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Schoenheitsreparaturen bei Auszug nach kurzer Mietzeit


28.01.2005 22:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Die Wohnung wurde bei Einzug vom Vormieter frisch renoviert uebergeben,
der aktuelle Mietvertrag wurde ordnungsgemaess nach 7 Monaten Mietzeit gekuendigt.

Kurz nach Einzug haben sich kleinere Teile der Deckentapete abgeloest, auch war
erkennbar, dass kleinere Teile der Waende nicht komplett deckend gestrichen wurden.

Der Vermieter hatte zu dieser Zeit noch Zugang zur Wohnung um Wartungsarbeiten an
der Sanitaerinstallation durchzufuehren und hat wohl den damaligen Zustand bemerkt,
da er mir jetzt muendlich berichtet hat, "die Wohnung sei ja damals nicht so
renoviert worden, wie er sich das vorgestellt hatte". Ich habe Kontakt mit dem
Vormieter aufgenommen aber ihm wurden diesbezueglich keinerlei Forderungen gestellt
und auch keine Abzuege bei der Auszahlung der Kaution vorgenommen.


Frage 1:
Die vertraglich vereinbarten Fristen (s.u.) regeln einen prozentualen Anteil jedoch
erst ab einer Mietzeit von einem Jahr (25%), ist jetzt davon auszugehen,
dass bei Auszug schon nach 7 Monaten ueberhaupt keine Renovierungen durchgefuehrt
werden muessen, bzw. keine entsprechende Zahlung zu leisten ist ?

Frage 2:
Kann der Vermieter z.B. einen Anteil von 7/12 von 25% (also ca. 15%) fordern ?

Frage 3:
Kann der Vermieter die Ausbesserung der "nicht vollstaendigen Renovierung"
jetzt bei Auszug verlangen ? Wenn ja, treten hier prozentuale Abschlaege in Kraft ?


Die relevanten Teile des Mietvertrages lauten wie folgt:

§7 Schoenheitsreparaturen waehrend des Mietverhaeltnisses
1. Der Mieter verpflichtet sich, waehrend der Dauer der Mietzeit gemaess nachstehendem
Fristenplan die Schoenheitsreparaturen (...es folgt eine Auflistung der Arbeiten...)
auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausfuehrung vornehmen zu lassen oder
vorzunehmen unter Beruecksichtigung von §11/1 dieses Vertrages.
2. Fristenplan
a) Heizkoerper... 5 Jahre
b) Tapezieren und Anstreichen der Waende und Decken... 5 Jahre
c) Neuanbringung von Raufasertapeten... 10 Jahre
d) Lasieren von Naturholztueren und -Fenstern... 10 Jahre

§11 Veraenderungen an und in den Mietraeumen durch den Mieter
1. Bauliche Veraenderungen an und in den Mietraeumen, insbesondere Um- und Einbauten,
Installationen und dgl. duerfen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters
vorgenommen werden. Dies gilt auch fuer Aenderungen der Tapetenart (z.B. Raufaser,
Textil- oder Glasfasertapete) sowie bei erheblich abweichender Farbgestaltung
der Mietsache.

§18 Schoenheitsreparaturen bei Auszug
1. Endet das Mietverhaeltnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten fuer die
Schoenheitsreparaturen (wie in §7/1 aufgefuehrt) aufgrund eines vom Vermieter
vorzulegenden Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschaeftes an den Vermieter
nach folgender MAssgabe zu bezahlen:
a) liegen die letzten Schoenheitsreparaturen waehrend der Mietzeit laenger
als 1 Jahr zurueck, so zahlt der Mieter 25% der Kosten,
laenger als 2 Jahre zurueck 40%, laenger als 3 Jahre zurueck 60%, etc...
b) Die Regelung nach a) tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten
Zeitraeume verstrichen sind.

Guten Abend,

ich möchte Ihre Frage wie folgt beantworten:

1. Ihre Vermutung ist richtig.
Zunächst sind die in § 7 genannten Fristen noch nicht verstrichen, so dass Sie danach nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Hinzu kommt im übrigen, dass diese Klausel auch insgesamt unwirksam sein dürfte, da für den Zeitpunkt der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen starre Fristen gesetzt werden, was nach der Rechtsprechung unzulässig ist. Denn derartige Fristen dürfen immer nur einen Anhaltspunkt darstellen - in Abhängigkeit vom tatsächlichen Zustand der Wohnung können diese dann kürzer oder länger sein.
Die Folge der Unwirksamkeit dieser Klausel wäre, dass nicht Sie, sondern wie ursprünglich vom Gesetzgeber vorgesehen, der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.

Zu § 18 ist zu sagen, dass hiernach erst eine Pflicht zur anteiligen Zahlung ab einer Mietzeit von einem Jahr entsteht. Daher ist auch hier Ihre Vermutung richtig: Bei einer kürzeren Mietzeit müssen Sie keine anteiligen Kosten tragen.
Nebenbei bemerkt muss dem Mieter auch bei einer solchen Abgeltungsklausel die Möglichkeit eingeräumt werden, statt der anteiligen Zahlung entsprechend Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Fehlt ein solcher Zusatz, wäre auch hier die gesamte Klausel unwirksam.

2. siehe 1. Der Vermieter kann keine anteilige Zahlung fordern.

3. Ich sehe nicht, weshalb der Vermieter von Ihnen die Ausbesserung fordern können sollte. Zunächst ist es nicht Ihre Sache, wenn der Vormieter nicht vernünftig renoviert. Und da der Vermieter - wie unter 1. ausgeführt - von Ihnen keine Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen kann, sind Sie nicht verpflichtet, hier nachzubessern. Hier hätte sich der Vermieter tatsächlich nur an den Vormieter wenden können.

Allenfalls von Ihnen verursachte Beschädigungen, die über den normalen Wohngebrauch hinausgehen, sind danach von Ihnen zu beseitigen (Brandlöcher, gesprungene Spiegel etc.)

Somit bleibt mir nur noch, Ihnen einen reibungslosen Umzug zu wünschen.

Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich gerne zu Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
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