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Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses.

23.04.2015 15:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Hans-Jochen Boehncke


Zusammenfassung: Wenn keine starre Klausel für die Erbringung von Schönheitsreparaturen vorliegt, kann diese vereinbarung wirksam sein. Eine sog. Quotenabgeltungsklausel muss für ihre Wirksamkeit dem Mieter deutlich machen, dass Berechnungsgrundlage ein der Billigkeit entsprechender Kostenvoranschlag ist.



Guten Tag,

in meinem Mietvertrag vom 01.03.2010 gibt es folgenden Punkt zum Thema Schönheitsreparaturen:


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§ 5
(1) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Streichen der Decken und Wände, das Lackieren der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, ebenso der Innentüren einschließlich Türstöcken, der Fenster und Außentüren von innen, soweit diese Bauteile farbbehandelt werden müssen und die Grundreinigung von Teppichböden. An Wänden und Decken darf nur wischfeste Dispersionsfarbe für Innenräume mit DIN-Prüfsiegel verwendet werden. Bei Lackierarbeiten darf nur hochglänzender Kunstharzlack mit DIN-Prüfsiegel verwendet werden. An Wänden mit Feinputz dürfen keine Tapeten angebracht werden.

(2) Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel zu tätigen spätestens nach:

a) bei Streicharbeiten: 5 Jahren in Küchen, Bädern und Toiletten, 8 Jahren in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren, 10 Jahren in sonstigen Räumlichkeiten,

b) bei Lackierarbeiten: 8 Jahren in Küchen, Bädern und Toiletten, 10 Jahren in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren, 12 Jahren in sonstigen Räumlichkeiten.

(3) Die Räume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 5 Abs. (2) - befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. §5 Abs. (2) - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.

Hinweis: Absatz 2 und 3 entsprechen wörtlich einer Klausel, die der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 26.05.2004, VIII ZR 77/03, ausdrücklich bestätigt hat. Darüber hinaus haben wir die dortigen Fristen zugunsten des Mieters auf die o. a. Zeiträume erweitert.

(4) Für die Berechnung der Quote nach Abs. 3 ist der Zeitraum entscheidend, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Abnutzungen vor Beginn des Mietverhältnisses bleiben außer Betracht. Ausgangspunkt für die Berechnung der vom Mieter an den Vermieter in Geld zu entrichtenden Entschädigung ist das Angebot eines Malerbetriebes für die angenommene (hypothetische) vollständige Renovierung der Wohnung. Angelaufenes Renovierungsintervall ist der Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Schönheitsreparatur bis zur Räumung der Wohnung abgelaufen ist.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Die Wohnung haben wir fristgerecht zum 01.05.2015 gekündigt. Unser Vermieter forderte uns nun mehrfach schriftlich und mündlich auf die Wohnung vertragsgemäß zu renovieren. Während der Mietzeit haben wir keine dieser Arbeiten durchgeführt. Ist dieser Vertrag denn wirksam? Muss ich die Arbeiten nun ausführen oder nicht? Wie verhalte ich mich, sollte der Vertrag unwirksam sein.

Vielen Dank für Ihre Informationen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
§ 5 Abs. 1 und Abs. 2 sind wirksam. Dieses, weil es sich nicht um eine starre Fristenklausel handelt, sondern dort gesagt ist:

"Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel zu tätigen spätestens nach:"- durch das in der Regel bedeutet dies, dass bei kaum vorhandener Abnutzung die Frist verlängert ist. Dieses auch, wenn der etwas irritierende Zusatz "spätestens nach" dort aufgeführt ist.

2.
Da Sie mehr als 5 Jahre dort gewohnt haben, ist es zunächst eine Frage der Abnutzung, ob § 2 a) bei Streicharbeiten: 5 Jahren in Küchen, Bädern und Toiletten einschlägig ist, also Sie diese Streicharbeiten ausführen müssen, weil Abnutzungen vorhanden sind.

Wenn solche vorhanden sind, müssen Sie diese beseitigen. Sie haben die Schönheitsreperatur-pflicht übernommen.

3.
Unter zu Grundelegung der Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 2013 (Az. BGH VIII ZR 285/12 vom 29. Mai 2013)erachte ich jedoch die vorliegende Quotenabgeltungsklausel für unwirksam.

§ 5 Abs. 3 und Abs. 4 weisen nämlich die Problematik auf, dass es sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind. Diese sind verbraucherfreundlich auszulegen

(vgl. BGH am angegeben Ort: "Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im - hier gegebenen - Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urteil vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 mwN; Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, NJW 2009, 3716 Rn. 8).").

Vorliegend wird im Mietvertrag gesagt:

"Ausgangspunkt für die Berechnung der vom Mieter an den Vermieter in Geld zu entrichtenden Entschädigung ist das Angebot eines Malerbetriebes für die angenommene (hypothetische) vollständige Renovierung der Wohnung."

In der Entscheidung des BGH wird dort die Formulierung geprüft: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts."

Der BGH hat die Formulierung deshalb für unzureichend erachtet, weil dem Mieter nicht deutlich gemacht wurde, dass er durch etwa ein eigenes Gegenangebot eines anderen Malergeschäftes oder unter Berufung auf die Billigkeit von dieser scheinbar verbindlichen Kostenvorgabe abzurücken vermag.

Ob im Mietvertrag nun "Ausgangspunkt" oder "Berechnungsgrundlage" formuliert ist, ändert daran nichts. Es fehlen Hinweise, dass Sie Anspruch auf einen der Billigkeit entsprechenden Kostenvoranschlag haben. Dies ist in der Klausel nicht vorgesehen (erwähnt). Daher lehnte in der zitierten Entscheidung der BGH die Wirksamkeit der Klausel wie folgt ab: "Dass der Kostenanschlag nur dann verbindlich sein soll, wenn er der Billigkeit entspricht, ist der Abgeltungsklausel ebenfalls nicht (jedenfalls nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit) zu entnehmen."

Die Folge ist: Für alle anderen Räume, bei denen die normale Frist zur Erbringung von Schönheitsreperaturen noch nicht abgelaufen sind, können Sie nicht kostenanteilig auf Grundlage eines Kostenvoranschlages zur Kasse gebeten werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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