wurden im PC vorgenommen und dann wurde der Vertrag neu ausgedruckt. Ein einigen Stellen enthält der Vertrag Ankreuzboxen und Leerzeilen, die mit Angaben ausgefüllt werden können. Auf der letzten Seite findet sich folgende Fußzeile: "(c) Nachdruck und Vervielfältigung, auch auszugsweise, sind nicht gestattet. B+P (c) Fassung 01/04"

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2005 | 21:34

Nach Ihren Ergänzungen liegt - da die problematischen Regelungen offenbar weder zur Disposition gestellt wurden noch handschriftlich verfasst wurden (letzteres wäre alleine nicht zwingend, hat aber durchaus Indizcharakter für eine Individualvereinbarung) - eine Formularvereinbarung vor. Daher dürfte die besprochene Klausel tatsächlich unwirksam sein. Ggf. sollten Sie das Vertragswerk noch einmal einem RA Ihres Vertrauens zur abschließenden Beurteilung überlassen, da eine Ferndiagnose nie die persönliche Beratung vor Ort ersetzen kann.

Hochachtungsvoll

RA Hellmann

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