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Schönheitsreparaturen bei Auszug - widersprüchl. Aufforderungen - was zählt ?

17.02.2015 11:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Verehrte Damen und Herren,

hier ein weiterer Fall zum Thema: Schönheitsreparaturen, Renovierung bei Auszug, Übernahme unrenovierter Wohnung, jedoch formell anderslautende (Standard)-Klauseln im Mietvertragswerk.

Der Fragesteller versucht, nach bestem Wissen und Gewissen, möglichst ausführlich und sachlich, die Thematik zu schildern. Im Anschluss sind konkrete Fragen formuliert.

A) Rahmenbedigungen:
Anmietung einer 3Zi-Wohnung von großer Vermietgesellschaft ab 01.05.2013. Ehefrau des Fragestellers zu dem Zeitpunkt hochschwanger/ kurz vor Entbindung. Dringender Bedarf, da bisherige Wohnung viel zu klein. Daher war Fragesteller trotz fragewürdigen Wohnungszustands und ungeklärtem Renovierungsbedarf froh, überhaupt eine angemessen große Wohnung zu bekommen. Individuelle Vertragsverhandlungen waren nicht möglich, das Vertragswerk besteht aus Vordrucken.
Kündigung der Wohnung zum 01.05.2015 da sich die Wohnumgebung sich als nicht passend zu den Bedürfnissen des Fragestellers und seiner Familie erwiesen hat (z.B. Nichtraucherschutz nicht durchgesetzt, mangelnde Auskunfterteilung über in der Vergangenheit de facto durchgeführte Maßnahmen zur Beseitigung starken Schimmelbefalls in der Wohnung, starke Geruchsentwicklung (scharf-modrig) in der Wohnung trotz 4-5 maligem Lüften pro Tag, Anfeindungen durch Nachbarn, Parteiergreifung durch Mitarbeiter der Vermieterin, Lärmbelästigung durch Baustelle, Sachbeschädigungen am PKW, ...)

Wohnung ist bei Übernahme de facto in folgendem Zustand:
- Unrenoviert und teils ungereinigt (z.B. verschmutzte, verklebte Fensterrahmen, verkrustete Toilette) >> Randbemerkung: Vermieter lässt im Anschluss auf eigene Kosten Toilettenschüssel ersetzen da nicht zumutbar.
- Teils tapeziert mit Rauhfasertapete. Tapeten teils mit Ablösungserscheinungen an Nahtstellen und in Ecken. Tapeten teils in weiß, teils in leuchtendem Blau, teils in Dunkelgrau gestrichen. Anstriche nicht neu.
- Untapezierte Wände weisen teils über ganze Länge viele kleine Schäden/ Abplatzer im Gipsputz auf (wohl nach Entfernung angeklebter Fotos)
- Türen ungestrichen, mit Lackabplatzern
- Teilweise Dübellöcher nicht oder teilweise nur unfachmännisch verschlossen
- Fliesen großflächig mit Folie beklebt
- Bodenbelag PVC teils abgewohnt, verkratzt, schmutzig

Dieser Zustand ist in wesentlichen in einem Wohnungszustands- und Abnahmebericht zwischen Vermieter und Vormieter vom 01.02.2013 festgehalten. Dieser Bericht wurde von niemandem (weder Vermieter, Vormieter noch Nachmieter) unterzeichnet. Im Vordruck heißt es:
"(...) Die Wohnung ist laut Mietvertrag im wiedervermietbaren bzw. renovierten Zustand mit tapezier- bzw. streichfertigen Wänden zu übergeben. (...)"

B) Lt. Mietvertrag mit Anfragesteller und Ehefrau sind u.a. Bestandteile des Mietvertrags:
- Allgemeine Vertragsbestimmungen
- Übernahmeerklärung
- Übergabeprotokoll

In den ALLGEMEINEN VERTRAGSBESTIMMUNGEN heißt es:
"(...) Die erforderlichen Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen folgende Leistungen: das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, Streichen der Innenfenster, der Wohnungstüren, und der Wohnungseingangstüren von innen, sowie der Heizkörper einschl. der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind im allgemeinen nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

Alle 5 Jahre (...) Küchen, Bäder (...)
Alle 8 Jahre (...) Wohn- und Schlafräume, Flure (...)
Alle 10 Jahre (...) alle anderen Nebenräume (...)

Der Mieter (...) ist beweispflichtig für ausgeführte Schönheitsreparaturen (...).

In Ausnahmefällen kann die Vermieterin bei einer erhöhten Abnutzung auch vor Ablauf der vorgenannten Fristen die Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlangen ebenso kann durch den Zustand der Wohnung auch eine Verlängerung der Fristen festgestellt und festgelegt werden."

Zur Rückgabe der Mietsache steht: "Das Mietobjekt ist bei Beendigung des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. (...)
Fällige Schönheitsreparaturen im Sinne von Punkt (...) sind rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses auszuführen.
Soweit Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, ist der Mieter verpflichtet, an die Vermieterin die anteiligen Kosten zu zahlen, zur Berechnung werden die Kostenanteile einer fachgerechten Schönheitsreparatur im Sinne von Punkt (...) im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt. Der zu zahlende Kostenanteil entspricht dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträume."

In der ÜBERNAHME ERKLÄRUNG heißt es:
"Ich erkläre hiermit, dass ich die Wohnung von meinem Vormieter als renoviert (u.a. mit tapezier- bzw. streichfertigen Wänden) übernehme und an die Vermieterin keine Ansprüche in Bezug auf Schönheitsreparaturen stelle.
Bei einem evtl. Auszug verpflichte ich mich, die Wohnung in renoviertem Zustand, dem dann erstellten Abnahmeprotokoll entsprechend, an die Vermieterin zurückzugeben. (...)"

Im ÜBERGABEPROKOLL heißt es:
"Folgende vom Vormieter übernommene Einrichtungen und Gegenstände gehören nicht zur Mietsache und sind daher auf Verlangen des Wohnungsunternehmens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen. In diesem Fall ist der vorherige Zustand wiederherzustellen:
- Wandtapeten in der Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer und Kinderzimmer
- Wandregal über Badtüre

Bemerkungen zur Mietsache:
- Türzargen haben einige Lackschäden
- In den Türblättern einige kleine Lackabplatzungen"

C) Der Anfragesteller hat vor dem Einzug die Wohnung umfangreich in einen zumutbaren Zustand bringen müssen. Die Ehefrau musste es durch die Verzögerungen leider noch einige Wochen mit inzwischen geborenem Baby auf zwei "Baustellen" (alte Wohnung renovieren, neue Wohnung renovieren) aushalten. Die Arbeiten umfassten u.a.:
- Fachmännisches Verschließen von Dübellöchern
- Fachmännisches Verfüllen und Schleifen und weißes Streichen beschädigter Wände (Abplatzungen).
- Fachmännische Reparatur abgelöster Tapetenstellen
- Fachmännisches Streichen von Tapeten mit hochwertiger, weißer Markenfarbe
- Fachmännischer Ersatz von Tapeten an zwei Stirnwänden durch hochwertige Markentapeten, u.a. Daniel Hechter (1x zart-lavendel, 1x braun-gold mit dezentem Muster.
- Fachmännische Verlegung von Laminatfußboden auf abgenutzes PVC in zwei Zimmern (wegen Sauberkeit für's Krabbelbaby)
- Reinigung von Fenstern und Fensterrahmen (diese waren teils stark klebrig verunreinigt)
- Reinigung von Fußböden und Fliesen
- Entfernung aufgeklebte Folie auf Fliesen

D) Die Vermieterin fordert nun den Mieter auf, bei Auszug:
- Alle Tapeten zu entfernen
- Die Wände zum Streichen zu richten
- Den verlegten Laminatboden zu entfernen (Anmerkung des Fragestellers: Die Forderung nach Entfernung des Laminats könnte gerechtfertigt sein)
- Die Türen und Zürzargen zu streichen.
Die Vermieterin kündigt bereits Schadenersatzforderungen an, sollten die Mieter nicht wie gewünscht/ im gewünschten Umfang "renovieren".

*** FRAGE(N):

- Wie schätzen Sie als Profi die Situation ein? Was sollten wir tun?
- In welchem Umfang müssen wir bei Auszug überhaupt renovieren/ welche Arbeiten durchführen angesichts der bei Einzug selbst durchgeführten, und noch nicht fälligen lt. Vertrag, Schönheitsreparaturen? Reicht evtl. lediglich besenreine Übergabe?
- Darf insbesondere die Entfernung aller Tapeten gefordert werden, wenn lt. Vertrag das Tapezieren und Streichen ausdrücklich Bestandteil von Schönheitsreparaturen ist?
- Ist im weiteren die Quotenregelung der anteiligen Kostenbeteiligung überhaupt rechtmäßig und durchsetzbar?
- Wäre es evtl. ein Kompromiss, nur teilweise Tapeten zu entfernen (wo diese z.B. vom Kind angestochert wurden)?

Der Fragesteller möchte bemerken, dass er aufgrund der aus seiner Sicht unzumutbaren Belastungen (Geruch, mögliche Schadstoffe, Anfeindungen) sowie dem nun Mehraufwand der erneuten Wohnungssuche/ Umzug/ dortige Einzugsrenovierung nur mäßig motiviert ist, weiter Zeit und Geld in das alte Mietobjekt zu stecken.

Bei Unklarkeiten fragen Sie bitte einfach und sofort nach :)

Freundliche Grüße, und vielen herzlichen Dank im Voraus!!

Einsatz editiert am 17.02.2015 15:27:19

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Hinsichtlich der Aufforderungen der Vermieterin ist zunächst zwischen Schönheitsreparaturen und sonstigen Rückgabepflichten zu unterscheiden. Zu den Schönheitsreparaturen zählen das Richten der Wände und das Streichen der Türrahmen.
Nach dem Vertrag sind Sie verpflichtet, bei Fälligkeit die vorgschriebenen Schönheitsreparaturen durchzuführen; diese Klausel halte ich für wirksam formuliert. Eine Endrenovierungsklausel ist darüber hinaus nicht vereinbart. Dagegen findet sich eine Abgeltungsklausel, die ich aufgrund der starren Regelung als unwirksam erachte.
Da Sie die Wohnung nur ca. 2 Jahre bewohnten, dürften die allgemeinen Schönheitsreparaturen nocch nicht fällig geworden sein. Da der beschriebene Zustand der Wände einem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen dürfte, sehe ich keine Verpflichtung, diese zu richten. Gleiches gilt auch für die Türrahmen.

Dagegen sind Sie verpflichtet, das verlegte Laminat und die Tapeten zu entfernen, da es sicch hierbei um durch Sie eingebrachte Gegenstände handelt. Diese zu übernehmen ist der Vermieter nicht verpflichtet, zumal die genannten Farben "lavendel" und "gold/braun gemustert" wohl nicht massentauglich sind und nach der Rechtsprechung des BGH unabhängig von der vertraglichen Pflicht, Tapeten zu entfernen, vom Vermieter nicht akzeptiert werden müssen.

Dass Sie die Wohnung bei Einzug selbst renoviert haben, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn Sie haben mit dem Übernahmeprotokoll die Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert.

Zusammenfassend ist zu raten, sich mit dem Vermieter auf einen Kompromiss zu einigen, da der Ausgang eines (vor dem Amtsgericht zu führenden) Rechtsstreits nur schwer vorhersagbar ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.02.2015 | 16:12

Herzlichen Dank für die prompte Antwort.

Bitte bestätigen Sie mir nochmals kurz (Verständnisquittung für mich), dass Sie auch alle Hinweise zu den Vertragsanlagen beachtet haben.

Zur Klarstellung: Der Vermieter fordert die Entfernung *aller* Tapeten (also auch der weiß gestrichenen und sich in ordnungsgemäßem Zustand befindlichen Tapeten, welche bereits in der Wohnung waren - siehe aber Hinweis zum "ÜBERGABEPROTOKOLL").

>> Ist das rechtens? Oder können diese Tapeten dranbleiben.

Oder habe ich Sie so richtig verstanden: Verlegtes Laminat raus, die teilweise neu angebrachten Tapeten (lavendel und gold) runter oder überstreichen, und ansonsten besenrein übergeben (also keine weißen Tapeten entfernen und keine Türen streichen usw.)

Wenn ich Sie missverstanden habe, dann nochmals bitte in kurzen, gerne stichpunktartigen Sätzen, was ich beim Auszug tun müsste (unabhängig vom dringenden Kommunikations-/ Kompromissbedarf mit dem Vermieter).

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2015 | 09:11

Hallo

und vielen Dank für die Nachfrage.

Nach § 546 BGB ist die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand (also von allen nicht vom Vermieter zu übernehmenden Sachen geräumt) zurückzugeben. Dieser definiert sich dem BGH zufolge (mangels abweichender Vereinbarungen) nach dem Zustand bei Übernahme der Wohnung. Unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung hatten Sie der Vermieterin quittiert, die Wohnung mit "tapezier- bzw. streichFERTIGEN Wänden", also untapeziert, übernommen zu haben. Damit dürfte dies in Ihrem Fall dem vertragsgemäßen Zustand entsprechen.

Die Pflicht zum Entfernen aller Tapeten, also auch der in weiß gehaltenen, ergibt sich damit bereits aus dem Gesetz. Dass ich in meiner ersten Antwort nur auf die besagten farbigen Tapeten eingegangen bin, beruht auf dem Umstand, dass sich für mich das Vorhandensein weißer Tapeten aus Ihrem Sachverhalt nicht ergeben hatte.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 18.02.2015 3/5,0
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